나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27389 [1] 경상남도 거제시 장평동 13-1 대한아파트 105동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "장평초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1)은 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 13층건물 중 1층 105호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
내 벽 : 벽지 등
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"공동주택(아파트)"로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 시설되어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 삼각형의 유사토지로서, 지면은 대체로 평탄한 "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

대지권의 토지는 동측, 남측, 북서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(공주택용지), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구9번 임차권등기(임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2016.5.26., 확정일자 2016.5.13.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 임차권등기는 말소되지 아니하고 잔액은 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2024타경27389 (1)

채권자: 이OO

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 재매각, 대항력있는임차인

작성일: 2025-10-21

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1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 장평동 13-1 대한아파트 105동 1층103호

용도: 아파트

건물구조: 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 13층 건물 중 1층 105호

이용상태: 공동주택(아파트)로 이용 중

건축물 사용승인일: 1993년 5월 17일

2.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 103,000,000원

토지면적: 35.68㎡ (약 10.80평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "장평초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지는 주거용지로서, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

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2.2. 건물 구조 및 상태

건물은 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 13층 건물 중 1층 105호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 등으로 마감되었습니다.

창호는 샷시창호입니다.

내부 조사가 불가능하여 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

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2.3. 교통 및 접근성

단지 내 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태는 동측, 남측, 북서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

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2.4. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역(추가 제한사항은 도시계획과 확인 필요), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

갑11: 2017-06-08, 산와대부 가압류 (말소기준권리)

을9: 2023-07-20, 이강희 주택임차권 (140,000,000원, 전입 2016.5.26, 확정 2016.5.13), 말소: 인수

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3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이강희

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-05-26

* 확정일자: 2016-05-13

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-07-20

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2016.5.26)와 확정일자(2016.5.13)가 말소기준권리(2017.06.08)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다.

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3.3. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2017년 6월 8일자 서울중앙지방법원의 가압류 결정(산와대부, 금11,633,141원)입니다.

이보다 선순위인 권리(주택임차권 등)는 매수인에게 인수될 수 있으며, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

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3.4. 인수 및 소멸 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기(을9)가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

갑11(가압류), 갑12(가압류), 갑14(압류), 갑15(가압류), 갑16(압류), 갑18(압류), 갑21(가압류)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

2.

4. 상권분석

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4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 장평동 일대는 장평초등학교를 중심으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

주변에 상업시설 및 편의시설이 발달하여 기본적인 상권 형성은 되어 있으나, 대규모 상업 중심지와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

인근 아파트 단지들의 존재로 인해 배후 수요는 꾸준한 편으로 예상됩니다.

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5. 생활정보

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5.1. 단지 정보

아파트명: 대한1차아파트

동수: 4개 동

세대수: 312세대

최고층: 13층

총 주차 대수: 279대 (지상 3대, 지하 12대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설

관리사무소 연락처: 055-635-8047

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5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 장평초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통망 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

감정가가 103,000,000원임을 고려할 때, 경매를 통해 임차인이 보증금 전액을 회수하기 어려울 가능성이 높으며, 이 경우 매수인은 상당한 금액의 보증금을 추가로 부담해야 합니다.

2.

6.2. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 않았거나 낙찰이 무효화된 사유가 존재할 수 있습니다.

재매각의 구체적인 사유는 확인되지 않았으나, 일반적으로 임차인 문제, 명도 저항, 권리관계 복잡성, 권리 분석 오류 등이 원인이 될 수 있습니다.

2.

6.3. 내부 조사 불가

현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 조사가 불가능했습니다.

이로 인해 건물 내부 상태, 마감재, 설비 상태 등을 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 상태는 다를 수 있습니다.

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7. 종합 의견

본건 경상남도 거제시 장평동 대한아파트는 입지 조건은 보통 수준이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 높은 보증금으로 인해 상당한 인수 부담이 예상되는 고위험 물건입니다.

최근 매매 사례(59.97㎡ 기준, 2026년 6월)는 60,500,000원 ~ 81,000,000원 수준이나, 감정가는 103,000,000원으로 시세 대비 높아 보입니다.

임차인의 보증금 140,000,000원이 감정가(103,000,000원)보다 높으므로, 경매 대금으로 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 매수인이 최소 37,000,000원 이상의 보증금을 추가로 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

재매각 물건이라는 점도 투자 시 신중한 접근을 요합니다.

2.

8. 투자 포인트

* 장평초등학교 인근의 주거 입지

* 활발한 교통망은 아니나 일상생활에 필요한 기본적인 교통 접근성 확보

* 13층 건물 중 저층 (1층)으로 선호도에 따라 가치 상승 가능성

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9. 예상 입찰가

본 건의 최근 매매가(59.97㎡ 기준, 2026년 6월)는 60,500,000원에서 81,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

감정가는 103,000,000원이지만, 이는 임차인 보증금 인수 부담을 고려하지 않은 금액으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원 중, 경매 낙찰가(감정가 103,000,000원 가정 시)로 충당되지 못하는 약 37,000,000원(140,000,000 - 103,000,000)을 매수인이 인수해야 합니다.

이 인수 보증금(37,000,000원)을 고려하여, 시장가치(최근 거래가 81,000,000원 기준)에서 공제하면,

81,000,000원 (시장가치) - 37,000,000원 (인수 보증금) = 44,000,000원

따라서, 총 매수 비용이 시장가치를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 45,000,000원 으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준이며, 모든 리스크를 감안한 보수적인 추정치입니다.

실제 입찰 시에는 임차인과의 협상, 명도 가능성, 추가적인 현장 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

총 예상 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금(최소 37,000,000원)이므로, 45,000,000원 + 37,000,000원 = 82,000,000원이 될 수 있습니다. 이는 최근 매매가 81,000,000원과 유사한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.