나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경1406 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 1742-1 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경1406 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 1742-1 답 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2023타경1406 | 소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 1742-1 | 감정가: 14,688,000원 | 최저가: 2,464,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2023타경1406 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경1406 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 1742-1

용도: 답 (휴경지)

감정가: 14,688,000 원

토지면적: 288.00㎡ (약 87.14평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 손OO

채권자: 밀OOO

특이사항: 재매각

감정평가 요약:

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 소재 남촌경로당 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

토지는 남동하향의 급경사지대의 부정형 토지로, 답(휴경지)으로 이용 중입니다.

이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 내에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 한적한 지역입니다.

교통 상황 면에서는 차량 접근이 다소 어려운 점이 있으나, 남동측 근거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

주변에 편의시설이나 상업시설이 밀집해 있지 않아 조용한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

다만, 현재 제공된 정보만으로는 주변의 혐오시설 유무를 명확히 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 농경지 및 임야 주변에 위치하는 경우, 악취를 유발하는 축사나 폐기물 처리 시설 등이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 해당 지역은 농업진흥지역 등 농업 관련 용도로 지정되어 있어, 대규모 개발이나 상업 시설 입지는 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 손OO 씨의 채무불이행으로 인해 경매가 진행 중입니다. 채권자는 밀OOO입니다.

등기부상 권리관계는 경매 절차를 통해 정리될 예정이나, 권리 분석 시에는 소유권 외 모든 권리가 말소되는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

현재 제시된 권리 분석에서 '농지취득자격증명' 및 '분묘기지권'이 특이사항으로 언급되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 주를 이루는 지역에 소재하여, 일반적인 상업적 상권과는 거리가 멉니다.

따라서 직접적인 상권 가치를 통한 투자 수익보다는, 해당 토지의 농업적 이용 또는 향후 개발 가능성을 고려해야 합니다.

삼랑진읍 자체는 농업이 발달한 지역으로, 농산물 유통이나 가공과 관련된 소규모 경제 활동이 이루어질 수 있습니다.

그러나 본 건의 경우 맹지이며 경사지라는 점을 고려할 때, 접근성 및 이용 편의성이 낮아 즉각적인 상업적 활용은 어려울 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건의 소재지는 농경지와 임야 위주로 형성되어 있어, 도시적인 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

가장 가까운 시내버스정류장이 남동측 근거리에 위치하므로, 이를 통해 삼랑진읍 소재지나 인근 지역으로 이동하여 생활 편의시설을 이용해야 합니다.

주변에 경로당이 있다는 점으로 미루어 보아, 어느 정도의 생활 기반 시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 자세한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로, 낙찰자는 관할 시, 군, 구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 경매 기일 내에 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되고 낙찰이 무효 처리되므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

맹지: 본건은 인접 도로와 접하지 않은 맹지입니다. 따라서 토지를 이용하기 위해서는 인접 토지 소유자의 동의를 얻어 통행로를 확보하거나, 법적으로 통행로를 개설해야 하는 번거로움이 있습니다. 이는 토지의 활용도를 현저히 낮추는 요인입니다.

분묘기지권: 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점은 큰 리스크입니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 분묘 주변 토지 사용에 제약이 따르며, 분묘 이장 등에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

경사지 및 자연림: 토지가 급경사지에 위치하고 있으며 일부는 자연림으로 이용 중이라는 점은 토지 개발 및 이용에 있어 추가적인 비용과 어려움을 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리에 위치한 답(휴경지)으로, 감정가는 14,688,000원입니다. 토지면적은 288.00㎡(약 87.14평)입니다.

입지적으로는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역에 있으며, 차량 접근이 어렵고 맹지라는 점, 급경사지라는 점은 활용성을 크게 저하시키는 요소입니다.

권리 분석상 가장 중요한 사항은 농지취득자격증명 발급 및 제출 의무와 분묘기지권 성립 여부입니다. 이 두 가지는 낙찰 후 토지 이용에 직접적인 영향을 미치므로, 사전 확인 및 준비가 필수적입니다.

재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 사유가 현재에도 동일하게 적용될 가능성이 높습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 매우 제한적이며, 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 매우 낮은 감정가: 제시된 감정가는 토지의 현재 상태 및 조건(맹지, 경사지, 분묘 가능성 등)을 반영한 것으로 보입니다. 만약 이러한 리스크를 감수하고 저렴하게 매입 후, 합법적인 통행로 확보 및 분묘 문제 해결, 또는 농지로서의 활용 방안을 모색한다면 소액 투자가 가능할 수 있습니다.

2. 장기적 가치 상승 가능성: 농업진흥지역 등에 대한 향후 정책 변화나 주변 지역 개발 계획 수립 시, 토지의 가치가 재평가될 가능성은 있으나, 현재로서는 예측하기 어렵습니다.

3. 농지 활용: 농사를 직접 짓거나, 인근 농가에 임대하여 소득을 창출하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지이고 경사지라는 점은 영농 활동에 제약을 줄 수 있습니다.

투자 전 반드시 해당 토지에 대한 현장 방문을 통해 실제 도로 상황, 경사도, 분묘 존재 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 요건 및 절차, 분묘기지권 관련 법률 검토는 필수입니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계