나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33176 [1] 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 286 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2024.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 소재 "유곡경노회관" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 부분적으로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중이고, 일부는 내부 진입로임.

인접 도로상태

남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하며, 본건 일부가 노폭 3-4 미터 내외의 진입로 중 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상의 조경시설(조경석, 조경수 등) 및 지하수관정 등은 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 해당 토지가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층건으로서,

외벽 : 몰탈, 페인팅, 벽돌치장, 드라이비트 마감 등
내벽 : 몰탈, 페인팅, 벽지, 타일, 인테리어 마감 등 되어 있으며, 내부마감 시공 등이 미비된 상태임.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(2) 1,2층 - 근린생활시설 이용예정(1층: 음식점, 2층: 커피숍)으로 탐문조사됨.(현황 공실상태)
3층 - 숙박시설(현황 공실상태).

설비내역

일부 위생 및 급·배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

기호(2) 1,2층의 귀 제시목록 및 일반건축물대장상 용도는 숙박시설이나, 현황 근린생활시설로 리모델링 된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1. 일부 내부 진입로임
-지상의 조경시설(조경석,조경수 등) 및 지하수관정 등은 토지에 포함 평가
-목록2. 현황 '근린생활시설'로 현재 리모델링 공사 중 중단된 상태이며, 2층 벽체 일부는 철거된 상황임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경33176 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 286 (도로명: 경상남도 진주시 남강로 2383)

* 용도: 숙박시설 (현황 근린생활시설로 리모델링 중단 상태)

* 감정가: 541,358,800원

* 토지면적: 893.00㎡ (약 270평)

* 건물면적: 485.10㎡ (약 147평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진주원예농업협동조합

* 특이사항:

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각함.

* 목록1. 토지 일부가 내부 진입로로 이용 중임.

* 지상의 조경시설(조경석, 조경수 등) 및 지하수관정 등은 토지에 포함하여 평가되었음.

* 목록2. 건물은 현황 '근린생활시설'로 리모델링 공사 중단 상태이며, 2층 벽체 일부가 철거된 상황임.

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 마을 내 주택, 농경지, 임야 등이 형성된 지역에 위치하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 도로상태: 본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있으며, 본건 일부가 노폭 3-4미터 내외의 진입로로 이용되고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 14일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권으로, 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 264,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됨. 임차인의 상세 현황은 미상임.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 진주시 대곡면 유곡리는 마을 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업 활동보다는 주거 및 농업 지역의 성격이 강함.

* 건물의 공부상 용도는 숙박시설이나, 현황은 근린생활시설(음식점, 커피숍)로 리모델링 중단 상태임. 향후 정상적인 영업을 위해서는 공사 완료 및 관련 법규에 따른 인허가 사항 검토가 필요함.

5. 생활정보

* 교통: 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

* 편의시설: 주변에 대규모 편의시설에 대한 정보는 제한적이며, 주로 마을 단위의 편의시설 이용이 가능할 것으로 추정됨.

* 혐오시설: 진주시 대곡면 유곡리 지역 자체에서 직접적으로 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 인근 내동면 지역에 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 공공처리 시설 등이 밀집되어 있어, 해당 지역과의 거리 및 바람의 방향 등을 고려한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공사 중단 상태: 건물이 현재 리모델링 공사 중단 및 2층 벽체 일부 철거 상태이므로, 마감 공사 및 안전 진단 등에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음.

* 용도 변경 관련: 공부상 숙박시설이나 현황 근린생활시설로 변경 중이므로, 향후 건축 관련 법규 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 함.

* 토지 활용 제약: 토지 일부가 내부 진입로로 이용되고 있어, 전체 면적을 효율적으로 활용하는 데 제한이 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로, 향후 건축 행위나 개발에 대한 제한이 따를 수 있음.

* 조경시설 및 지하수관정: 토지에 포함 평가된 조경시설 및 지하수관정에 대한 관리 책임이 매수인에게 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인의 상세 현황은 미상이며, 인수할 보증금은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 진주시 대곡면 유곡리에 위치한 토지 및 건물(숙박시설, 현황 근린생활시설 리모델링 중단) 일괄 경매 물건임.

* 마을 주변의 환경과 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있으나, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 토지 이용에 일부 제한이 있음.

* 현재 건물이 리모델링 중단 및 일부 철거 상태로, 추가 공사 및 용도 관련 인허가 사항 검토가 필수적임.

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차보증금은 없음.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있는 기회.

* 리모델링 완료 및 용도 전환을 통한 근린생활시설 또는 숙박시설로서의 활용 가능성.

* 진주시 대곡면 유곡리 지역의 잠재적 가치 및 향후 발전 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 541,358,800원임.

* 건물의 리모델링 중단 상태, 공사 재개에 따른 추가 비용, 지역적 특성 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 인근 유사 부동산 시세 조사, 그리고 법원 경매 동향 분석이 반드시 수반되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.