나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38874 [3] 경상남도 하동군 고전면 고하리 945 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-8) : 본건은 경상남도 하동군 고전면 고하리 소재 "홍평마을회관" 북서측 근거리에
위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.
기호(9-13) : 본건은 경상남도 하동군 금성면 궁항리 소재 "신도마을회관" 북측 인근
(기호9-12), "궁항마을회관" 북서측 근거리(기호13)에 위치하며, 주위는
주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
기호(14-18) : 본건은 경상남도 하동군 금남면 계천리 소재 "사궁마을회관" 남동측 근거리
(기호14), "영천마을회관" 북동측 인근(기호15-18)에 위치하며, 주위는
주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 사다리유사형 완경사지로 농지임.
기호(3) : 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지, 일부 묘지 등임.
기호(4,5) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(6) : 부정형 완경사지로 농지 및 일부 묘지 등임.
기호(7,8) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(9) : 부정형 급,완경사지로 자연림임.
기호(10) : 사다리형 평지로 농지 등임.
기호(11) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(12) : 사다리형 완경사지로 농지 등(지목: 잡종지)임.
기호(13) : 부정형 완경사지로 자연림 및 일부 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.
기호(14) : 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지 등임.
기호(15,16) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(17-18) : 부정형 완경사지로 휴경지 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 있음.
기호(2) : 본건 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 있음.
기호(3,4) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(5) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로, 서,남측으로 노폭 약 3m 내외의
현황도로가 있음.
기호(6) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 포장도로가 있음.
기호(7) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(8) : 본건 동측, 남측, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(9,11,14,16,18) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근가능함.
기호(10,12) : 본건 남동측으로 왕복2차선 아스팔트도로가 있음.
기호(13) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(15) : 본건 남측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의
비포장산길임.
기호(17) : 본건 북측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의
비포장산길임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
기호(3,4) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호(5) : 농림지역 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화
환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호(6) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>.
기호(7,8) : 농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-12-23)(홍평천)
<소하천정비법>.
기호(9) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(10-12) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.
기호(13) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(14) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(15-18) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

-본건 기호(3,6) 지상에 분묘가 소재함.
-본건 기호(13) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각
-목록 5,6 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
-목록 6 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경38874 (3)

* 소재지: 경상남도 하동군 고전면 고하리 945

* 용도: 답

* 감정가: 50,530,000원

* 토지면적: 1834.00㎡ (약 554.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOO

* 총 채권액: 480,000,000원 (을3 근저당권 480,000,000원, 갑4 임의경매 413,162,169원)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 하동군 고전면 고하리 소재 "홍평마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다. (감정평가서 요약)

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다. (감정평가서 요약)

* 형태 및 이용상태: 본건은 대부분 사다리유사형 또는 부정형의 완경사지로 농지, 휴경지, 일부 묘지 등으로 이용되고 있습니다. (감정평가서 요약)

* 인접 도로상태: 본건의 일부 필지는 노폭 약 2~3m 내외의 도로에 접해 있으며, 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 인접지를 통해 접근 가능합니다. (감정평가서 요약)

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (물건명세서 참고사항)

* 말소기준권리: 2021년 4월 29일 접수된 대저농업협동조합의 근저당권 (을3).

* 임차인 현황: 임대관계는 미상임으로 확인됩니다. 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 채무 내역:

* 공유자전원의지분전부이전 (1992-11-13)

* 소유권이전 (2005-01-18)

* 소유권이전 (2012-04-20)

* 근저당권 (2021-04-29, 대저농업협동조합, 480,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (2024-10-29, 대저농업협동조합, 413,162,169원, 말소)

4. 상권분석

* 본건은 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닌 것으로 판단됩니다. 주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 수준의 상권으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 농업지역에 위치하고 있어 주변의 생활 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 대중교통 접근성 또한 차량 및 농기계 접근이 가능하다고 명시되어 있어, 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 토지(기호 3, 6) 지상에 분묘가 소재하고 있으며, 목록 6 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

* 농지취득자격증명: 본건 목록 5, 6 필지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 주의가 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 각 필지별로 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 농업보호구역, 준보전산지, 소하천구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재합니다. (감정평가서 요약)

7. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 고전면에 위치한 답(토지)으로, 감정가는 50,530,000원입니다. 약 554.8평의 토지 면적을 가지고 있으며 건물은 없습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하고 농지취득자격증명이 필요한 점, 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재하는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 채권 총액이 감정가보다 훨씬 높게 설정되어 있어, 채무액 규모를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 554.8평의 넓은 토지를 활용할 수 있습니다.

* 농업 관련 투자: 농업 지역에 위치하고 있어 농업 관련 투자나 토지 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 낮게 책정된 부분이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가 50,530,000원을 기준으로 하되, 제시된 권리 분석, 물건 특이사항 및 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건은 권리상 낙찰 후 인수하는 금액은 없으나, 농지취득자격증명 제출 요건 및 분묘기지권 관련 불확실성 등은 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다. 또한, 채권 총액이 매우 높게 설정된 점을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다. (정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.