나이스옥션 법원경매 통영 2023타경29005 [1] 경상남도 거제시 연초면 한내리 10-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경29005 [1] 경상남도 거제시 연초면 한내리 10-3 전 경매

• 사건번호: 2023타경29005
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 한내리 10-3
• 감정가: 115,992,000원
• 최저가: 6,974,000원
• 유찰 횟수: 12회
• 용도: 전

통영지원 경매2계 2023타경29005 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 10-3 | 감정가: 115,992,000원 | 최저가: 6,974,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 통영지원 2023타경29005 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 10-3

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각 (전)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 537.00제곱미터 (약 162.59평)

감정가: 115,992,000원

용도지역: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 영농여건불리농지

이용현황: 부정형 완경사의 휴경지 상태임.

1.3. 권리 관계

소유자/채무자: 김OO

채권자: 한OOOOOOO (개인 또는 회사)

특이사항: 재매각 건으로 진행되고 있어, 입찰 시 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본건은 거제시 연초면 한내리에 위치하며, "한내공단협동단지" 남동측 인근의 지방도변 농경지대입니다. 차량 접근은 사실상 불가능하며, 도보 진입을 고려해야 합니다. 주위는 공단 및 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보이며, 향후 공단 연계형 개발 수요가 발생할 가능성이 있으나, 현황상 개발의 난이도가 매우 높습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 농경지대 및 공단 인근에 위치하여 일상적인 상업 시설이나 생활 편의 시설은 미비합니다. 인근에 신축 아파트 단지(예: 한내 시온 숲속의 아침)의 조성이 확인되나, 본건 토지와의 접근성 및 연계성은 낮습니다. 따라서 실수요적인 주거 환경이나 상권 형성을 기대하기는 어렵습니다.

2.3. 권리분석 (등기부상)

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 및 채무자가 동일합니다. 등기부상의 권리 관계는 매각으로 인해 소멸하는 것을 전제로 하므로, *인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.* (단, 최종적으로 말소기준권리 확인 필요)

2.4. 잠재적 리스크

1. 지적도상 맹지 리스크: 본건은 지적도상 도로에 접하지 않은 *맹지*입니다. 차량 접근이 불가능하며, 건축을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙(사도 개설, 건축법상 도로 지정 등)을 받아야 합니다. 이는 개발에 있어 가장 큰 제약 조건이자 비용 증가 요인입니다.

2. 농지취득자격증명 리스크: 용도가 "전"인 농지이므로, 최고가 매수인은 관할 기관으로부터 *농지취득자격증명원(농취증)*을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다. *미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으니* 주의해야 합니다. (농지 취득 자격 요건을 필히 사전 확인해야 합니다.)

3. 환경 리스크: 인근에 "한내공단협동단지"가 위치하고, 과거 인근 공유수면 매립을 통한 산업용지 조성 계획(조선 대형 블록 및 해양플랜트 제작 용지 등)이 진행된 바 있습니다. 산업단지의 영향으로 인한 소음, 진동, 환경오염 관련 민원 가능성이 잠재적으로 존재합니다.

4. 재매각 리스크: 본 사건이 재매각으로 진행되는 것은 이전 낙찰자가 잔금을 미납했거나, 농취증 미제출 등의 사유로 매각이 취소되었을 가능성이 높습니다. 이는 물건 자체의 리스크(맹지, 농취증)가 높다는 점을 시사합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 감정가 대비 저가에 취득할 경우 잠재적인 시세차익은 기대할 수 있으나, *맹지*라는 결정적인 약점과 *농지취득자격증명* 제출이라는 의무가 동시에 존재하는 고위험 물건입니다. 계획관리지역이라는 용도적 장점에도 불구하고, 현재 휴경지 상태이며 차량 접근이 불가능하므로, 단순 농업용으로 활용하기에도 비효율적입니다. 따라서 명확한 개발 계획(인접 토지 매입, 도로 확보 방안 등)이나, 장기적인 공단 배후지 개발 압력에 대한 높은 이해도를 가진 투자자에게 적합합니다.

3.2. 투자 포인트

1. 저가 매수: 맹지 리스크로 인해 유찰이 지속될 경우, 감정가 대비 *현저히 낮은 가격*으로 취득이 가능합니다.

2. 용도적 장점: 토지이용계획상 *계획관리지역*에 해당하여, 향후 맹지 해소 시 개발 행위(창고, 공장, 근린생활시설 등)의 여지가 상대적으로 넓습니다.

3. 장기적 관점: 한내공단협동단지 인근으로, 거제 지역 산업용지 수요에 따라 장기적으로는 공단 확장 또는 배후 시설 용지로의 매매 수요가 발생할 가능성이 있습니다.

4. 결론 및 제언

*맹지 해소 방안* 및 *농지취득자격증명 발급 가능 여부*에 대한 사전 조사를 철저히 수행한 후 입찰에 참여해야 합니다. 개발 계획이 불확실하다면, 매수보증금 손실의 위험을 감수하고 무리하게 입찰하는 것은 피해야 합니다. 철저한 현장 답사와 법률 검토가 필수적인 투자 물건입니다.

법원 정보

통영지원 경매2계