나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28566 [1] 경상남도 거제시 덕포동 458-5 주1동호 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28566 [1] 경상남도 거제시 덕포동 458-5 주1동호 단독주택 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매4계 2024타경28566 | 소재지: 경상남도 거제시 옥포대첩로 291-1 | 감정가: 401,974,000원 | 최저가: 257,263,000원 | 용도: 단독주택

1. 통영지원 2024타경28566 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경28566 (1)

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 458-5 주1동호

용도: 단독주택

감정가: 401,974,000원

토지면적: 428.00㎡ (약 129.5평)

건물면적: 167.26㎡ (약 50.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 "상덕마을회관" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 북측으로 약 5m 폭의 도로가 접해 있어 교통 및 도로 이용에 불편함이 적습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건과 달리, 주의 깊은 권리 분석이 필요합니다. 등기사항전부증명서 상 을구 순위 14번에 주택임차권 등기(2023.07.21. 등기)가 존재하며, 해당 임차인의 임대차보증금은 230,000,000원입니다. 전입일 및 확정일자는 2021.07.20.로, 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.

가장 중요한 사항은, 채권자인 주택도시보증공사가 임차권자 박영환의 승계인으로부터 2025년 8월 26일 대항력포기 확약서를 제출받았다는 점입니다. 이 확약서에 따르면, 임차인은 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이는 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없음을 시사하는 매우 긍정적인 사항입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 주택임대차보호법 제3조의 2 제7항에 따른 보증인으로서, 이 포기 확약은 임차권 등기 말소 및 매수인의 부담 감소에 결정적인 역할을 합니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지는 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역으로, 전형적인 주거 지역의 특성을 보입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주의 상권이 형성될 가능성이 높습니다. 전반적인 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 예상되며, 거제시의 중심 상권과의 접근성을 통해 생활 편의를 도모할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 경상남도 거제시 덕포동에 위치하여 거제시의 주요 편의시설 및 생활 인프라를 이용할 수 있습니다. 인근에 "상덕마을회관"이 있으며, 주위는 단독주택과 농경지가 분포하는 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 현재 제공된 정보와 일반적인 지역 조사에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 구체적인 학교, 병원, 대형 마트 등의 근접성은 현장 방문 및 추가적인 정보 탐색을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매각이 취소된 사유에 대한 확인이 필요합니다. 이는 물건 자체의 문제점이거나 권리 관계의 복잡성 때문일 수 있습니다.

2. 토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 토지이용계획확인원을 통해 세부적인 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 임차권 인수 위험 (일부 완화): 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 임대차보증금에 대한 매수인 인수 부담을 면제해주는 대항력포기 확약서가 제출되었습니다. 그러나 확약의 법적 효력 및 실제 이행 여부에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 덕포동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 401,974,000원입니다. 토지 약 129.5평, 건물 약 50.6평의 규모를 가지고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재했음에도 불구하고, 임대차보증금에 대한 매수인 인수 부담을 면제해주는 대항력포기 확약서가 제출되었다는 점입니다. 이는 본 건의 투자 매력도를 크게 높이는 요인입니다. 재매각 사유 및 토지 이용 제한 사항 등은 추가 확인이 필요하지만, 전반적으로 권리상의 큰 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 권리관계의 안정성: 임차인의 대항력포기 확약서 제출로 인해 임대차보증금 230,000,000원에 대한 매수인 인수 부담이 해소되었습니다. 이는 곧 잠재적인 추가 비용 발생 위험이 매우 낮다는 것을 의미합니다.

2. 실거주 및 임대 활용: 단독주택으로서 실거주 목적은 물론, 장기 임대 사업 등으로 활용하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 거제시 발전 잠재력: 거제시는 관광 및 산업 중심 도시로서 지속적인 발전 가능성을 가지고 있으며, 이에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

4. 재매각을 통한 저가 매수 기회: 재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 최종 낙찰되지 못한 사유를 면밀히 분석한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매4계