나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31804 [2] 경상남도 산청군 신안면 문대리 106-6 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31804 [2] 경상남도 산청군 신안면 문대리 106-6 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경31804 | 소재지: 경상남도 산청군 신안면 문대리 106-6 | 감정가: 26,015,410원 | 최저가: 3,819,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경31804 (2)

소재지: 경상남도 산청군 신안면 문대리 106-6

용도: 답

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 26,015,410원

토지면적: 3788.00㎡ (약 1144.38평)

토지 지분율: 58259.44%

건물면적: 0.00㎡ (토지 지분 매각 건으로 건물은 매각 대상에서 제외)

1.2. 채무자 및 채권자

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 희OOOOOOOOOOOOO

1.3. 특이사항 및 주의사항 요약

본건은 토지일부 지분 매각 건으로, 낙찰 시 소유권을 타 공유자와 공유하게 되며 향후 공유물 분할을 위한 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

필수 제출 서류: 농지취득자격증명(농취증)을 요하며, 미제출 시 보증금은 몰수됩니다. (농지가 아니라는 사실을 증명하여 대체 가능)

재매각: 재매각으로 진행되는 건입니다.

맹지 위험: 목록 3 토지는 지적도상 맹지입니다. (다만 인접지 기호(4)를 통하여 접근 가능함)

매각 제외: 목록 6 토지 지상에 있는 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 문대리 소재 "진태마을" 내 및 동측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌형 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 및 본건 인근까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

목록별 도로 접촉 현황은 상이하며, 특히 목록 3은 지적도상 맹지이나 인접지(기호4)를 통해 접근 가능합니다. 다른 목록(기호 2, 4, 5, 6, 7)은 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지이용 상태: 기호(2)는 주거용 건부지, 기호(3)~(6)은 농경지, 기호(7)은 일부 농경지 및 잡종지 상태입니다. 대체로 인접지와 평탄한 형태입니다.

토지이용계획: 계획관리지역(기호2, 7) 및 농림지역(기호3, 4, 5, 6)이 혼재되어 있으며, 농림지역 내 토지는 농업진흥구역에 해당되어 개발행위에 제한이 따릅니다.

기타 규제: 대부분의 토지가 가축사육제한구역(전부제한구역 또는 200m이내)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (매각 구분 및 조건)

본건은 부동산강제경매에 의한 토지 일부 지분 매각 물건으로, 등기부상 권리 관계에 특이 사항은 없으나, 입찰자가 가장 주의해야 할 부분은 '지분 매각'이라는 점입니다.

3.2. 잠재적 리스크

지분 매각 리스크: 낙찰 후 지분 비율만큼 소유권을 취득하게 되므로, 온전한 소유권 행사(매매, 사용수익)를 위해서는 타 공유자와 협의하거나 공유물 분할 청구 소송을 진행해야 할 법적 및 시간적 리스크가 존재합니다.

농취증 제출 의무: 농지법에 따른 농지취득자격증명이 필수 제출 서류이며, 기한 내 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 사전 확인이 필수입니다.

개발 제한 리스크: 상당수의 토지(기호 3, 4, 5, 6)가 농림지역 및 농업진흥구역에 속해 있어 농지 외 다른 용도로의 개발이 엄격하게 제한됩니다. 이는 투자 목적에 따라 치명적인 리스크가 될 수 있습니다.

맹지 리스크: 목록 3은 지적도상 맹지이며, 인접 토지 이용 허가(혹은 소송) 문제가 발생할 수 있습니다.

비닐하우스 매각 제외: 목록 6 지상의 비닐하우스는 매각 제외이므로, 토지 사용 시 소유자와의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 전형적인 농경지대 및 주거 혼재 지역에 위치하고 있어, 상업시설의 밀집도는 매우 낮습니다. 전문적인 상업 활동을 위한 입지로는 부적합하며, 주로 농업 및 주거 목적으로 활용되어야 합니다.

4.2. 생활정보 및 주변 환경

생활 편의시설: 인근 '진태마을'을 중심으로 기본적인 주거 생활은 가능하나, 대형 상업/의료/교육 시설 이용은 신안면 소재지나 산청읍 방면으로 이동해야 합니다.

혐오 시설: 감정평가서 및 주변 환경 분석 결과, 농경지대 내의 주거/농업 지역 특성상 대규모의 특정 혐오 시설은 없는 것으로 판단됩니다. 가축사육제한구역 지정은 오히려 환경 보호에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 경상남도 산청군의 농림지역 및 계획관리지역에 위치한 복합적인 용도의 토지 지분 매각 물건입니다. 감정가가 약 2,600만원대로 비교적 낮게 형성되어 있으나, '지분 매각', '농취증 필요', '농업진흥구역 포함', '재매각' 등 복잡하고 난이도 높은 조건들이 복합적으로 엮여 있습니다.

따라서, 일반적인 실수요자보다는 토지 지분 경매에 대한 충분한 이해와 공유물 분할 소송 등 법적 절차에 대한 준비가 된 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

저가 투자 기회: 복잡한 권리 관계(지분, 농취증)로 인해 유찰 가능성이 높아 가격이 하락할 경우 저가에 광대한 면적(약 1144평)의 지분을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

토지 사용 용이성: 기호 2, 7은 개발 가능성이 높은 계획관리지역에 포함되어 있어, 향후 지분 정리가 완료될 경우 주거 및 일부 시설 건축 등 용도 활용 가능성이 존재합니다.

공유자 지분 협상: 낙찰 후 기존 공유자와 협상을 통해 지분 매입 또는 매각을 유도하여 출구를 마련할 수 있는 전략적 접근이 필요합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계