나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35042 [1] 경상남도 진주시 집현면 대암리 770 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35042 [1] 경상남도 진주시 집현면 대암리 770 전 경매

• 사건번호: 2024타경35042
• 주소: 경상남도 진주시 집현면 대암리 770
• 감정가: 6,125,000원
• 최저가: 1,285,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 전

진주지원 경매4계 2024타경35042 | 소재지: 경상남도 진주시 집현면 대암리 770 | 감정가: 6,125,000원 | 최저가: 1,285,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 진주지원 2024타경35042 토지매각

1.1. 물건 개요

사건번호는 진주지원 2024타경35042 (1)이며, 소재지는 경상남도 진주시 집현면 대암리 770입니다.

용도는 전(밭)이며, 매각 대상은 토지매각입니다.

감정가는 6,125,000원으로, 토지면적은 175.00㎡ (약 52.94평)입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 안OO로 동일하고, 채권자는 경OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건 분석

본건은 경상남도 진주시 집현면 대암리 소재 `혈암마을` 내에 위치한 순수 농촌 지대의 토지입니다. 주위는 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 한적한 곳입니다.

교통 사정은 지역 내 일반적인 수준으로 보통시되나, 본건 토지(기호 1)는 **지적도 및 현황상 도로와 접하지 않은 맹지**입니다.

토지의 이용 상태는 급경사의 부정형 토지이며, 지상에는 대나무가 밀생하고 있는 전(밭)입니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)이며, 영농여건불리농지입니다.

2. 권리 분석

2.1. 권리 관계

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 및 채무자가 동일하여 권리 관계가 비교적 명확해 보입니다. (별도의 임대차 관계는 미상입니다.)

2.2. 특이사항 및 법적 리스크 (최대 주의)

농지취득자격증명: 본건은 '전(밭)'으로 농지 취득 시 **농지취득자격증명을 반드시 제출**해야 합니다. 만일 제출하지 못하거나 발급받지 못하는 경우, **입찰보증금은 몰수**됩니다. 단, 영농여건불리농지라는 점과 지상에 대나무가 밀생하여 농지로 이용하기 어려운 현황을 고려할 때, 농지법상 '농지가 아니라는 사실'을 증명하는 방법도 고려할 수 있으나, 이 또한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

분묘기지권: 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 **분묘기지권이 성립될 여지가 있어** 토지 사용에 제한을 받을 수 있습니다.

재매각: 본건은 **재매각** 물건으로, 이전 최고가 매수인이 보증금을 납부하지 않아 다시 진행되는 물건입니다. 이는 대개 농지취득자격증명 미제출이나 대출/자금 문제, 혹은 물건 자체의 중대한 하자(맹지, 분묘 등)를 뒤늦게 확인했기 때문일 수 있으므로, 재매각 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건은 순수 농촌 지대에 위치하므로 **인근에 상업 시설이 전무**합니다.

가장 가까운 편의 시설이나 식당은 차량으로 6~8km 이상 이동해야 접근 가능하며, 이는 진주시 도심 방향으로 이동해야 하는 거리입니다.

3.2. 생활 정보

지역 내 정보화 마을인 **대암초록마을** 내에 위치하며, 마을에는 폐교를 활용한 정보센터, 체험관(손두부 만들기, 염색 등), 카페 등이 조성되어 있어 농촌 체험 및 문화 시설을 이용할 수 있습니다.

주변에는 천 년 고찰인 응석사와 진주 최고봉인 집현산 등산로가 인접해 있어 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다.

3.3. 혐오 시설

주변 지역 검색 결과, 인근에 광범위하게 알려진 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등 **특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.** 다만, 본건 자체가 외진 농촌 마을에 위치하며, 주변에 임야와 농경지가 주를 이룹니다.

4. 잠재적 리스크 (핵심)

맹지 리스크: 본건 토지는 **맹지**입니다. 건축 행위나 차량 진입을 위해서는 인접 토지 소유주의 동의를 받아 **통행 지분 또는 도로 부지를 확보**해야 합니다. 이 과정에서 시간과 추가 비용, 협의의 어려움이 발생할 수 있습니다.

지상 입목 일괄 평가: 지상에 **대나무가 밀생**하고 있으며, 토지와 일괄 평가되었습니다. 향후 토지 이용을 위해서는 벌채 및 제거 비용이 발생할 수 있습니다.

농취증 미제출 리스크: 재차 강조하지만, 농지취득자격증명 미제출은 **보증금 몰수**라는 최악의 결과를 초래합니다. 입찰 전 관할 기관(진주시청 또는 집현면사무소)에 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 감정가 6백만 원대의 소액 토지로, 투자금 회전율은 높지 않으나 단위 면적당 가격은 저렴한 편입니다.

그러나 **맹지, 농취증, 분묘기지권, 재매각**이라는 4대 리스크를 동시에 안고 있는 **고위험 물건**입니다.

따라서, 이 물건은 일반적인 실수요자나 단기 차익 투자자에게는 적합하지 않으며, **맹지 해소 및 농지 취득 문제에 대한 명확한 해결책을 가지고 있는 특수 물건 전문가**에게만 유리합니다.

5.2. 투자 포인트

특정 목적을 가진 실수요자:

1. **장기 투자 목적의 임야형 토지 매입:** 당장 이용할 목적이 아닌, 장기적인 가치 상승을 기대하는 임야 또는 농지 투자자.

2. **소규모 주말 농장 또는 자연인적 활용:** 맹지이지만 인접 토지 소유자와의 관계가 원만하여 통행로 확보가 가능할 경우, 저렴한 비용으로 자연 친화적인 공간을 확보하고자 하는 수요.

3. **대나무 등 입목 활용:** 지상의 대나무를 활용할 수 있는 사업 구상(예: 대나무 숲 조성, 공예 재료)이 있는 경우.

**핵심 전제 조건: 입찰 전 맹지 해소 방안 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부 사전 확보가 절대적으로 필요합니다.**

법원 정보

진주지원 경매4계