나이스옥션 법원경매 통영 2024타경23967 [1] 경상남도 거제시 사등면 창호리 212 전 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경23967 [1] 경상남도 거제시 사등면 창호리 212 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매7계 2024타경23967 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 창호리 212 | 감정가: 431,595,000원 | 최저가: 46,342,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2024타경23967 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 통영지원에서 진행 중인 2024타경23967 (1) 사건번호를 가진 부동산 임의 경매 물건입니다. 소재지는 경상남도 거제시 사등면 창호리 212이며, 용도는 전(밭)입니다. 감정평가액은 43,159,500원이며, 토지 면적은 3197.00㎡ (약 967.1평)입니다. 건물은 존재하지 않으며, 매각 대상은 토지입니다. 본 물건은 채무자 겸 소유자인 옥OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 장OOOOOOOO의 신청으로 임의 경매 절차가 개시되었습니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 본 건은 재매각 대상 물건입니다. 주의사항으로 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며, 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 사등면 창호리 212에 위치하고 있으며, 감정평가 요약에 따르면 "연초중학교" 북서측 인근 및 "신교마을회관" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 교통 상황 역시 양호한 편입니다. 거제시 데이터포털에 따르면, 해당 지역은 자연녹지지역, 생산관리지역, 제2종일반주거지역 등이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역 및 학교 주변 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 거제시는 최근 신산업단지 타당성 조사 및 개발구상 용역을 통해 한내지구, 석포지구 등 5곳을 새로운 성장 거점 후보지로 선정하며 지역 발전을 도모하고 있으나, 본 건이 직접적인 개발 수혜 지역인지 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매로, 이는 채권자의 담보권 실행에 따른 경매 절차입니다. 소유자이자 채무자는 옥OO이며, 채권자는 장OOOOOOOO입니다. 본 물건은 이전에 한 차례 매각이 유찰되어 재매각되는 물건으로, 이에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 임의 경매의 경우, 일반적으로 경매개시 시점을 기준으로 선순위 권리들은 소멸되는 경우가 많으나, 등기부등본을 통해 말소되지 않는 권리나 인수해야 할 부담이 있는지 최종 확인해야 합니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 수반되어야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 경상남도 거제시 사등면 창호리 일대는 주로 농경지와 산림, 그리고 일부 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 따라서 중심 상업 지구에 해당하지 않으며, 상권 분석 측면에서는 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주변의 상업 활동은 주로 지역 주민이나 농업 종사자들을 대상으로 하는 소규모 편의점, 슈퍼마켓, 농자재 판매점 등 근린 생활 업종 위주일 것으로 예상됩니다. 거제시 전반적으로는 조선업이 발달하였으나, 해당 물건 소재지는 직접적인 산업 단지나 대규모 상업 시설과는 거리가 있는 입지입니다.

1.5. 생활정보

생활 편의 시설과 관련하여, 본 건은 '연초중학교' 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 갖추고 있습니다. 주변이 농경지와 임야, 주택 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 전원생활 또는 농촌 생활을 누리기에 적합한 환경을 제공합니다. 다만, 대규모 쇼핑몰, 병원, 관공서 등과 같은 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용해 인근 도시 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 거제시는 '거제산이랑바다펜션'과 같이 관광 관련 시설이 일부 있으나, 이는 본 건의 직접적인 생활 편의와는 거리가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 첫째, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 반환받지 못하는 매우 중요한 조건입니다. 농업에 종사하지 않거나 농지 취득 자격이 없는 분들에게는 큰 진입 장벽이 됩니다. 둘째, 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량을 통해 경계를 확정해야 하며, 이 과정에서 추가적인 비용과 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다. 셋째, 본 건은 재매각 대상이므로, 이전 유찰 사유에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 넷째, 토지 이용 계획상 자연녹지지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 특정 축종의 사육을 제한합니다. 현재 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 이러한 지역의 개발은 환경 규제 및 지역 주민과의 마찰 가능성을 내포할 수 있습니다. 또한, 일부 토지(연번 6)가 맹지인 점도 접근성에 있어 단점입니다.

1.7. 종합 의견

경상남도 거제시 사등면 창호리 212에 소재한 본 토지는 광대한 면적을 가진 농지로서, 농업적 가치와 잠재적 개발 가능성을 동시에 지니고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 불분명한 지적 경계, 재매각 이력 등은 본 건의 취득 및 활용에 있어 상당한 주의를 요하는 요소입니다. 지정된 용도지역 및 제한사항들을 종합적으로 고려할 때, 투자를 결정하기 전에 해당 토지에 대한 면밀한 법적, 현황적 실사가 필수적입니다. 농지 관련 법규 및 규제에 대한 정확한 이해가 바탕이 되어야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

본 토지의 투자 포인트는 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 첫째, 농지 취득 자격이 있는 투자자에게는 상대적으로 저렴한 가격으로 넓은 농지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발이나 농업 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 둘째, 거제시의 전반적인 개발 계획과 맞물려 향후 용도 변경이나 개발 잠재력이 발현될 경우, 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 투자에 앞서 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 지적 경계 측량 비용 및 결과, 재매각 사유 분석, 그리고 지역 개발 계획과의 연관성 등을 다각적으로 검토해야 합니다. 맹지 부분의 해결 방안 마련 또한 중요한 투자 고려 사항입니다.

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