나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33596 [1] 경상남도 진주시 봉곡동 478-6 순화몽페레씨티빌 4층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 봉곡동에 위치한 순화몽페레씨티빌 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 건내 4층 503호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(본건 현장 조사시 이해관계인의 부재로 내부조사가 불가하였는 바, 관련 공부, 인근 주민 탐문조사 및 외부 관찰 등에 의거함)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비 등 공동주택 관련 제반 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 7미터내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : "감정평가액의 산츨근거 및 결정의견" 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 배당에서 보증금 전액을 배당 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수함.
-대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경33596 (1)

소재지: 경상남도 진주시 봉곡동 478-6 순화몽페레씨티빌 4층503호

용도: 아파트

감정가: 63,000,000원

토지면적: 30.30㎡ (약 9.17평)

건물면적: 42.29㎡ (약 12.79평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OO

특이사항: 재매각, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 봉곡동에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 관내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

남측 및 동측으로 각각 7미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 건물 내 4층 503호입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 20일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑3)입니다.

본 건의 권리분석 시 가장 중요한 사항은 임차인 나혜미 씨의 존재입니다.

임차인 나혜미:

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 20일

* 확정일자: 2020년 1월 31일

* 배당신고일자: 2024년 1월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 을구 9번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 정민지:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 5월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 일반적인 경우라면 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 9번 주택임차권 등기(2024.01.26. 접수)는 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 봉곡초등학교, 진주여자중학교, 진주제일고등학교 등이 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

현재까지 확인된 혐오시설 정보는 없습니다.

1.4. 생활정보

난방설비, 위생설비, 소방설비 등 공동주택에 필수적인 제반 설비가 구비되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호입니다.

이용 상태는 아파트로 조사되었으나, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 조사는 불가하였습니다. (관련 공부, 인근 주민 탐문, 외부 관찰에 의거)

건물 내 주차 공간은 총 18대(실내 12대, 실외 6대) 수용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 나혜미 임차인의 보증금 65,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다. 현재 감정가(63,000,000원)보다 임차인 보증금(65,000,000원)이 더 높아, 임차인이 전액 배당받지 못할 경우, 매수인의 인수 금액이 감정가를 초과하게 됩니다.

재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 유찰 또는 취하 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

내부 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 상태(도배, 장판, 설비 노후도 등)를 정확히 파악하기 어려워, 수리비 등 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공동담보 물건: 공동담보로 설정된 다른 부동산의 현황에 따라 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 재매각 사건으로, 대항력 있는 임차인 나혜미 씨의 보증금 인수 문제가 가장 중요하게 고려되어야 합니다.

임차인의 보증금 전액 배당 여부 확인이 필수적이며, 미배당분 인수 시 실질적인 취득 비용이 감정가를 상회할 수 있습니다.

권리관계가 복잡하므로, 철저한 권리 분석과 함께 명도 전략 수립이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

진주시 봉곡동에 위치한 아파트로, 지역 내 기본적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

전용면적 42.29㎡ (약 12.79평)의 소형 아파트로, 실수요자 접근성이 용이할 수 있습니다.

인근에 학교 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

인근 유사 면적 아파트의 매매 시세는 7천만 원대 후반에서 8천만 원대로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 본 건의 감정가 및 임차인 보증금 인수 상황을 고려할 때, 투자 가치 산정에 중요한 요소가 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금 65,000,000원을 인수해야 하는 특수성이 있습니다.

이는 감정가 63,000,000원보다 높은 금액으로, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 금액이 발생합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 임차인 보증금 65,000,000원을 최소 고려 금액으로 설정해야 합니다.

다만, 본 건은 경매 진행 시 임차인의 배당률, 명도 난이도, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

안정적인 권리 분석과 명도 전략을 전제로, 인근 시세 및 본 건의 특수성을 고려할 때, 최소 65,000,000원 이상의 입찰가가 고려될 수 있습니다. (하지만 이보다 낮게 입찰할 경우, 임차인의 보증금 미회수분 발생 위험이 커집니다.)

정확한 예상 입찰가는 권리 분석 전문가와 상담하여, 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용, 수리비 등을 모두 반영하여 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.