나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35042 [2] 경상남도 진주시 집현면 대암리 484-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35042 [2] 경상남도 진주시 집현면 대암리 484-2 대지 경매

• 사건번호: 2024타경35042
• 주소: 경상남도 진주시 집현면 대암리 484-2
• 감정가: 35,532,000원
• 최저가: 7,451,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 대지

진주지원 경매4계 2024타경35042 | 소재지: 경상남도 진주시 집현면 대암리 484-2 | 감정가: 35,532,000원 | 최저가: 7,451,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

소재지는 경상남도 진주시 집현면 대암리 484-2이며, 용도는 대지입니다.

본 물건의 감정가는 35,532,000원입니다.

토지면적은 423.00㎡(약 127.96평)이며, 건물면적은 0.00㎡입니다.

1.2. 경매 진행 현황

사건번호는 진주지원 2024타경35042 (2)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지 전부 매각이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

소유자 및 채무자는 안OO이고, 채권자는 경OOOOOOO입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 진주시 집현면 대암리 소재 '혈암마을' 내에 위치하며, 주위는 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다.

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가되지만, 본 물건은 지적도 및 현황상 도로와 접하지 않은 맹지입니다.

토지의 이용상태는 완경사 부정형의 대지로서, 현재 지상에는 대나무가 밀생하고 있는 것으로 조사되었습니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 상권이 형성된 곳이 아니며, 인근 마을 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 외에는 별다른 생활 편의시설이 없는 순수 농촌 환경입니다. (혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으나, 순수 농촌지역의 특성상 마을 인근 소규모 묘지 등은 존재할 수 있습니다.)

2.2. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채권자가 채무자의 부동산을 강제 집행하는 절차입니다.

특이사항으로 '분묘기지권'이 기재되어 있으며, 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성도 함께 명시되어 있습니다. 만약 분묘가 소재하고 분묘기지권이 성립한다면, 이는 매수인이 인수해야 할 권리이며, 향후 토지 이용에 중대한 제한을 초래할 수 있습니다.

제시외 건물은 없으며, 매각 대상은 토지 매각(지상의 자생 입목 포함 일괄 평가)이므로, 권리상 큰 하자는 없어 보이나, 특이사항에 명시된 분묘기지권 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 지역은 상업적인 목적보다는 전원주택 건축이나 장기적인 투자 목적으로 접근해야 하는 순수 농촌 마을입니다. 주변에 상업시설이나 도심의 생활 인프라가 미약하여, 차량 이동이 필수적입니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어 비교적 건축 행위는 자유로우나, 맹지(도로 접촉 없음)라는 치명적인 단점으로 인해 당장의 건축 허가는 어렵습니다. 건축을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 사용 승낙(사도 개설)이 필수적입니다.

2.4. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 지적도상 맹지: 현재 도로와 접하지 않아 건축 허가가 불가능하며, 토지 가치 평가에 있어 중대한 감액 요인입니다. 인근 토지 매입 또는 도로 사용권 확보에 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

2. 분묘기지권 및 분묘 소재 가능성: 특이사항에 명시된 바와 같이, 분묘기지권이 성립하는 분묘가 존재할 경우, 토지 이용 및 개발에 영구적인 제한이 따릅니다. 이는 낙찰 후 명도(인도명령) 대상이 아니며, 별도의 협의나 이장 절차가 필요합니다.

3. 지상 입목 처리: 지상에 대나무가 밀생하고 있어, 토지 사용 전 벌채 및 정지 비용이 추가로 발생합니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내의 대지로서 잠재적 개발 가치는 있으나, 맹지라는 구조적 문제와 분묘기지권 성립 가능성이라는 권리적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 감정가가 비교적 낮은 것은 이러한 리스크가 반영된 결과로 보입니다.

인근 토지 상황 및 분묘의 실제 존재 여부를 현장 조사로 철저히 확인하고, 맹지 해결 방안(인접 토지 소유자와의 협의 가능성)에 대한 구체적인 계획이 선행되어야 투자가치가 확보될 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

1. 계획관리지역 내 대지: 맹지 문제만 해결된다면 향후 주택 건축 또는 전원생활을 위한 토지로 활용도가 높습니다.

2. 낮은 가격 접근 가능성: 맹지와 분묘라는 리스크로 인해 1회 이상 유찰될 가능성이 높으며, 이 경우 감정가 대비 저렴한 가격으로 접근할 수 있습니다.

3.3. 투자 전략 (필수 확인 사항)

1. 현장 답사: 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 존재 여부 및 도로 연결 현황(사실상 통로 여부)을 확인해야 합니다.

2. 맹지 해소 방안: 인접 토지 소유자(특히 도로로 연결되는 부분)를 파악하고, 도로 사용 승낙 가능성 및 예상 비용을 사전에 예측해야 합니다.

3. 입목 처리 비용: 대나무 밀생으로 인한 벌채 및 토목 비용을 예상 투자 비용에 포함해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계