나이스옥션 법원경매 통영 2024타경20425 [2] 경상남도 고성군 개천면 용안리 676 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경20425 [2] 경상남도 고성군 개천면 용안리 676 임야 경매

• 사건번호: 2024타경20425
• 주소: 경상남도 고성군 개천면 용안리 676
• 감정가: 17,316,000원
• 최저가: 3,631,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 임야

통영지원 경매2계 2024타경20425 | 소재지: 경상남도 고성군 개천면 용안리 676 | 감정가: 17,316,000원 | 최저가: 3,631,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 통영지원 2024타경20425 (2) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 고성군 개천면 용안리 676 소재 임야이며, 매각대상은 토지입니다.

감정가는 17,316,000원입니다.

채무자는 이OO, 소유자는 이OO으로 동일하며, 채권자는 서OOOOOOOOS입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지면적은 962.00제곱미터(약 290.9평)입니다.

건물면적 및 제시외 면적은 모두 0.00제곱미터입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변환경

본 건은 경상남도 고성군 개천면 용안리 소재 “용안마을회관” 동측 인근에 위치합니다.

주위는 임야 및 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건 기호(1-4) 토지까지는 차량접근이 불가능한 상태이며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.

본 토지는 지적도상 맹지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 소유자와 채무자가 동일한 강제경매 물건으로, 단순한 채권 회수를 목적으로 진행되는 사건입니다.

낙찰자는 매각대금 완납 후 채무자 및 점유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 리스크 분석

가장 큰 권리상의 리스크는 분묘기지권의 성립 여지입니다.

육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립할 여지가 있어 이에 대한 현장조사 및 처리 비용 계획이 필수적입니다.

4. 용도 및 이용 현황 분석

4.1. 토지 이용 현황

본 건은 기호(1), (4) 자연림, 기호(2), (3) 묵전 상태의 토지입니다.

토지의 형태는 부정형 또는 사다리형이며, 완경사 및 급경사 지형이 혼재되어 있습니다.

토지에 소재하는 입목은 경제성 및 관행을 참작하여 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지 이용계획은 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 자연취락지구 등이 혼재되어 있습니다.

전 필지 또는 일부 필지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 특히 기호(1), (4)는 준보전산지 또는 임업용산지 등의 산지관리법상 제한을 받고 있으므로 개발 및 이용에 제약이 많습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 주변이 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 마을 인근에 위치하고 있습니다.

인근에 “용안마을회관” 외의 구체적인 상업 시설이나 생활 편의시설에 대한 정보는 감정평가서에 언급되지 않았습니다.

생활 정보에 있어서는 도시 중심으로부터 거리가 있어, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

1. 맹지 리스크: 지적도상 맹지이므로 건축 행위 등 개발을 위해서는 인접 토지 소유주의 동의를 얻어 진입로를 확보해야 하는 치명적인 리스크가 존재합니다.

2. 분묘기지권 리스크: 분묘 소재 시 법정 지상권의 하나인 분묘기지권이 성립할 수 있으며, 이 경우 분묘 이전 등의 법적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

3. 차량 접근 불가: 본 건 토지까지 차량 접근이 불가능하여 개발 과정에서 운반 비용이 상승할 가능성이 높습니다.

4. 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없으므로, 투자 결정 전 반드시 현장 답사 및 지자체 인허가 관련 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 임야 및 묵전으로 토지면적 962.00제곱미터(약 290.9평)에 감정가 17,316,000원으로 평가되었습니다.

계획관리지역이 일부 포함되어 있다는 장점이 있으나, 지적도상 맹지, 차량 접근 불가, 분묘기지권 성립 여지라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서, 리스크 해소 방안(특히 맹지 해소)을 명확히 확보할 수 있는 투자자에게만 유효한 물건으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

1. 맹지 탈출 가능성: 인근 토지 매입 또는 사도 개설 동의를 통해 맹지 문제를 해결할 수 있다면, 저가에 계획관리지역 토지를 확보하는 기회가 될 수 있습니다.

2. 산림 자원 활용: 자연림 및 묵전 상태를 유지하며 임업용 또는 산지 특성을 활용한 귀농/귀촌형 주말 농장 등의 용도로 활용을 검토할 수 있습니다.

3. 장기 투자: 개발이 아닌 장기적인 시각으로 토지 이용 규제가 완화되거나 인근 지역 개발 계획이 수립될 경우를 기대하는 투자입니다.

법원 정보

통영지원 경매2계