나이스옥션 법원경매 통영 2024타경23325 [1] 경상남도 거제시 일운면 155 와현리 주건축물제1동 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경23325 [1] 경상남도 거제시 일운면 155 와현리 주건축물제1동 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경23325
• 주소: 경상남도 거제시 일운면 와현로 269-1 (주건축물제1동)
• 감정가: 2,608,854,820원
• 최저가: 598,409,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 숙박시설

통영지원 경매2계 2024타경23325 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 와현로 269-1 (주건축물제1동) | 감정가: 2,608,854,820원 | 최저가: 598,409,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서 (통영지원 2024타경23325 (1))

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 와현리 소재의 숙박시설로, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 토지면적은 $2218.00\text{m}^2$ (약 670.9평), 건물면적은 $3140.45\text{m}^2$ (약 950.0평), 제시외 건물 $257.88\text{m}^2$가 포함되어 감정가는 총 2,608,854,820원입니다. 본 물건은 지분매각, 법정지상권 문제 및 위반건축물 지정 등 권리 및 현황 상의 복합적인 특이사항을 안고 있어 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 와현리 소재 "예구마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 와현모래숲해수욕장 등 거제의 주요 해변과 인접한 관광지입니다. 주변은 농어가 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이나, 검색 결과 일운면 와현리는 펜션, 호텔, 게스트하우스 등 다수의 숙박시설이 밀집한 관광지(해수욕장) 환경을 형성하고 있습니다. 본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 연번 1, 3, 6 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 연번 2, 7, 8 토지는 도로로 이용 중입니다. 토지 이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으며, 주위 환경은 보통이나 관광지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 거제시 일운면 와현리 일대는 해수욕장을 끼고 발달한 관광 상권입니다. 주 용도가 숙박시설(펜션, 모텔, 호텔 등)로 이용 중인 점을 고려할 때, 성수기 관광객을 주 타겟으로 하는 상권으로 판단됩니다. 생활정보의 경우, 주변은 농어가 주택과 숙박시설 위주로 구성되어 있어 대형 상업 시설이나 생활 편의 시설의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 관광지 특성상 기본적인 편의 시설은 갖추고 있을 가능성이 높습니다. 감정평가서에 따르면 인근에 "예구마을회관"이 위치하며, 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 스파설비 등이 건물에 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* **경매 구분 및 채권 관계:** 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다. 소유자와 채무자는 동일인(신OOOOOOOOOOOO)입니다.

* **지분 매각의 위험:** 본 물건은 **지분매각**이며, [목록2] 토지가 지분 매각 대상입니다. 이는 매각 후 다른 공유자들과의 지분 관계를 정리해야 하는 의무를 수반하며, 최악의 경우 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 분쟁 가능성이 존재하여 투자에 대한 난이도를 높이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* **법정 지상권의 성립 여부:** **법정지상권**이 특이사항으로 기재되어 있어, 이의 성립 여부에 따라 토지 및 건물의 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 다만 본 건은 토지/건물 일괄 매각으로 진행되나, 법정지상권 성립 가능성이 명시된 경우 매수인이 인수할 가능성이 있어 이에 대한 정밀한 분석이 필요합니다.

* **제시외 물건:** 제시외 건물(감정서상 ㉠㉡㉢) 및 제시외 구축물(감정서상 ⓐⓑ)은 매각대상에 포함되나, 컨테이너(감정서상 ㉣)는 매각에서 제외됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* **위반 건축물 지정 (가장 큰 현황 리스크):** [목록4, 9] 건물은 2019.10.07.일자로 지상 1층 경량철골구조 $7\text{m}^2$ 및 컨테이너구조 $7.84\text{m}^2$를 불법 증축하고 부설주차장(1대) 본래의 기능을 미유지한 위반 행위로 "위반건축물"로 표기되어 시정명령 중입니다. 매수인은 이를 인수하게 되며, 이행강제금 부과 대상이 되므로, 매수 후 철거 또는 원상복구 조치를 해야 할 의무가 있습니다.

* **공부와의 현황 차이:** 일련번호 5), 9) 건물은 공부상 '단독주택(다가구주택)'이나, 현황은 숙박시설로 이용 중입니다. 용도 변경 또는 현황에 맞게 사용하지 못할 경우 문제가 될 수 있습니다.

* **지분권자 리스크:** [목록2] 토지 지분 매각으로 인해 잔여 지분권자와의 협의 또는 소송(공유물 분할 청구)이 필요합니다. 지분 정리까지 상당한 시간과 비용, 노력이 소요될 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* **관광지 입지:** 거제시 일운면 와현리는 해수욕장 및 관광 인프라가 갖춰진 곳으로, 숙박시설로서의 입지적 잠재력은 우수합니다.

* **대규모 시설:** 총 건물면적이 $3140.45\text{m}^2$ (약 950.0평)에 달하는 대규모 숙박시설로, 복합적인 활용(펜션, 풀빌라, 연수원 등)이 가능합니다.

* **제시외 포함:** 물탱크실, 스파시설, 수영장 등 숙박시설 운영에 필수적이거나 부가 가치를 높이는 제시외 구축물이 매각에 포함되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 거제 일운면 와현리의 우수한 관광 입지에 위치한 대규모 숙박시설이라는 매력적인 현황을 가지고 있습니다. 그러나 **지분매각**, **법정지상권**, **위반 건축물**이라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 특히 지분 매각 물건은 일반 경매 물건 대비 유찰이 많이 되어 가격이 하락할 가능성이 높지만, 그만큼 매각 후 지분 관계 해결을 위한 추가적인 비용과 노력이 수반되므로 일반 투자자가 접근하기에는 매우 난이도가 높은 물건입니다. 따라서 이 물건에 대한 투자는 숙박시설 운영 경험과 함께 복잡한 법적 권리관계를 해결할 수 있는 전문적인 역량을 갖춘 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다. 위반 건축물 문제는 매각 대금 결정 시 철거/원상복구 비용 및 이행강제금 부담 가능성을 충분히 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계