나이스옥션 법원경매 통영 2024타경2946 [1] 경상남도 고성군 동해면 외산리 780 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경2946 [1] 경상남도 고성군 동해면 외산리 780 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2024타경2946 | 소재지: 경상남도 고성군 동해면 외산리 780 | 감정가: 156,372,000원 | 최저가: 13,432,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 통영지원 2024타경2946 (1)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경2946 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

소유자/채무자/채권자: 손OO / 정OO / 진OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 재매각 (본 물건은 재매각 건임)

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 고성군 동해면 외산리 780

용도: 답 (농지)

토지면적: 942.00㎡ (약 285.0평)

감정가: 156,372,000원

2. 입지 조건 및 환경 분석

본 물건은 경상남도 고성군 동해면 외산리 "대천마을" 북동측 근거리에 위치한 토지입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

교통상황은 간선도로와의 거리나 대중교통 이용상황을 고려할 때 보통 수준이며, 본건 서측으로 포장도로에 접해 있어 차량 접근성은 확보되어 있습니다.

토지의 형태는 경사지대 내 부정형(불규칙한 형태)이며, 현재 휴경지(농사를 짓지 않는 땅) 상태로 수풀이 우거져 있어 즉시 경작에는 어려움이 예상됩니다. 또한, 검색 결과에 따르면 외산리 대천마을의 농경지는 산록지(산비탈)에 형성되어 있거나 천수답이 많아 영농에 불편한 지대로 평가됩니다.

3. 권리 분석

본 물건은 토지 매각이며, 권리상 인수될 사항은 채무자가 소유권을 상실하며 말소될 것으로 보이나, 다음의 특수 권리 및 절차적 위험을 반드시 인지해야 합니다.

1) 분묘기지권: 육안으로 확인할 수 없는 분묘(무덤)가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 매수인이 분묘의 이장을 요구하기 어려울 수 있는 중대한 권리상 하자입니다.

2) 농지취득자격증명(농취증) 필수: 물건의 용도가 '답(농지)'이므로, 낙찰 후 법원에서 정한 기한 내에 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)은 반환되지 않습니다.

3) 재매각 건: 본 물건은 '재매각' 사건으로, 과거 낙찰자가 대금을 미납했을 가능성이 높습니다. 재매각 건은 통상적으로 보증금 비율이 상향될 수 있으나, 본 정보에는 명시되지 않았으므로 입찰 전 법원 공고를 반드시 확인해야 합니다. (일반적으로 보증금 미반환 위험으로 이어질 수 있습니다.)

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 계획관리지역 내 농경지로서 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활정보는 외산리 마을 자체가 반농·반어촌(반은 농사, 반은 어업) 형태의 해안마을로, 기본적인 농어촌 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

혐오시설: 인근 지역 검색 결과, 주변에 명시적으로 알려진 대형 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 일부 가축(젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리)의 사육이 제한됩니다.

5. 잠재적 리스크

1) 토지 현황과 공부 차이: 공부상 용도는 '답'이나, 현재 '휴경지 상태로 수풀이 우거져' 있어 농지로서의 상품성이 떨어집니다. 또한, '영농여건불리농지'로 지정되어 있어 농지로서의 가치가 낮을 수 있습니다.

2) 개발 난이도: 경사지대 내 부정형의 토지이며, 휴경지 상태라 향후 건축 등을 위한 토목공사(성토, 절토 등)에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견:**

본 물건은 비교적 넓은 면적(942.00㎡, 약 285.0평)의 계획관리지역 내 토지입니다. 경매 가격은 1억 5천만 원대로 형성되어 있으나, '농취증' 필수, '분묘기지권' 성립 여지, '영농여건불리농지' 등의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 실거주 목적의 농지 투자보다는 향후 개발을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근이 필요합니다.

**투자 포인트:**

1) 계획관리지역: 해당 용도지역은 농림지역이나 보전관리지역에 비해 건축 행위의 자유도가 높은 편으로, 장기적으로 전원주택이나 소형 창고 등 개발 시 용도 변경 및 건축이 용이할 수 있습니다.

2) 도로 접합: 서측으로 포장도로에 접해 있어 개발 시 기반 시설 접근성은 양호합니다.

3) 절차적 리스크 관리: 입찰 전 반드시 관할 면사무소(동해면사무소)에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 하며, 분묘의 존재 여부를 철저히 임장(현장 확인)하여 확인해야 합니다. 분묘가 있을 경우 해당 분묘가 분묘기지권 대상인지 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.

법원 정보

통영지원 경매2계