나이스옥션 법원경매 진주 2024타경32630 [2] 경상남도 진주시 미천면 오방리 4-3 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경32630 [2] 경상남도 진주시 미천면 오방리 4-3 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경32630 | 소재지: 경상남도 진주시 미천면 오방리 4-3 | 감정가: 6,700,000원 | 최저가: 1,405,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경32630 (2)

소재지: 경상남도 진주시 미천면 오방리 4-3

용도(공부상/현황): 전 / 묘지

토지면적: 231.00㎡ (약 69.88평)

감정가: 6,700,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 분석 요약

감정평가: 평당 약 95,885원 (6,700,000원 / 69.88평)으로 감정된 토지입니다.

최고의 입지: 본건은 기호(2) 토지로서, 진주시 미천면 어옥리 소재 덕진마을회관 남서측 원거리에 위치합니다. 부근은 일반주택, 농경지 등으로 형성된 전형적인 농촌지역입니다. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근은 용이하며, 지역 내 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

법률적 핵심 사항: 본건은 공부상 '전'이나 현황이 '묘지'로 이용 중이며, 분묘 2기가 소재하여 '분묘기지권' 성립 여지가 있습니다. 이에 따라 최저매각가격이 제한(하락)된 상태입니다. 낙찰 시 농지취득자격증명원 제출 의무가 있으나, 현황이 묘지임을 입증하여 면제받거나, 농취증을 제출해야 하는 중대한 주의 사항이 있습니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 231.00㎡ (약 69.88평)

건물면적: 0.00㎡

제시외면적: 0.00㎡ (제시외수목은 매각 제외)

2. 입지 조건 분석

2.1. 주위 환경 및 교통

위치 및 환경: 경상남도 진주시 미천면 어옥리 소재 덕진마을회관 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지와 일반 주택이 혼재된 농촌 마을입니다. 기호(2) 토지는 완경지세 내 부정형 토지입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적 교통 사정은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 상태: 공부상 지목은 '전'이지만, 현황은 지상에 분묘 2기가 소재하는 '묘지'로 이용 중입니다.

2.2. 토지 이용 계획

용도지역: 계획관리지역

제한구역: 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

분석: 계획관리지역에 속하여 향후 개발 행위 및 건축 가능성이 상대적으로 높은 용도지역이나, 현황이 묘지인 점과 지상 분묘의 존재로 인해 즉각적인 이용 및 개발에는 제약이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 관계

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OOOOOOOOO

소유자/채무자: 하OO / (공란)

분석: 강제경매 물건으로, 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 특이사항 및 주의사항을 중심으로 분석해야 합니다. 특히 재매각(불허가 또는 미납) 이력이 있는 물건은 입찰 전 더욱 신중한 조사가 필요합니다.

3.2. 특별한 권리 및 법적 제한

농지취득자격증명(농취증): 본건은 지목이 '전'이므로 원칙적으로 낙찰 후 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 다만, 현황이 '묘지'임을 증명하여 농지가 아님을 소명할 경우 농취증 제출이 면제될 수 있습니다. 반드시 사전에 관할 시/군/구청에 확인이 필요합니다.

분묘기지권: 지상에 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 분묘기지권이 성립되면 낙찰자는 분묘 소유자에게 지료를 청구할 수 있을 뿐, 임의로 분묘를 이장할 수 없게 됩니다. 이 점 때문에 최저매각가격이 분묘 소재로 인해 제한(감가)된 가격입니다.

제시외 물건: 제시외 수목[감정서상 ⓑ]은 매각 대상에서 제외됩니다.

경계 문제: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하다고 언급되어 있어, 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 낙찰 후 측량을 요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 전형적인 농촌 지역의 '묘지' 부지로 이용되는 토지이며, 상업적 기능을 기대하기 어려운 입지입니다. 인근에 상업 시설이 거의 없으므로, 상권 분석은 무의미합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

생활 정보: 기본적인 농촌 생활 편의시설(예: 마을회관)이 인근에 위치하며, 일상적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리입니다.

혐오 시설: 주변 환경은 일반 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 인근에 특별한 대형 혐오 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

분묘기지권 성립: 분묘기지권이 성립할 경우, 토지 이용 및 개발에 중대한 제약이 따릅니다. 향후 개발 또는 매각 시 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

농취증 미제출 위험: 농지가 아님을 입증하거나 농취증을 제출하지 못할 경우 입찰보증금을 몰수당할 위험이 있습니다.

재매각 물건: 재매각 이력은 이전에 낙찰자가 잔금을 미납했거나 불허가된 이력이 있음을 의미하므로, 권리나 물건 자체에 추가적인 문제가 없는지 면밀히 재검토해야 합니다.

5.2. 물리적 리스크

경계 불분명: 명확한 위치와 경계 확정을 위해 추가적인 비용(측량 비용)과 시간이 소요될 수 있습니다.

토지 현황과 지목 불일치: 지목은 '전'이지만 현황이 '묘지'이므로, 향후 지목 변경 및 인허가 과정에서 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 토지로 잠재적인 개발 가치가 있으나, 현황이 묘지이며 분묘 2기가 소재하여 '분묘기지권' 성립 가능성이 높다는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이 리스크 때문에 최저매각가격이 감가된 상태입니다. 실수요자가 당장 농지 또는 주거용지로 이용하기에는 적합하지 않으며, 분묘 문제 해결(이장 합의 등)이 전제되지 않는다면 토지 이용이 극히 제한될 수밖에 없습니다.

6.2. 투자 포인트

가격적 매력: 분묘기지권의 리스크를 반영하여 가격이 하락된 상태이므로, 이장 문제 해결 가능성이 있거나 장기적인 관점에서 토지 자체의 가치를 보고 접근하는 투자자에게는 매력이 있을 수 있습니다.

용도지역: 계획관리지역이라는 점은 장기적으로 볼 때 농업용지보다는 개발 행위에 유리한 측면이 있어, 리스크 해소 시 지가 상승의 잠재력이 있습니다.

분묘 처리 능력: 투자자는 입찰 전 분묘 소유자를 파악하고, 이장(移葬) 가능성 및 소요 비용에 대한 충분한 조사를 진행해야 합니다. 분묘 문제를 깔끔하게 처리할 수 있는 능력과 자금력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매5계