나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38874 [7] 경상남도 하동군 금남면 계천리 14 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-8) : 본건은 경상남도 하동군 고전면 고하리 소재 "홍평마을회관" 북서측 근거리에
위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.
기호(9-13) : 본건은 경상남도 하동군 금성면 궁항리 소재 "신도마을회관" 북측 인근
(기호9-12), "궁항마을회관" 북서측 근거리(기호13)에 위치하며, 주위는
주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
기호(14-18) : 본건은 경상남도 하동군 금남면 계천리 소재 "사궁마을회관" 남동측 근거리
(기호14), "영천마을회관" 북동측 인근(기호15-18)에 위치하며, 주위는
주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 사다리유사형 완경사지로 농지임.
기호(3) : 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지, 일부 묘지 등임.
기호(4,5) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(6) : 부정형 완경사지로 농지 및 일부 묘지 등임.
기호(7,8) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(9) : 부정형 급,완경사지로 자연림임.
기호(10) : 사다리형 평지로 농지 등임.
기호(11) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(12) : 사다리형 완경사지로 농지 등(지목: 잡종지)임.
기호(13) : 부정형 완경사지로 자연림 및 일부 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.
기호(14) : 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지 등임.
기호(15,16) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(17-18) : 부정형 완경사지로 휴경지 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 있음.
기호(2) : 본건 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 있음.
기호(3,4) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(5) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로, 서,남측으로 노폭 약 3m 내외의
현황도로가 있음.
기호(6) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 포장도로가 있음.
기호(7) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(8) : 본건 동측, 남측, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(9,11,14,16,18) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근가능함.
기호(10,12) : 본건 남동측으로 왕복2차선 아스팔트도로가 있음.
기호(13) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(15) : 본건 남측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의
비포장산길임.
기호(17) : 본건 북측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의
비포장산길임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
기호(3,4) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호(5) : 농림지역 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화
환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호(6) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>.
기호(7,8) : 농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-12-23)(홍평천)
<소하천정비법>.
기호(9) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(10-12) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.
기호(13) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(14) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(15-18) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

-본건 기호(3,6) 지상에 분묘가 소재함.
-본건 기호(13) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-지적도상 맹지임
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
-을구 3번 구분지상권설정등기(2017.12.7. 제17586호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨
-지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음. 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경38874 (7)

* 소재지: 경상남도 하동군 금남면 계천리 14

* 용도: 답

* 감정가: 136,584,000원

* 토지면적: 3794.00㎡ (약 1148평)

* 토지지분: 3794㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 건물지분: 0㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대저농업협동조합

* 특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 재매각, 선순위지상권, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 하동군 금남면 계천리 소재 "사궁마을회관" 남동측 근거리(기호14), "영천마을회관" 북동측 인근(기호15-18)에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(14): 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지 등입니다.

* 기호(15,16): 부정형 완경사지로 농지 등입니다.

* 기호(17-18): 부정형 완경사지로 휴경지 등입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(14): 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근 가능합니다.

* 기호(15): 본건 남측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의 비포장산길입니다.

* 기호(17): 본건 북측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의 비포장산길입니다.

* 기호(16,18)은 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(14): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한).

* 기호(15-18): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한).

* 일부 필지는 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 역사문화환경보존지역, 농업보호구역, 준보전산지, 소하천구역 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권: 최초 2005-03-22 최문희, 2011-05-09 손순연에게 매매로 이전되었습니다.

* 을구 3번: 2017-12-07 한국전력공사 구분지상권설정등기 (목적: 전기공작물 건설, 범위: 토지 남동쪽 송전선 통과 지표면 756㎡ 상공 45-70m, 존속기간: 전기공작물 존속기간까지). 본 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 6번: 2021-04-29 대저농업협동조합 근저당권 설정 (금480,000,000원). 본 권리는 말소기준권리입니다.

* 갑6: 2024-10-29 대저농업협동조합 임의경매개시결정 (채권액 413,162,169원). 본 등기는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 구분지상권설정등기는 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인현황: 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 별도의 상권 형성은 미미합니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 마을회관이 인근에 위치합니다. 상세한 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지로서 접근성에 제약이 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 인수되는 권리: 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수되어 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역 및 구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한, 역사문화환경보존 등 추가적인 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 원인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 하동군 금남면 계천리에 위치한 토지로서, 현재 농지 및 휴경지, 일부 임야 등으로 이용되고 있습니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 없습니다. 주요 특징으로는 지적도상 맹지라는 점, 농지 취득 시 자격증명이 필요하다는 점, 분묘 및 분묘기지권의 잠재적 성립 가능성, 그리고 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점 등이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 다양한 제한이 존재하며 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 토지 가격으로 토지 확보 가능성이 있습니다.

* 농지로서의 잠재적 가치를 고려할 수 있으나, 농지법 등 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 구분지상권이 설정된 구간은 향후 기반시설이나 개발 시 고려될 수 있는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건에 대한 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 사례 분석, 개별 필지의 정확한 현황 조사, 권리관계 및 제한사항에 대한 심층적인 분석, 그리고 낙찰 후 예상되는 개발 계획 및 수익성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 인수되는 권리와 잠재적 리스크 요인들을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.