나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27761 [1] 경상남도 거제시 동부면 산양리 40-4 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27761 [1] 경상남도 거제시 동부면 산양리 40-4 전 경매

• 사건번호: 2024타경27761
• 주소: 경상남도 거제시 동부면 산양리 40-4
• 감정가: 59,515,990원
• 최저가: 6,116,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 전

통영지원 경매7계 2024타경27761 | 소재지: 경상남도 거제시 동부면 산양리 40-4 | 감정가: 59,515,990원 | 최저가: 6,116,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2024타경27761 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경27761 (1)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 산양리 40-4

용도: 전 (밭)

감정가: 59,515,990원

토지면적: 2714.00㎡ (약 821.6 평)

토지 지분율: 90457.62 (제공된 정보상 특이 수치로, 토지면적 대비 지분율의 의미를 명확히 파악하기 어렵습니다. 정확한 확인이 필요합니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 롯OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각, 중복사건.

주의사항:

- 지분매각 물건입니다.

- 특별매각조건 있음 (공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).

- 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. (별첨 사실조회서 회신 참조)

- 지상에 분묘 11기가 소재하며, 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 영향을 받은 가격입니다.

- 토지 지상에 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 소재할 수 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

- 맹지입니다.

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

- 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재 '동부중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

- 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 묵전 상태입니다.

- 인접 도로상태: 맹지입니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

- 제시목록 외의 물건: 본건 토지상에 제시외 분묘 11기가 소재하는 것으로 조사되었습니다.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 없음. 기타 사항 없음.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 동부면 산양리 40-4에 소재하고 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 혼재하는 한적한 시골 지역으로, '동부중학교'에서 남동측으로 인근한 곳에 위치합니다. 차량을 이용한 접근은 가능하나, 구체적인 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 지역 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 위성 지도 상에서도 해당 지역은 주로 농경지와 미개발 토지로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 통영지원 2024타경27761 (1)호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 소유자 겸 채무자는 박OO입니다. 채권자는 롯OOOOOOOO이며, 본 사건은 중복병합, 재매각, 중복사건에 해당합니다.

권리 분석상 주요 사항으로는 지분 매각, 공유자 우선매수 신고가 있으며, 특별 매각조건으로 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다. 또한, 토지 지상에 11기의 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이에 따라 최저매각가격도 분묘의 존재를 고려하여 책정되었습니다. 맹지이며, 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환의 불이익이 발생합니다. 공부상으로는 현황과 차이가 없으며, 임대 관계 또한 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 전(밭)으로 지정된 농업용 토지로서, 주변은 농경지와 임야로 둘러싸인 전형적인 농촌 지역입니다. '동부중학교'가 인근에 위치하고 있으나, 상업 시설이나 일반적인 상권이 발달한 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 상업적 목적의 투자를 고려하기보다는 농업적 가치나 장기적인 토지 이용 계획에 기반한 접근이 필요할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

해당 물건은 거제시 동부면의 농촌 지역에 위치하여 조용하고 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다. 인근에 동부중학교가 있어 교육 시설 접근성은 확보되어 있으나, 기타 편의 시설(마트, 병원, 대중교통 등)은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 차량을 이용한 생활 편의 시설 접근이 주된 이동 수단이 될 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지의 일부 지분만 매각된다는 점입니다. 이는 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 소유권 행사나 향후 토지 이용에 있어 제약을 받을 수 있습니다. 공유자 우선매수권이 행사될 경우, 낙찰이 취소될 수도 있습니다.

농지이므로 농지취득자격증명원 제출 의무가 있으며, 이를 이행하지 못하면 계약금 전액이 몰수될 수 있습니다.

토지 위에 11기의 분묘가 확인되었고, 추가 분묘 발견 가능성도 있습니다. 이는 분묘기지권과 같은 법적 권리 문제로 이어질 수 있으며, 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

또한, 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 차량이나 장비의 접근이 어렵습니다. 인접 토지 소유주와의 협의를 통한 통행로 확보가 필수적입니다.

토지가 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 동부면의 농경지로, 지분 매각, 맹지, 다수의 분묘 존재, 엄격한 토지 이용 규제 등 여러 복합적인 난관을 안고 있는 부동산입니다. 농지취득자격증명 제출 의무와 공유자 우선매수권이라는 매각 조건 역시 신중한 접근을 요구합니다. 토지 자체의 현황과 법적 제약 사항을 면밀히 파악하고, 잠재적 권리 관계 및 협의 사항을 고려한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

복잡한 권리 관계와 제약 조건으로 인해 일반적인 투자자에게는 진입 장벽이 높을 수 있습니다. 하지만 이러한 조건들이 최저매각가격을 낮추는 요인으로 작용할 수 있으므로, 토지 관련 법규 및 지분 매각, 분묘 처리 경험이 풍부한 투자자에게는 농업적 활용이나 장기적인 자산 가치 상승을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 투자 전 법률 전문가와 상의하여 모든 잠재적 위험 요소를 철저히 검토하는 것이 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매7계