나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3086 [2] 경상남도 거제시 연초면 천곡리 222-3 전 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3086 [2] 경상남도 거제시 연초면 천곡리 222-3 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매7계 2024타경3086 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 천곡리 222-3 | 감정가: 364,126,000원 | 최저가: 76,363,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2024타경3086 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경3086 (2)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 천곡리 222-3

용도: 전 (밭)

감정가: 364,126,000원

토지면적: 1422.00㎡ (약 429.7평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 조OOOOO

채무자: 조OO

채권자: 새OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 재매각 물건

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 제시외 건물(감정서상 ㉠)은 매각 제외되며 최저매각가격에 영향을 미침, 도로구역 저촉, 지적 경계 불명확으로 측량 필요.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 천곡리 소재로, '천곡마을회관' 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농경지와 단독주택이 혼재되어 있으며, 간혹 수산공장 등도 산재해 있는 지역입니다. 차량 접근은 가능하며 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지 형태는 부정형의 완경사지이며, 기호(1)은 휴경지 상태이고 기호(2, 3)은 현재 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 기호(1) 토지는 남측으로 약 3m 폭의 도로가, 기호(2, 3) 토지는 동측으로 약 4m 폭의 도로가 접해 있습니다. 송정초등학교와도 상대보호구역으로 지정될 만큼 교육 시설과 근접한 위치에 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 조OOOOO, 채무자는 조OO, 채권자는 새OOOOOOOO입니다. 경매 특이사항으로 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않으니 반드시 확인해야 합니다. 또한, '법정지상권' 성립 가능성이 언급되어 있어, 관련 권리 관계를 면밀히 조사해야 합니다. '재매각' 물건이라는 점은 이전 경매 절차에서 유찰되었음을 의미하며, 이는 가격 조정의 기회가 될 수도 있으나, 유찰 사유에 대한 추가적인 분석이 필요합니다. 감정서상 '제시외 건물'이 존재하나 매각에서 제외되므로, 건물 소유권 및 철거 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건지 주변은 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 및 근교 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업시설이나 밀집된 상권이 형성되어 있지는 않으며, 지역 주민들의 생활을 지원하는 소규모 점포들이 있을 것으로 예상됩니다. 인근 수산공장 등 산업 시설도 일부 혼재되어 있어, 지역 경제 활동이 다양하게 이루어지고 있을 가능성이 있습니다. 전반적으로는 조용하고 한적한 주거 및 농업 환경을 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 농경지가 많아 비교적 쾌적할 수 있으나, 수산공장 등의 시설이 혼재하는 점은 감안해야 합니다. 생활 편의 시설은 인근 마을 회관이나 소규모 상점들을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 송정초등학교와 가까워 자녀가 있는 세대에게는 교육 환경이 고려될 수 있습니다. 교통 상황은 차량 접근이 용이하나 대중교통 이용의 편리성은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 해당 증명서 발급이 어렵거나 불가능할 경우, 입찰에 참여하더라도 낙찰받을 수 없으며 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, '법정지상권'이 성립될 경우 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. '재매각' 물건인 점은 해당 물건에 잠재적인 문제가 있거나 시장의 관심이 낮을 수 있음을 시사합니다. '도로구역 저촉' 및 '지적 경계 불명확' 문제는 건축이나 토지 활용 시 설계 및 측량에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 기호(3) 토지의 경우, 도시계획시설 변경사항이 미반영되었을 가능성이 있어, 관련 지자체 담당 부서 확인이 반드시 필요합니다. 다만, 검색 결과에서 '혐오시설'에 대한 직접적인 언급은 적으나, 과거 연초면 지역에 소각장, 하수처리장, 공원묘지 등 혐오시설이 밀집해 있다는 기사가 있었으므로, 해당 지역의 전반적인 개발 계획 및 기존 시설 현황을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 거제시 연초면 천곡리에 위치한 전(밭) 토지로, 넓은 면적을 가지고 있어 잠재적 가치가 있습니다. 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게는 매력적일 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 가능성, 재매각 이력, 도로구역 저촉, 불명확한 지적 경계 등 권리 및 이용에 있어 여러 제약과 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 특히 농지법규 및 토지 이용 제한 사항을 사전에 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 넓은 토지 면적과 향후 지역 개발 가능성입니다. 거제시의 지속적인 발전과 함께 해당 지역의 도시계획 변화, 특히 기호(3) 토지의 도시계획시설 변경 가능성을 주시할 필요가 있습니다. 농지로서의 활용 가치 외에, 토지 이용 규제 완화나 개발 사업이 진행될 경우 지가 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 투자를 결정하기 전, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인하고, 법정지상권 및 제시외 건물 관련 사항, 그리고 지적 경계 측량 비용 등 제반 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매7계