나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28351 [1] 경상남도 통영시 미수동 165 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28351 [1] 경상남도 통영시 미수동 165 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2024타경28351 | 소재지: 경상남도 통영시 미수동 165 | 감정가: 182,951,600원 | 최저가: 19,644,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경28351 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOO

채무자: 김OO

소유자: 김OOOOOO

매각대상: 토지일부지분매각

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 통영시 미수동 165

용도: 전

감정가: 182,951,600원

토지면적: 2,357.00㎡ (약 712.98평)

토지 지분율: 208217.38 (지분매각 물건임)

건물면적: 0.00㎡

제시외/기타: 제시 외 구조물(평가 외) 소재함, 토지 일부는 현황 소폭의 비포장 농로 등으로 이용 중임.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본 건은 통영해양관광공원의 남동측 근거리, 원당골 약수터의 남동측 및 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 근교 농경지대입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근은 불가능하며, 제반 교통 이용상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 대체로 계단식으로 조성된 밭(전)으로 이용 중이며, 일부는 휴경지, 법면 및 소폭의 비포장 농로 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 인접 토지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 내 보전녹지지역, 자연녹지지역이 혼재된 상태입니다. 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m이내)에도 해당됩니다. 두 개 이상의 용도지역에 걸쳐 있어 토지 가치 구성이 달라지므로 용도지역별 면적에 따른 가중평균단가가 적용되었습니다.

2.2. 권리분석 및 특이사항

매각방식: 본 건은 토지일부 지분매각 물건으로, 전체 토지 중 일부 지분(208217.38)만을 매각하는 건입니다.

농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

공유자우선매수권: 공유자(다른 지분 소유자)에게는 우선매수권이 부여되며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 공유자가 이 권리를 행사할 경우 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없습니다.

경계 불명확성: 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 및 접근성 문제: 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능하여 개발이나 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

지분매각의 위험성: 지분 매각 물건은 다른 공유자와의 협의 또는 지분 분할이 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 재산권 행사에 어려움이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 의무: 낙찰 후 농취증을 발급받지 못할 경우 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

용도지역 혼재: 보전녹지지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있어 개발 행위가 제한적이며, 각 용도지역별 규제를 모두 충족해야 합니다.

현황도로 이용: 토지 일부가 비포장 농로 등으로 이용 중이므로 실제 이용 가능 면적에 차이가 있을 수 있습니다.

3. 투자 의견

3.1. 종합 의견

본 건은 통영 근교에 위치한 농지(전)로서, 지분매각, 맹지, 농취증 필수 제출, 공유자우선매수권 등 복합적인 고위험 요소를 안고 있는 물건입니다. 따라서 일반적인 투자자보다는 지분 경매 경험이 있거나, 장기간 보유 또는 공동 지분권자와의 협상 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합합니다. 용도지역이 도시지역 내 녹지지역으로 미래 개발 가치를 고려해볼 여지는 있으나, 현재의 맹지 및 지분 상태는 가장 큰 해결 과제입니다. 투자금 회수 기간을 길게 보고, 공유자 지분을 추가로 매입하거나 협의를 통해 단독 소유권을 확보할 전략이 요구됩니다.

3.2. 투자 포인트

가격적 우위: 재매각 건(특이사항에 재매각 명시)은 보통 유찰 가능성이 높아 최저가 기준으로 가격적 메리트가 발생할 수 있습니다.

장기적 토지 가치: 통영시 근교의 도시지역 내 녹지지역 토지로서, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

공유자 협상: 지분 매입 후 다른 공유자와의 협상을 통해 지분을 정리하거나 전체 토지를 매각하여 시세차익을 실현할 잠재력이 있습니다. (다만, 이는 성공적인 협상을 전제로 함)

소액 투자 가능성: 지분 매각이므로 단독 소유권 매각에 비해 비교적 적은 금액으로 경매 투자를 시작할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계