나이스옥션 법원경매 통영 2022타경27385 [2] 경상남도 거제시 두모동 산33-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2022타경27385 [2] 경상남도 거제시 두모동 산33-2 임야 경매

• 사건번호: 2022타경27385
• 주소: 경상남도 거제시 두모동 산33-2
• 감정가: 7,128,000원
• 최저가: 1,495,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 임야

통영지원 경매2계 2022타경27385 | 소재지: 경상남도 거제시 두모동 산33-2 | 감정가: 7,128,000원 | 최저가: 1,495,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 통영지원 2022타경27385 (2)이며, 매각대상은 토지입니다.

소재지는 경상남도 거제시 두모동 산33-2이고, 용도는 임야입니다.

토지면적은 297.00㎡ (약 89.84평)이며, 건물면적은 0.00㎡입니다.

감정가는 7,128,000원으로 평당 약 79,343원에 책정되었습니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자는 제OO, 채권자는 메OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 특징

본 물건은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나 인접지를 통한 도보 접근은 가능합니다.

일부 토지는 완경사지대 부정형의 토지로서 밭(전) 등으로 이용 중이며, 나머지 부분은 자연림 상태인 동측 하향 부정형의 토지입니다.

토지는 보전녹지지역, 공익용산지, 가축사육제한구역(축종별 상이함, 목록2와 5는 모든 축종 제한) 등 다수의 규제를 받고 있어 개발행위에 상당한 제약이 따릅니다.

특이사항으로 '분묘기지권'이 존재하며, 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 추가로 소재할 가능성도 고지되어 권리관계에 추가적인 부담이 있을 수 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 거제시 두모동 소재 "대우병원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 자연림 및 농경지 등으로 형성되어 있어 도심과 떨어진 외곽의 자연환경을 이루고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 교통 및 접근성

대상 토지의 위치 및 대중교통수단 통행횟수를 고려할 때, 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

도로 조건은 지적도상 맹지이므로 차량 진입은 불가하며, 인접 토지를 통해 도보로만 접근할 수 있는 한계가 명확합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 현황

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 토지매각 건입니다.

제시된 정보만으로는 말소기준권리를 특정하기 어려우나, 매각물건명세서 등 확인을 통해 완전한 권리분석이 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 리스크는 '분묘기지권'입니다. 분묘기지권이 성립하는 분묘가 존재할 경우, 낙찰자가 임의로 분묘를 이전할 수 없어 토지 이용에 큰 제약이 따르게 됩니다. 매각 제외되는 이동 용이한 물탱크와 별도로, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 고지된 점도 유의해야 합니다.

본 건은 일괄매각 조건입니다. (제공된 정보상 목록1-5 전체를 일괄매각하는 경우로 추정되며, 이 경우 전체 목록의 권리 및 이용 상태를 종합적으로 고려해야 합니다.)

목록2 지상에 이동이 용이한 물탱크는 매각 대상에서 제외됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 토지는 임야 및 밭(전)으로 이용 중인 보전녹지지역 내 토지로서, 상업 시설이 형성될 수 없는 입지입니다. 인근은 자연림 및 농경지 위주이므로 상권의 가치는 전무합니다.

4.2. 생활 정보

가장 가까운 주요 시설은 '대우병원'입니다.

주변은 자연 친화적인 환경이나, 개발이 제한되어 있어 도시 생활 편의시설과의 접근성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 검색 결과 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산림 지역 특성상 개별적인 환경 시설 유무는 현장 조사가 필요합니다. (검색 결과 주요 혐오시설은 확인되지 않음)

5. 잠재적 리스크

토지의 용도적 측면에서 잠재적 리스크가 매우 높습니다.

첫째, 공익용산지 및 보전녹지지역 지정으로 인해 토지 개발 및 건축 행위가 극히 제한됩니다.

둘째, 가축사육제한구역으로 지정되어 축산업 관련 이용도 제한됩니다.

셋째, 지적도상 맹지라는 구조적 한계로 인해 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협상을 통한 통행로 확보(주위토지통행권 분쟁 소지)가 필수적입니다.

넷째, 분묘기지권 및 미확인 분묘 소재 가능성은 토지 이용 계획의 가장 큰 장애물이며, 향후 분묘 이장 등을 위한 추가적인 비용 및 법적 분쟁 가능성을 내포합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 면적이 작고, 보전녹지지역 및 공익용산지라는 강력한 규제로 인해 현황 용도(자연림, 밭) 외의 다른 용도로의 전환이나 개발이 사실상 불가능한 토지입니다.

주요 리스크인 맹지 및 분묘기지권 문제가 해결되지 않는 한 실수요자에게는 매력도가 매우 낮습니다.

단순히 소액으로 임야를 보유하거나 장기적인 관점에서 규제 완화를 기대하는 투기적 수요를 제외하고는 신중한 접근이 필요합니다. 감정가가 낮게 책정된 배경에는 이러한 토지 이용의 제약이 반영된 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 7백만원대의 소액이므로, 낮은 진입장벽을 가집니다.

장기 보존 가치: 보전녹지지역의 특성상 자연림으로서의 가치는 유지됩니다.

인접지 통합 가능성: 주변 토지와 연접하여 일괄 매각될 경우, 향후 해당 지역의 토지 구획 정리 또는 인접 토지와의 통합을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 매우 장기적이며 불확실한 요소입니다.

법원 정보

통영지원 경매2계