나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33596 [1] 경상남도 진주시 봉곡동 478-6 순화몽페레씨티빌 4층503호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33596 [1] 경상남도 진주시 봉곡동 478-6 순화몽페레씨티빌 4층503호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경33596
• 주소: 경상남도 진주시 북장대로35번길 14, 4층503호 (봉곡동,순화몽페레씨티빌)
• 용도: 아파트

진주지원 경매5계 2024타경33596 | 소재지: 경상남도 진주시 북장대로35번길 14, 4층503호 (봉곡동,순화몽페레씨티빌) | 감정가: 63,000,000원 | 최저가: 9,248,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경33596 (1)

소재지: 경상남도 진주시 봉곡동 478-6 순화몽페레씨티빌 4층503호

용도: 아파트

감정가: 63,000,000원

소유자/채무자: 순OOOOOOOO / 순OOOOOOOOOO

채권자: 나OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.30㎡ (약 9.16평)

건물면적 (전용): 42.29㎡ (약 12.79평)

*본건 아파트의 전용면적은 42.29㎡이며, 일반적으로 공급면적은 전용면적에 공용면적을 합산한 약 55㎡ 내외 (약 16평)로 추정됩니다.

1.3. 특이 사항

본 물건은 법원에서 진행하는 **재매각** 물건입니다.

재매각 물건은 이전 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 경매가 진행되는 경우이며, 통상적으로 최초 감정가 대비 가격 조정 가능성이 있으나, 입찰 보증금이 일반 물건보다 높게 책정될 수 있으니 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 봉곡동에 위치한 '순화몽페레씨티빌' 내에 소재합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

토지이용계획상 **제2종일반주거지역**에 해당하여 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 토지의 형상은 가장형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 및 동측으로 각각 7미터 내외 도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다. 관내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 건물 중 4층 503호로서, 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 등이며, 난방, 위생, 소방설비 등 공동주택 관련 제반 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 (잠재적 리스크 포함)

3.1. 매각 물건의 형태

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 **토지/건물 일괄매각** 방식의 부동산 강제경매 물건입니다.

3.2. 핵심 권리 분석 및 잠재적 리스크

**최대 리스크는 임차인 대항력 문제입니다.**

제시된 주의사항에 따르면, 본건에는 **매수인에게 대항할 수 있는 임차인**이 존재하며, 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 **잔액을 매수인이 인수**해야 합니다.

이 경우 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 임차인의 배당 요구 여부, 전입일자, 확정일자 등을 철저히 조사하여 보증금 인수의 위험을 정확히 파악해야 합니다. (대항력 주의 요함)

3.3. 내부 상태 미확인 리스크

감정평가서에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 조사가 불가했습니다. 따라서 내부 누수, 곰팡이, 설비 노후 등 주택의 실제 상태를 매수인이 직접 확인하기 어려워, 명도 및 수리 관련 추가 비용 발생 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 환경

주위가 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 생활에 필요한 기본적인 소매점, 식당, 기타 편의시설 등 근린상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 일상 생활 편의를 위한 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 여부

본건 주변에 대형 폐기물 처리 시설, 화장장 등 기피 시설(혐오시설)은 검색되지 않았습니다. 다만, 주거와 상업 시설이 혼재된 지역의 특성상 주변 소음, 주차 문제, 인접 시설의 용도 등은 현장 답사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 63,000,000원의 비교적 소액으로 접근 가능한 전용 42.29㎡의 소형 아파트입니다. 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호합니다. 실수요자 및 소액의 임대 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지:

제2종일반주거지역에 위치하며, 주거와 상업 시설이 적절히 혼재되어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

가격 메리트:

**재매각** 물건이므로, 유찰 시 최초 감정가 대비 추가적인 가격 하락 및 저가 매수 기회를 기대할 수 있습니다.

소액 투자:

총 감정가가 6,300만 원으로 소액으로 경매에 참여할 수 있으며, 소형 아파트로서 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5.3. 매수 시 유의 사항 (재강조)

**임차인 권리 분석이 투자의 성패를 좌우합니다.** 임차인의 대항력 유무와 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액을 정확하게 산정하는 것이 필수적입니다. 관련 서류(전입세대 열람 내역, 임차인 배당 요구 내역 등)를 면밀히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계