나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38874 [1] 경상남도 하동군 고전면 고하리 897-9 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-8) : 본건은 경상남도 하동군 고전면 고하리 소재 "홍평마을회관" 북서측 근거리에
위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.
기호(9-13) : 본건은 경상남도 하동군 금성면 궁항리 소재 "신도마을회관" 북측 인근
(기호9-12), "궁항마을회관" 북서측 근거리(기호13)에 위치하며, 주위는
주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
기호(14-18) : 본건은 경상남도 하동군 금남면 계천리 소재 "사궁마을회관" 남동측 근거리
(기호14), "영천마을회관" 북동측 인근(기호15-18)에 위치하며, 주위는
주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 사다리유사형 완경사지로 농지임.
기호(3) : 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지, 일부 묘지 등임.
기호(4,5) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(6) : 부정형 완경사지로 농지 및 일부 묘지 등임.
기호(7,8) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(9) : 부정형 급,완경사지로 자연림임.
기호(10) : 사다리형 평지로 농지 등임.
기호(11) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(12) : 사다리형 완경사지로 농지 등(지목: 잡종지)임.
기호(13) : 부정형 완경사지로 자연림 및 일부 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.
기호(14) : 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지 등임.
기호(15,16) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(17-18) : 부정형 완경사지로 휴경지 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 있음.
기호(2) : 본건 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 있음.
기호(3,4) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(5) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로, 서,남측으로 노폭 약 3m 내외의
현황도로가 있음.
기호(6) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 포장도로가 있음.
기호(7) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(8) : 본건 동측, 남측, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(9,11,14,16,18) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근가능함.
기호(10,12) : 본건 남동측으로 왕복2차선 아스팔트도로가 있음.
기호(13) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(15) : 본건 남측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의
비포장산길임.
기호(17) : 본건 북측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의
비포장산길임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
기호(3,4) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호(5) : 농림지역 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화
환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호(6) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>.
기호(7,8) : 농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-12-23)(홍평천)
<소하천정비법>.
기호(9) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(10-12) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.
기호(13) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(14) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(15-18) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

-본건 기호(3,6) 지상에 분묘가 소재함.
-본건 기호(13) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,2 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경38874 (1) 사건의 경상남도 하동군 고전면 고하리 897-9 소재 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경38874 (1)

* 소재지: 경상남도 하동군 고전면 고하리 897-9

* 용도: 답 (농지)

* 감정가: 74,834,000원

* 토지 면적: 2201.00㎡ (약 665.75평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOOOO

* 주요 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보, 분묘기지권 존재 가능성

* 주의사항: 일괄매각. 본건 목록 1, 2 토지가 농지가 아님을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본 건은 경상남도 하동군 내 여러 지역에 걸쳐 위치합니다. 기호(1-8)은 고전면 고하리 소재 "홍평마을회관" 북서측 인근에 있으며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 농업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 기호(9-13)은 금성면 궁항리 소재 "신도마을회관" 북측 인근 및 "궁항마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 기호(14-18)은 금남면 계천리 소재 "사궁마을회관" 남동측 근거리 및 "영천마을회관" 북동측 인근에 있으며, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

* 본건 물건지 및 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태:

* 각 필지별로 인접 도로의 폭과 상태가 상이합니다. 일부 필지는 노폭 약 2-3m 내외의 도로가 접해 있거나 현황 도로가 이용 가능하나, 기호(9,11,14,16,18)은 지적도상 맹지이며 인접지를 통해 접근해야 합니다.

* 일부 필지(기호 10, 12)는 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설 유무:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 가축사육제한구역 등 농업 관련 지역 제한이 존재합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 현재 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리는 2021년 4월 29일 접수된 대저농업협동조합의 근저당권(채권최고액 480,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 확인 및 임대차 조사 필요성이 있습니다.

* 금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으므로, 해당 임차인에 대한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 대부분 농경지로 구성되어 있으며, 농업 활동이 주된 용도입니다.

* 주변에 마을이 형성되어 있으나, 상업 시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변 농경지 및 임야와의 연계성을 통해 농업 생산성 및 잠재적 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 물건지 인근에는 마을회관이 위치하여 기본적인 지역 정보를 파악하는 데 도움이 될 수 있습니다.

* 차량 이동 시 인근 읍내의 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

* 주변 농경지 및 임야 지역의 특성상, 전원생활이나 농업을 목적으로 하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 본건은 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 관련 규정을 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

* 분묘기지권: 기호(3, 6) 지상에 분묘가 소재하는 것으로 파악되었습니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 따를 수 있으며, 이전 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 각 필지별로 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 농업보호구역, 준보전산지, 소하천구역 등 여러 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 토지 활용 계획 수립 시 중요한 고려사항입니다.

* 맹지: 일부 필지는 지적도상 맹지이므로, 실제 접근 및 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 채권 총액이 높아 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 내 여러 지역에 산재한 농지로서, 감정가는 74,834,000원입니다. 토지 면적은 총 2201.00㎡ (약 665.75평)이며, 건물은 없습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

가장 중요한 고려사항은 농지취득자격증명원 발급 및 제출 의무입니다. 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수라는 큰 불이익이 발생합니다. 또한, 일부 필지에 소재한 분묘와 다양한 법적 토지이용 제한 사항들은 향후 토지 활용 계획 수립 시 반드시 검토되어야 할 부분입니다. 일부 맹지 구간은 접근성 문제를 야기할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 농업 활동 또는 농지 개발을 계획하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 지역별 특성 및 법적 제한사항을 정확히 파악하여 활용 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

* 분묘에 대한 합리적인 처리 방안 마련 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 개발 계획이나 농업 관련 지원 정책 등을 파악하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰 희망가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 법적 제한사항에 따른 활용 가치 평가, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 이는 입찰가 산정 시 직접적인 부담 요인이 되지 않습니다.

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