나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34353 [1] 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 73-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34353 [1] 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 73-2 대지 경매

• 사건번호: 2024타경34353
• 주소: 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 73-2
• 용도: 대지

진주지원 경매4계 2024타경34353 | 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 73-2 | 감정가: 327,908,000원 | 최저가: 68,767,000원 | 용도: 대지

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 진주지원 2024타경34353 (1)이며, 매각대상 물건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 73-2 소재의 대지입니다.

토지 면적은 343.00㎡ (약 103.76평)이며, 감정가는 327,908,000원으로 평가되었습니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 부동산임의경매이며, 현재 소유자와 채무자는 동일인(최OO)입니다.

1.2. 입지 조건 분석

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 소재 "곤양면사무소" 남동측 인근에 위치하며, 면소재지 내의 주요 노선상가지대에 속하는 우수한 입지입니다.

주변은 관공서 및 각종 근린생활시설이 도로변을 따라 형성되어 있어 상업시설로의 접근성이 매우 높습니다. 차량 출입이 자유로우며, 동측으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 토지의 접근성 및 가시성이 양호합니다. 현재는 상업나지 상태의 부정형 토지입니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 매각대상은 토지(대지)에 한정됩니다. 건물은 없으며, 제시목록 외의 물건도 없는 상태입니다.

현재까지 확인된 바로는 임대차 관계는 미상이므로, 낙찰자는 명도 대상이 없는 토지를 취득하게 됩니다. 다만, 등기부상 권리분석을 통해 최종적인 인수 사항 여부를 반드시 확인해야 하며, 채권자가 수협은행(수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)인 점 등을 고려할 때 근저당권에 기한 임의경매로 판단됩니다.

1.4. 상권 및 주변 환경 분석

본 물건이 위치한 지역은 곤양면 소재지 내의 중심 상권입니다. 로변을 따라 관공서와 근린생활시설이 밀집해 있어 유동 인구가 확보되는 노선상가지대입니다.

현재 토지가 상업나지 상태이므로 신축 또는 재건축을 통한 활용이 용이합니다. 주변 환경은 주택과 근린생활시설이 혼재된 형태입니다. 용도지역은 "일반상업지역"으로 건폐율 및 용적률이 높아 상업 시설 건축에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 곤양면의 중심부에 위치하고 있어 생활 편의시설 및 공공시설 이용이 매우 편리합니다.

인근에는 곤양면사무소, 곤양파출소, 곤양우체국 등 주요 관공서가 근접하여 행정 서비스 이용이 용이합니다. 또한, 시내버스 정류장이 인근에 있어 일반 대중교통 사정은 양호한 편이며, 면소재지의 기본적인 편의시설(마트, 식당, 의원 등)을 도보로 이용할 수 있습니다. 주변 검색 결과, 생활에 직접적인 영향을 주는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크 분석

본 물건의 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크는 토지이용계획상의 제약사항입니다.

첫째, 토지 일부가 "도시계획도로 및 도로구역(소로1류, 폭 10m-12m 포함)"에 저촉됩니다. 이는 향후 토지 개발 시 저촉된 면적만큼 건축 행위가 제한되거나 공용 수용될 가능성이 있음을 의미합니다.

둘째, "역사문화환경 보존지역"으로 지정되어 있어, 건축물의 높이, 외관, 규모 등 개발 행위에 대한 문화재보호법상의 심의 또는 허가 요건이 까다로울 수 있습니다.

셋째, "가축사육제한구역(전부제한구역)"이므로 축산 관련 용도로는 이용이 불가능합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 면소재지의 최중심부, 일반상업지역에 위치한 도로변 토지로 입지 자체는 매우 우수합니다. 현재 상업나지 상태이므로 투자자는 상업 시설 신축을 통한 수익 창출을 목표로 할 수 있습니다.

최고의 입지: 곤양면사무소 인근 노선상가지대라는 핵심 상권을 선점할 수 있습니다.

용도지역의 장점: 일반상업지역으로 높은 건폐율/용적률 적용이 가능하여 토지 활용도가 높습니다.

투자 포인트는 우수한 입지를 선점하는 것이지만, 잠재적 리스크인 "도로 저촉 면적" 및 "역사문화환경 보존지역"에 따른 개발 제한 사항을 사전에 철저히 확인하고 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 저촉되는 면적에 대한 보상 또는 개발 제한에 따른 토지 가치 하락분을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계