나이스옥션 법원경매 통영 2022타경4979 [1] 경상남도 거제시 옥포동 546-15 성평리빙타운 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2023.01.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 경상남도 거제시 장목면 시방리에 소재하는 토지로서 주변은 농경지, 자연림, 상업용 부동산 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 공히 맹지로서 인접필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

형태 및 이용상태

본건 공히 완경사지대내의 부정형의 토지로서 현황 휴경상태입니다.

인접 도로상태

본건 공히 맹지로서 인접필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(7), (8), (9)
계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(7), (8) 지상에 제시외 수목 약 20주(과실수 H:2.0m)가 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 경상남도 거제시 옥포동에 소재하는 부동산으로서 인근은 오피스텔, 상업용부동산, 다가구주택 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 14번국도가 지나며 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 9층 건물 중 4층 401호 외 5개호로서,
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 및 타일 붙임마감, 전면 통유리 마감 등,
내 벽: 몰탈 위 페인트 마감 및 타일 붙임마감, 내부 인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호마감 등 입니다.

이용상태

기호(1),(3) : 본건 목욕탕으로 이용중입니다.

기호(2) : 본건 공부상 이용원이나 현황 사무실로 이용중입니다.

기호(4),(5) : 본건 공부상 근린생활시설 이나 현황 주거용(7개호)로 이용중인 것으로 탐문조사되며, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 직접 확인하지 못하였습니다.

기호(6) : 본건 현황 공실상태인것으로 탐문조사되나, 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부이용상황을 직접 확인하지 못하였습니다.

설비내역

기호(1),(3)
위생설비, 급배수설비, 엘레베이터 설비, 소화전설비, 히트펌프설비, 기름 및 전기보일러설비, 배관설비 등이 소재하는 것으로 조사됩니다.

기호(2),(6)
위생설비, 급배수설비, 엘레베이터 설비, 소화전설비 등이 소재하는 것으로 조사됩니다.

기호(4),(5)
위생설비, 급배수설비, 엘레베이터 설비, 소화전설비, 전기판넬에 의한 난방설비 등이 소재하는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내에 위치한 부정형의 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25m 내외, 본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화재보호법> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)

공부와의 차이

본건 기호(4), (5)는 집합건축물대장상 용도가 미용원, 제1종근린생활시설로 되어있으나 현황 오피스텔 7개호로 리모델링하여 이용중인 것으로 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목욕탕으로 이용 중이며 목욕탕 운용에 필수적으로 요구되는 설비(히트펌프, 보일러, 온수탱크, 기타설비 등)는 포함하여 평가함.[감정서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2022타경4979 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 546-15 성평리빙타운 4층401호

용도: 근린상가 (성평리빙타운 건물 전체는 판매시설, 숙박시설, 업무시설, 위락시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합 용도 사용 가능)

감정가: 1,065,000,000원

토지면적: 210.52㎡ (약 63.68평)

건물면적: 887.16㎡ (약 268.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 유동화물건, 재매각

주의사항:

* 일괄매각

* 목욕탕으로 이용 중이며 목욕탕 운용에 필수적으로 요구되는 설비(히트펌프, 보일러, 온수탱크, 기타설비 등)는 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동에 소재하며, 인근은 오피스텔, 상업용 부동산, 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다. 건물은 9층 규모이며, 철근콘크리트 구조입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근으로 14번 국도가 지나고 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용

건물은 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 9층 건물 중 4층 401호 등 여러 호실을 포함합니다. 외벽은 페인트 및 타일 마감, 통유리 마감 등으로 되어 있습니다.

주요 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 목욕탕으로 이용 중인 호실 (기호 (1),(3))

* 공부상 이용원이나 현황 사무실로 이용 중인 호실 (기호 (2))

* 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용(7개호)으로 이용 중인 호실 (기호 (4),(5))

* 현황 공실 상태로 추정되는 호실 (기호 (6))

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역에 속하며, 대로1류(폭 35m-40m), 소로2류(폭 8m-10m)와 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포유치원, 옥포초등학교, 옥포초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2016년 3월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을8)입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,564,534,525원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차인 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 거제시 옥포동은 오피스텔, 상업용 부동산, 다가구주택 등이 밀집한 지역으로, 상업 및 주거 기능이 혼재되어 있습니다. 14번 국도와 인접한 교통 요지로, 상업 시설로서의 접근성과 가시성이 양호한 편입니다. 일반상업지역에 위치하여 다양한 상업 활동이 가능하나, 교육환경 보호구역 등 다수의 용도 제한 구역이 존재하므로 향후 개발 계획 시 이를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 목욕탕으로 이용 중이며, 목욕탕 운영에 필수적인 설비(히트펌프, 보일러, 온수탱크 등)가 포함되어 있어 설비 투자 부담이 적습니다. 건물 내 다른 호실들은 사무실, 주거용, 또는 공실 등으로 이용되고 있어 다목적 활용 가능성을 보여줍니다. 인근에 옥포초등학교, 옥포유치원 등이 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건으로, 이전 유찰 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물 내 일부 호실의 현황 이용 상태가 공부와 상이하며, 직접 확인하지 못한 부분이 많아 내부 상태를 상세히 조사해야 합니다. (예: 주거용으로 개조된 오피스텔 등)

* 토지 감정평가서 상에 제시외 수목이 식재되어 있습니다.

* 건축물대장상 용도가 변경되어 이용 중인 호실이 있어, 추후 행정 처리에 대한 확인이 필요합니다.

* 최근(2026년 8월 16일-17일) 집중호우로 인해 인근 옥포동에서 산사태가 발생하여 아파트 저층부에 피해를 준 사례가 보도되었습니다. 해당 물건과 직접적인 관련성은 확인되지 않으나, 지형적 특성이나 주변 환경 변화에 따른 잠재적 위험성을 인지할 필요가 있습니다. (검색 결과 참조)

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 옥포동의 성평리빙타운 내 근린상가로, 현재 목욕탕으로 운영 중인 호실을 포함한 다수의 용도로 활용되고 있는 건물입니다. 교통이 편리하고 상업 지역에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 등기부상 권리 관계는 명확하게 소멸될 예정이나, 재매각 물건이며 내부 이용 현황과 공부의 차이가 존재하므로 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 특히, 목욕탕 설비의 포함 여부는 즉시 영업 재개 또는 활용에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 활용 가능한 목욕탕 설비 포함: 현황 목욕탕으로 이용 중이며 필수 설비가 포함되어 있어, 추가 설비 투자 없이 즉시 영업 재개가 가능하거나 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 대로와 소로에 접한 일반상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

* 건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 향후 건물 활용 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,065,000,000원을 기준으로, 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁률, 그리고 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 조사 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 명도 및 부동산 관련 제반 비용을 충분히 산정한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.