나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3925 [1] 경상남도 고성군 회화면 삼덕리 산131 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3925 [1] 경상남도 고성군 회화면 삼덕리 산131 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매4계 2024타경3925 | 소재지: 경상남도 고성군 회화면 삼덕리 산131 | 감정가: 27,133,200원 | 최저가: 2,788,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2024타경3925 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경3925 (1)

소재지: 경상남도 고성군 회화면 삼덕리 산131

용도: 임야

감정가: 27,133,200원

토지면적: 7537.00㎡ (약 2,279.94평)

토지 지분율: 753700

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 고성군 회화면 삼덕리에 위치하며, 주위는 사찰, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. "삼덕저수지" 북서측 원거리에 자리하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황 측면에서는 본건 토지가 맹지이며, 고성군 내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

토지 형태는 급경사지에 위치한 부정형이며, 현재 "자연림"으로 이용 중입니다.

지적도상 맹지에 해당하여 외부 도로와의 직접적인 연결이 어려운 상태입니다.

토지이용계획상으로는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한, 젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한), 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 여러 제한이 따릅니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 물건으로, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '김OO'으로 동일합니다.

가장 주목해야 할 권리사항은 '분묘기지권'입니다. 이는 타인 소유의 토지에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 해당 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리입니다. 분묘기지권은 등기 없이도 성립 가능하며, 경우에 따라 토지 소유자의 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

또한, 주의사항으로 지적도상 맹지이며, 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있다는 점이 명시되어 있습니다. 만약 분묘가 확인될 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 추가적인 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로, 현재 자연림 상태이며 농림지역 및 보전관리지역에 속해 있습니다. 따라서 일반적인 상업지역이나 주거지역에서의 상권 분석과는 성격이 다릅니다.

주변에는 사찰, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 전형적인 농촌 및 산간 지역의 특성을 보입니다.

본 물건의 직접적인 상업적 가치는 낮으나, 장기적으로 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 등의 변수에 따라 가치 변화 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 현재로서는 개발이 매우 제한적인 지역입니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 경상남도 고성군 회화면 삼덕리 산131로, 고성군의 대표적인 관광지인 당항포관광지가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 삼덕저수지 북서측 원거리에 있어 자연환경이 비교적 양호한 편입니다.

주변으로 사찰, 농경지, 자연림 등이 분포하여 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

다만, 맹지이고 대중교통 이용이 불편할 수 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량을 이용해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 맹지로서, 토지로 진입하기 위한 별도의 도로 확보가 필요하며, 이는 상당한 비용과 시간, 법적 절차를 요구할 수 있습니다.

분묘기지권: 현재 파악되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립되어 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 받을 수 있습니다. 이는 추가적인 분묘 조사 및 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

개발 제한: 농림지역, 보전관리지역, 산지 등 토지이용규제가 많아 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 산지관리법 및 관련 법규에 따른 엄격한 기준을 충족해야 합니다.

급경사지: 본 토지가 급경사지에 위치하여 토목 공사 비용이 증가하고, 활용 가능한 면적이 제한적일 수 있습니다.

가축사육제한구역: 특정 축종의 사육이 제한되는 구역으로, 축산업 관련 개발이나 운영 시 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경상남도 고성군 회화면 삼덕리에 위치한 임야로, 감정가는 27,133,200원입니다. 토지는 맹지이고 급경사지에 위치하며, 농림지역, 보전관리지역, 산지 등 개발이 제한적인 용도지역에 속해 있어 활용에 제약이 많습니다. 또한, 분묘기지권의 존재 가능성 및 지적도상 맹지라는 점은 투자를 고려할 때 반드시 해결해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

주변 관광지(당항포관광지)와 저수지가 있다는 점은 자연환경 측면에서는 긍정적일 수 있으나, 현재 상태로는 직접적인 투자 가치를 높이는 요인으로 작용하기 어렵습니다.

해당 물건은 일반적인 투자 목적보다는, 해당 지역에 대한 특별한 계획이나 연고가 있는 경우, 또는 분묘 및 맹지 문제를 해결할 수 있는 충분한 자금과 전문성을 갖춘 경우에 신중하게 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

토지이용규제 완화 가능성: 장기적으로 지역 개발 계획이나 정부 정책 변화에 따라 토지 이용 규제가 완화될 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

자연 친화적 활용: 개발보다는 임야 본연의 가치를 활용하는 방안(예: 임산물 채취, 장기적인 조림 사업 등)을 고려할 수 있습니다.

인근 관광지 연계 가능성: 당항포관광지와 같은 인근 관광지와 연계한 장기적인 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재의 맹지 및 분묘 관련 문제는 이러한 계획 수립 및 실행에 큰 장애물이 될 것입니다.

주의: 본 물건은 맹지, 분묘기지권 가능성, 급경사, 다중 용도지역 지정 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 선행해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매4계