나이스옥션 법원경매 진주 2024타경32913 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 6층604호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경32913 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 6층604호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경32913
• 주소: 경상남도 사천시 중앙로 238, 6층604호 (용강동,비룡벨로스텔라)
• 감정가: 190,000,000원
• 최저가: 121,600,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

진주지원 경매4계 2024타경32913 | 소재지: 경상남도 사천시 중앙로 238, 6층604호 (용강동,비룡벨로스텔라) | 감정가: 190,000,000원 | 최저가: 121,600,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 내역

본 보고서는 진주지원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건번호 진주지원 2024타경32913 (1) 물건에 대한 경매 컨설팅 보고서입니다.

감정가: 190,000,000원

소재지: 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 6층604호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2019.01.16. (비교적 신축급)

1.2. 면적 세부 내역

토지 면적: $\text{51.66 m}^2$ (약 15.63평)

건물 면적 (전용): $\text{82.94 m}^2$ (약 25.07평)

(참고: 아파트의 전용면적은 $\text{82.94 m}^2$이며, 통상적인 공급면적은 약 33-34평형대로 추정되나, 정확한 공급면적은 별도 확인이 필요합니다.)

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 최고의 입지

본 물건은 경상남도 사천시 용강동 소재 삼천포제일중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 주거나지 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 제2종일반주거지역에 해당하여 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 단지 남서측으로 왕복 7차선 도로가 인접하여 광역 교통망 접근성이 양호합니다. 또한 서측에 진입로가 있으며 북서측으로 노폭 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계의 안정성

본건은 소유자 마OOOOO, 채무자 주OOOOOOOOOO, 채권자 주OOOOOOO로 파악되는 부동산강제경매 사건입니다. 가장 핵심적인 특이사항은 신청채권자(주택도시보증공사)가 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대해 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 대항력 포기 확약서(2025.08.26.자)를 제출한 점입니다.

3.2. 낙찰자 인수 위험

상기 확약서 제출로 인해, 낙찰자가 임차인의 대항력에 기한 보증금 잔액을 인수할 위험이 사실상 해소되었습니다. 이로써 권리 관계가 매우 명확하고 안전하게 정리될 가능성이 높아, 입찰자에게 매우 긍정적인 요소로 작용합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의 시설

본건 주변은 주거 지역 특성상 일상생활에 필요한 마트, 식당, 병원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 상권 평가는 현장 조사가 수반되어야 합니다.

4.2. 교육 및 기타 정보

인근에 삼천포제일중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 아파트는 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 완비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현장 조사 및 미상 정보

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으므로, 현재 실제 점유 현황 및 임차인의 현황(전입일 등)에 대한 정밀한 현장 조사가 필수적입니다.

5.2. 혐오 시설 및 주변 환경

공개 검색 정보상 (2025년 11월 기준) 본건 인근에 명백하고 중대한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 하지만 미세한 환경 요인이나 사소한 기피 시설 유무는 반드시 임장(현장 방문)을 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

5.3. 도로 상황

북서측으로 접한 도로 폭이 3m 내외로 다소 협소할 수 있으므로, 차량 통행 및 주차 편의성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 양호하며 교통 접근성도 보통 이상입니다. 특히, 신청채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리 분석상의 최대 리스크인 임차인 대항력 문제가 해결되어, 권리적 측면에서 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

신축급 아파트: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호합니다.

권리 관계 우수: 임차인 대항력 포기 확약서 제출로 안전한 명도 및 소유권 확보가 기대됩니다.

주거 입지: 중학교 인근, 7차선 도로 접근성 등 양호한 주거 환경입니다.

안전한 투자: 경매 강제경매 물건임에도 불구하고 감정가 대비 권리 위험이 낮아 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계