나이스옥션 법원경매 통영 2024타경23967 [2] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 693-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경23967 [2] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 693-3 전 경매

• 사건번호: 2024타경23967
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 693-3
• 용도: 전

통영지원 경매7계 2024타경23967 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 693-3 | 감정가: 66,653,000원 | 최저가: 8,562,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2024타경23967 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경23967 (2)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 693-1

용도: 전 (토지)

감정가: 66,653,000원

토지면적: 549.00㎡ (약 166.07 평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각 (총 6개 필지로 구성된 토지)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 옥OO

채권자: 장OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각 물건

주의사항:

- 일괄매각

- [목록3] 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 반환 불가

- 지적 경계 불분명 (정확한 경계 확인을 위한 전문적인 지적 측량 필요)

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리에 위치하며, 주변에는 연초중학교가 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 또한 거제시 사등면 창호리 소재 신교마을회관 북서측 인근에도 위치하고 있습니다. 본건 토지가 속한 지역의 주위 환경은 단독 및 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적인 분위기를 느낄 수 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지 이용 현황은 일부 필지는 도로로 활용되고 있으며, 일부는 묵전, 또 다른 일부는 주거 기타 용도로 이용되고 있습니다. 6번 필지의 경우 맹지로서 도로에 직접 접하지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차를 통해 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 옥OO이며, 채권자는 장OOOOOOOO입니다. 임의경매 절차의 일반적인 특성에 따라, 최고가 매수인은 일반적으로 말소기준권리 이하의 권리들을 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득하게 됩니다. 그러나 정확하고 완벽한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 상의 모든 권리 관계와 압류, 가압류, 저당권 등을 상세히 검토하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 주거용 건물, 농경지, 임야 등이 혼합된 지역으로, 대규모 상업 시설이 밀집한 중심 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 연초중학교가 위치하여 학생들을 대상으로 하는 기본적인 소규모 상권의 형성은 가능하나, 일반적인 상업적 가치를 기대하기는 어렵습니다. 주변 환경은 조용하고 한적한 농촌 마을 또는 근교 주택 단지의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

본건 주변에는 연초중학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한 단독 및 공동주택들이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활에 필요한 편의 시설을 어느 정도 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 주변의 농경지와 임야는 자연 친화적인 환경을 제공하며, 쾌적한 생활을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다. 차량을 이용하면 거제시의 주요 지역 및 편의시설로의 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 토지 취득 시 가장 중요한 고려 사항은 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 특히 목록 3번 필지는 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 또한, 본건 토지의 지적 경계가 불분명한 상태이므로, 정확한 지적 경계를 확정하기 위한 전문적인 지적 측량이 반드시 필요하며, 이로 인한 추가 비용 발생 및 잠재적인 경계 분쟁 가능성을 인지해야 합니다. 6번 필지는 맹지로서 도로에 접하지 않아 활용에 제약이 따르며, 5번 토지 위에는 제시외 건물인 컨테이너 3동이 소재하므로 이에 대한 처리 방안을 강구해야 합니다. 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 규제 하에 있으며, 각 필지별로 지정된 용도 및 제한 사항(연번1,2: 자연녹지, 가축제한 / 연번3: 자연녹지, 가축제한, 상대보호 / 연번4,5: 제2종일반주거, 가축제한, 상대보호 / 연번6: 생산관리지역, 가축제한)을 반드시 확인하고 준수해야 합니다. 더불어 재매각 물건이라는 점은 이전 매각 과정에서 발생한 문제점을 파악하고 신중하게 접근해야 할 필요성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리에 위치한 총 549.00㎡(약 166.07평) 면적의 농지(전)로, 6개 필지로 구성되어 있으며 감정가는 66,653,000원입니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 주변에는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전원적인 환경을 갖추고 있으며, 연초중학교가 인근에 위치합니다.

본건 취득 시 가장 큰 걸림돌은 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점과, 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요하다는 점입니다. 또한 6번 필지는 맹지이며, 각 필지별로 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 개발 제한이 존재합니다. 5번 토지 위에는 제시외 건물(컨테이너 3동)이 소재하여 이에 대한 처리 방안도 마련해야 합니다. 재매각 물건이라는 점 또한 추가적인 검토가 필요합니다.

이러한 여러 제약 조건들을 감안할 때, 본건은 일반적인 토지 투자 목적보다는 농지 관련 법규 및 규제를 충분히 이해하고, 이를 해소할 수 있는 실수요자 또는 장기적인 안목을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 농지 관련 법규 및 규제에 대한 명확한 이해와 농지취득자격증명 발급 능력이 있는 실수요자에게 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 지적 경계를 명확히 한 후, 맹지(6번 필지)를 포함한 토지의 활용 방안을 다각도로 모색하여 잠재적 가치를 극대화할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 주변 지역의 개발 계획이나 도시 계획 변경 가능성을 주시하며 투자 가치를 높여갈 수 있습니다. 재매각 물건으로서 기존 유찰 가격보다 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으며, 자연녹지, 제2종일반주거, 생산관리지역 등이 혼재된 지역의 특성을 고려하여 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 연초중학교와 같은 교육 시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매7계