나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38874 [2] 경상남도 하동군 고전면 고하리 907-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-8) : 본건은 경상남도 하동군 고전면 고하리 소재 "홍평마을회관" 북서측 근거리에
위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.
기호(9-13) : 본건은 경상남도 하동군 금성면 궁항리 소재 "신도마을회관" 북측 인근
(기호9-12), "궁항마을회관" 북서측 근거리(기호13)에 위치하며, 주위는
주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
기호(14-18) : 본건은 경상남도 하동군 금남면 계천리 소재 "사궁마을회관" 남동측 근거리
(기호14), "영천마을회관" 북동측 인근(기호15-18)에 위치하며, 주위는
주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 사다리유사형 완경사지로 농지임.
기호(3) : 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지, 일부 묘지 등임.
기호(4,5) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(6) : 부정형 완경사지로 농지 및 일부 묘지 등임.
기호(7,8) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(9) : 부정형 급,완경사지로 자연림임.
기호(10) : 사다리형 평지로 농지 등임.
기호(11) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(12) : 사다리형 완경사지로 농지 등(지목: 잡종지)임.
기호(13) : 부정형 완경사지로 자연림 및 일부 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.
기호(14) : 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지 등임.
기호(15,16) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(17-18) : 부정형 완경사지로 휴경지 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 있음.
기호(2) : 본건 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 있음.
기호(3,4) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(5) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로, 서,남측으로 노폭 약 3m 내외의
현황도로가 있음.
기호(6) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 포장도로가 있음.
기호(7) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(8) : 본건 동측, 남측, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(9,11,14,16,18) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근가능함.
기호(10,12) : 본건 남동측으로 왕복2차선 아스팔트도로가 있음.
기호(13) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(15) : 본건 남측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의
비포장산길임.
기호(17) : 본건 북측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의
비포장산길임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
기호(3,4) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호(5) : 농림지역 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화
환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호(6) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>.
기호(7,8) : 농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-12-23)(홍평천)
<소하천정비법>.
기호(9) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(10-12) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.
기호(13) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(14) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(15-18) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

-본건 기호(3,6) 지상에 분묘가 소재함.
-본건 기호(13) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각
-목록 3,4 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
-목록 3 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부 불분명
-목록 4 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음. 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

본 물건은 경상남도 하동군 고전면 고하리 907-1에 소재한 토지로서, 지목은 '전'(밭)입니다. 총 면적은 1805.00㎡(약 546평)이며, 건물은 없는 나대지 상태입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 51,234,000원입니다. 토지면적은 1805㎡이며, 제시외 토지 및 건물 면적은 없습니다.

1.3. 경매정보

사건번호는 진주지원 2024타경38874 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 본 건은 재매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경상남도 하동군 고전면 고하리 지역에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 경매물건이 소재한 고전면은 하동읍성과 같은 역사 유적지가 있으며, 해달별 캠핑장 등 자연 친화적인 시설이 인근에 위치합니다. 또한, 금성면 궁항리 지역은 아름다운 자연경관을 자랑하며 궁항 댐, 오대산 등이 있어 관광지로도 언급됩니다. 금남면 계천리 지역에는 재활용 도움센터가 운영되고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건 및 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접도로상태

개별 토지(기호)에 따라 다양한 현황을 보이고 있으며, 일부 토지는 노폭 약 2~3m 내외의 도로에 접하고 있거나, 현황도로를 통해 접근 가능합니다. 일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능하며, 일부는 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 4월 29일 접수된 대저농업협동조합의 근저당권 (채권액 480,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 조건으로 진행됩니다. 등기부등본 상 권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 권리분석 특이사항

본 경매물건은 일괄매각 대상입니다. 또한, 채권 총액은 480,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계액은 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 이용현황 및 제한사항

4.1. 토지 이용 현황

개별 필지(기호)별로 농지, 휴경지, 자연림, 잡종지 등 다양한 현황을 보이고 있으며, 일부 필지는 묘지(분묘)가 소재하고 있습니다. 제시외 수목도 일부 소재하는 것으로 파악됩니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한상태

토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지, 소하천구역 등 다양한 법률에 따른 제한이 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권 관련

본 건 기호(3) 및 (6) 지상에 분묘가 소재하고 있으며, 특히 기호(3) 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 또한, 기호(4) 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 낙찰 후 분묘 이장 또는 사용료 지급 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있는 주요 리스크 요인입니다.

5.2. 농지취득자격증명 관련

목록 3, 4번지에 해당하는 토지가 농지가 아닐 경우, 이를 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 리스크

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 폐기물처리장 관련 논란이 하동군 내에서 있었던 점은 잠재적인 지역 리스크로 고려해볼 수 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군의 농지로서, 재매각 물건이라는 점에서 입찰 참여 시 특별한 주의가 요구됩니다. 분묘기지권 성립 여부 불분명 및 농지취득자격증명 필요성은 명확한 리스크 요소입니다. 그러나 넓은 토지 면적과 지역의 자연환경을 고려할 때, 잠재적인 가치 상승 또는 활용 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지로서 농업적 활용 가능성이 있습니다.

* 하동군의 자연환경을 활용한 6차 산업 또는 체험 공간 조성 등 다양한 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 주변 관광 자원(하동읍성, 궁항 댐 등)과의 연계를 통한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건은 재매각 물건이며, 분묘기지권 성립 여부 불분명, 농지취득자격증명 제출 의무 등 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 정확한 시세 정보 및 주변 유사 물건의 최근 거래 사례가 부족하여 구체적인 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 감정가 대비 낮은 금액부터 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 농지 취득 관련 규정 및 분묘 이장 비용 등을 사전에 면밀히 검토하여 총 예상 비용을 산출한 후, 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 책정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.