나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34544 [1] 경상남도 사천시 곤양면 송전리 산7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 곤양면 송전리 소재 포곡마을회관 서측 근거리에 위치하며, 부근은 묘지 및 자연림 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1,3) 소형 차량 등 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.
기호(2) 차량 접근 곤란하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1-3) 중·급경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 지상에 자연생 소나무, 활·잡목 등
이 자생하는 자연림이며, 일부 지상에는 밤나무 등이 식재되어져 있습니다.

인접 도로상태

기호(1) 본건 북서측 및 남서측으로 임도에 접하고, 본건 남동측 일부를 포장농로로 이용중
입니다.
기호(2) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.
기호(3) 본건 북서측 일부를 임도로 이용중이고, 남동측 일부를 포장농로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 산
림보호구역(제1종수원함양보호구역), 공익용산지, 토석채취제한지역에 속합니다.
기호(2) 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 산
림보호구역(제1종수원함양보호구역), 공익용산지에 속합니다.


기호(3) 농림지역, 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역
(돼지 개 가금류 제한)), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지
개 가금류 제한)), 산림보호구역(제1종수원함양보호구역), 공익용산지, 토석채취제
한지역에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각,지분매각
-[목록1] 토지 일부 지상에 평장 가족묘 및 다수의 분묘 소재하며, [목록3] 토지 일부 지상에 다수의 분묘 소재함[최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임]
-[목록2] 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-[목록1,3] 토지 일부 임도로 이용중이며 [목록2] 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1.사건 번호

진주지원 2024타경34544 (1)

1.1. 2.경매 구분

부동산강제경매

1.1. 3.채권자

대OOOOOOO

1.1. 4.재매각 여부

재매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

1.2. 1.소재지

경상남도 사천시 곤양면 송전리 산7

1.2. 2.용도

임야

1.2. 3.위치 및 주위 환경

경상남도 사천시 곤양면 송전리 포곡마을회관 서측 근거리에 위치하며, 부근은 묘지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

1.3. 면적 및 감정가

1.3. 1.총 토지 면적 (전체 필지)

99,278.00㎡ (약 30,030.85평)

1.3. 2.매각 대상 지분 면적

22,138.994㎡ (약 6,696.72평)

1.3. 3.토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.3. 4.건물 면적

0. 00㎡

1.3. 5.감정가

55,378,500원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부근 지역은 묘지 및 자연림으로 형성되어 있어, 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

기호(1,3) 토지는 소형 차량으로 접근 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

기호(2) 토지는 차량 접근이 곤란한 맹지입니다.

본건 토지는 북서측 및 남서측으로 임도에 접하고 있으며, 남동측 일부는 포장 농로로 이용 중입니다.

인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 중·급경사지의 부정형 토지로서, 대부분 자연생 소나무, 활엽수, 잡목 등이 자생하는 자연림이며, 일부 밤나무 등이 식재되어 있습니다.

토지 일부는 임도로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지 일부 지분 매각이며, 해당 지분은 일괄하여 매각됩니다.

3.2. 권리 관계

3.2. 1.말소기준권리

2024년 6월 5일 접수된 8번 송주형 지분 강제 경매개시결정 (대구신용보증재단) 입니다.

3.2. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

3.2. 3.기타 등기사항

등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 협의분할에 의한 상속 등기가 확인됩니다.

총 2건의 강제 경매개시결정 등기가 존재하며, 이 중 하나가 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액은 0원으로 표시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1.인수 보증금 합계

0원

3.3. 2.특이사항

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 형성 현황

해당 물건은 임야로서 주변 지역은 묘지 및 자연림으로 형성되어 있어, 일반적인 상권 형성은 미미한 지역입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

토지이용계획상 농림지역에 속해 있어 개발이 제한적이나, 장기적인 관점에서의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

가장 가까운 편의시설 및 생활 기반 시설은 인근 마을(포곡마을회관 인근) 수준에 준할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 이용 편의성

차량 접근성이 확보되는 지역은 보통 수준의 교통을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

전체 토지 면적의 일부 지분만 매각되는 건으로, 향후 공유자 간 토지 이용 및 관리에 대한 의견 충돌이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

6.2. 1.분묘 소재 현황

토지 일부 지상에 평장 가족묘 및 다수의 분묘가 소재하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성도 있습니다.

6.2. 2.분묘기지권 효력

분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지의 소유권 행사 및 이용, 처분에 제약을 초래할 수 있습니다.

최저매각가격은 이러한 분묘 문제로 인해 제한받는 가격으로 산정되었음이 명시되어 있습니다.

6.3. 맹지 및 접근성

기호(2) 토지는 맹지로서 차량 접근이 곤란하며, 인접 토지를 통한 통행에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지 일부는 임도로 이용 중이나, 전반적인 도로 접근성은 현장 확인이 필수적입니다.

6.4. 재매각

본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 낙찰 후 계약 미이행 등의 사유가 있었을 가능성을 시사합니다.

6.5. 주변 시설

주변 지역은 농림지역으로 자연림과 묘지가 주를 이루고 있어, 산업 시설이나 혐오 시설 등 주변 환경에 부정적인 영향을 미치는 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면 송전리 소재의 임야 일부 지분 매각 건입니다. 자연림과 묘지가 혼재된 지역에 위치하여 조용하고 한적한 입지를 가지고 있습니다.

하지만, 다수의 분묘 존재 및 그로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 토지 일부 지분만 매각되는 점, 맹지 존재, 재매각 물건이라는 점 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 투자 시 신중한 검토와 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

1. 자연 친화적 환경: 자연림이 잘 보존된 지역으로, 휴식 공간 조성이나 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

2. 소액 투자 가능성: 지분 매각 건으로 전체 토지 가격 대비 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 55,378,500원입니다.

본 물건은 지분 매각, 다수의 분묘 및 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 재매각 등 여러 위험 요소를 동시에 안고 있습니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 철저한 실사, 분묘 현황 조사, 공유자 관련 사항 파악, 주변 유사 물건의 거래 사례 및 시세 분석 등을 거친 후 보수적인 관점에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.