나이스옥션 법원경매 통영 2023타경4235 [1] 경상남도 통영시 광도면 황리 산406 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경4235 [1] 경상남도 통영시 광도면 황리 산406 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2023타경4235 | 소재지: 경상남도 통영시 광도면 황리 산406 | 감정가: 166,794,000원 | 최저가: 14,327,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

사건번호는 통영지원 2023타경4235 (1)입니다.

소재지는 경상남도 통영시 광도면 황리 산406이며, 용도는 임야(자연림 상태)입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지일부지분매각입니다.

감정가는 166,794,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 정보

총 토지면적은 7,867.00㎡ (약 2,379.77평)입니다.

이 중 매각 대상 지분율은 456,207.33 (정확한 지분 확인 필요)입니다.

건물면적 및 제시외면적은 없습니다.

1.3. 관계자 정보 및 특이사항

소유자는 이OOOO, 채무자는 이OO, 채권자는 전OO입니다.

주요 특이사항으로는 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권 성립 여지, 재매각 이력이 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 임야는 통영시 광도면 황리 소재 "무량마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 임야와 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 산지 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

기호(1) 토지(전체 필지를 기호로 구분하여 평가한 것으로 보임)의 경우 소형차량 및 농기계 등의 접근이 가능하며, 동측으로 약 2m 폭의 진입로가 소재합니다.

그러나 기호(2)와 기호(3) 토지는 차량 접근이 불가능한 지적도상 맹지입니다.

전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

기호(1)부터 (3) 토지 모두 부정형의 급경사 토지로서, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

개발 시 상당한 토목 공사가 요구될 수 있습니다.

2.4. 상권분석 및 주변 환경 (생활정보 대체)

본 물건은 임야이므로 상업적 상권 분석은 적합하지 않으며, 주변은 주거 밀집 지역에서 일정 거리 이상 떨어진 산지로, 생활 편의시설 접근성은 낮은 편입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 매각물건명세서상 지상에 분묘 1기가 소재하고 있음이 확인되었습니다.

3. 권리 분석

3.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 건은 토지 전체가 아닌 지분(일부) 매각입니다.

지분 경매의 경우 공유자우선매수권 행사가 가능하며, 본 건은 특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다.

낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할소송을 통해야 하므로 법률적 난이도가 높습니다.

3.2. 분묘기지권 리스크

주의사항에 따르면, 지상에 분묘 1기가 소재하며 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

최저매각가격은 이 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격으로 감정되었으므로, 해당 분묘의 처리(이장, 협의) 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

4. 용도 지역 및 제한 상태

4.1. 복잡한 용도지역 제한

토지는 기호별로 상이하고 복잡한 제한을 가지고 있습니다.

기호(1)은 도시지역, 자연녹지지역, 임업용산지, 준보전산지, 지방2급하천(저촉), 하천구역 등 다수의 제한을 받습니다.

기호(2)는 도시지역, 자연녹지지역, 임업용산지 등의 제한을 받습니다.

기호(3)은 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지 등의 제한을 받습니다.

4.2. 가축사육제한구역

전체 필지는 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

5. 투자 심층 분석

5.1. 잠재적 리스크

첫째, 지분 매각은 낙찰 후 공유자와의 관계 설정이 가장 큰 리스크입니다. (공유물분할소송 비용 및 시간 소요)

둘째, 분묘기지권 성립 여지 및 이장 책임 문제입니다. (협상 실패 시 활용 제한)

셋째, 기호(2), (3)은 맹지이며, 기호(1)도 2m 진입로만 확보되어 개발 행위에 한계가 있습니다.

넷째, 자연녹지지역, 농림지역, 하천구역 등 중첩된 복잡한 토지이용계획으로 인하여 개발 허가 취득이 매우 까다로울 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, 감정가 대비 저가로 낙찰될 경우 수익성이 확보될 수 있습니다. (재매각 이력 고려 시)

둘째, 지분 경매의 특성상 낮은 경쟁률을 기대할 수 있습니다.

셋째, 통영시 광도면은 통영의 주거 및 상업 중심지와 인접하여 장기적 관점에서 토지 가치 상승 잠재력을 가집니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 지분 매각, 분묘기지권, 복잡한 용도지역, 맹지 등 토지 투자에서 발생할 수 있는 거의 모든 리스크를 안고 있는 고난도 투자 물건입니다.

단순 시세차익을 노리는 일반 투자자보다는, 지분 정리 및 분묘 처리 노하우를 가진 전문 투자자 또는 인근 토지 소유자에게 적합합니다.

특히, 공유자우선매수권 행사 여부와 분묘기지권 협상 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

통영지원 경매2계