나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38874 [5] 경상남도 하동군 금성면 궁항리 531-3 잡종지 경매
매각기일: 2026-04-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38874 [5] 경상남도 하동군 금성면 궁항리 531-3 잡종지 경매
- 사건번호: 2024타경38874
- 주소: 경상남도 하동군 금성면 궁항리 531-3
- 용도: 잡종지
진주지원 경매6계 2024타경38874 | 소재지: 경상남도 하동군 금성면 궁항리 531-3 | 감정가: 194,146,800원 | 최저가: 38,966,000원 | 용도: 잡종지
1. 진주지원 2024타경38874 (5) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 진주지원 2024타경38874 (5)
소재지: 경상남도 하동군 금성면 궁항리 531-3
용도: 잡종지
감정가: 194,146,800원
토지면적: 3734.00㎡ (약 1129.59평)
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 대OOOOOOO
특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각
1.2. 입지조건
본 물건은 경상남도 하동군 금성면 궁항리 531-3번지에 위치하며, 제시된 감정평가요약표에 따르면 여러 기호(지번)로 나뉘어 있습니다.
주위 환경은 기호(1-8)의 경우 "홍평마을회관" 북서측 근거리에 위치하며 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다. 기호(9-13)는 "신도마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 역시 주위환경은 보통시 됩니다. 기호(14-18)는 "사궁마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
인접 도로 상태는 각 기호별로 상이합니다. 기호(1,2)는 노폭 약 2m 내외의 도로, 기호(3,4)는 서측 노폭 약 3m 내외의 포장도로, 기호(5)는 동측 노폭 약 3m 포장도로 및 현황도로, 기호(6)는 서측 노폭 약 3m 현황 포장도로, 기호(7)는 동측 노폭 약 3m 포장도로, 기호(8)는 동, 남, 남서측 노폭 약 3m 포장도로에 접해 있습니다. 특히, 기호(9,11,14,16,18)는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능합니다. 기호(10,12)는 남동측 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접해 있으며, 기호(13)는 서측 노폭 약 3m 내외 포장도로에 접해 있습니다. 기호(15,17)는 남측 및 북측으로 지적도상 도로가 있으나 현황 노폭 1m 내외의 비포장 산길입니다.
토지 이용 상태를 살펴보면, 기호(1,2,4,5,7,8,10,11,15,16)는 주로 농지이며, 기호(3)는 농지, 휴경지, 일부 묘지, 기호(6)는 농지 및 일부 묘지, 기호(9,13)는 자연림, 기호(12)는 농지 등(지목: 잡종지), 기호(17,18)는 휴경지 등입니다.
토지 이용 계획 및 제한 상태는 기호별로 복합적입니다. 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역이 혼재하며, 각 지역별로 가축사육제한구역(종류 상이), 역사문화환경보존지역, 농업보호구역, 준보전산지, 소하천구역 등의 제한이 존재하므로, 토지 활용 시 면밀한 확인이 필요합니다.
1.3. 권리분석
본건은 진주지원 2024타경38874 (5) 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 대OOOOOOO입니다.
본 물건은 재매각 사건으로, 이전 매각 절차에서 유찰되었음을 알 수 있습니다.
토지매각 대상이나, 주의사항에 '일괄매각'이 명시되어 있어 혼선이 있을 수 있으나, 물건 명세상 토지만 매각 대상입니다.
주요 권리 분석 사항 및 주의사항은 다음과 같습니다.
분묘기지권: 본건 기호(3,6) 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 또한, 기호(9) 지상에도 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있습니다.
법정지상권: 목록 10, 11번지 일부 지상에 타인 소유 건물을 위한 법정지상권이 성립될 가능성이 불분명하며, 이에 따라 발생할 수 있는 문제점을 감안하여 최저매각가격에 반영하였습니다.
농지취득자격증명: 목록 10, 11번지는 농지에 해당하므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
맹지: 목록 9, 11번지는 지적도상 맹지에 해당하여, 토지 이용 및 접근성 관련 제약이 있을 수 있습니다.
제시외 물건: 기호(13) 지상에 제시외 수목이 식재되어 있습니다.
공부와의 차이: 없습니다.
임대관계: 미상입니다.
등기부상 특별한 권리 하자 외에 상기 명시된 현황 및 법적 이슈들을 면밀히 파악하고 접근해야 합니다.
1.4. 상권분석
본 물건이 소재한 하동군 금성면 궁항리 일대는 주로 농경지와 임야, 그리고 일부 주택들이 분포하는 농촌 지역입니다.
주변에 대규모 상업 시설이나 특정 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다.
지역 주민들을 위한 소규모 편의시설이나 소매점 등은 인근 마을에 존재할 가능성이 있으나, 중심 상업지구와는 거리가 있습니다.
따라서 상권 분석 측면에서는 일반적인 상업용 부동산 투자와는 다른 접근이 필요하며, 주로 전원생활, 농업, 또는 지역 특색을 살린 소규모 사업을 고려해 볼 수 있습니다.
1.5. 생활정보
본 물건지까지 차량 접근은 가능하나, 일부 도로는 폭이 좁거나 비포장 상태일 수 있습니다.
가장 가까운 편의 시설은 인근 마을의 마을회관 등이 언급되는 것으로 보아, 기본적인 생활 기반은 인근 마을을 통해 이용할 것으로 예상됩니다.
더 넓은 범위의 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동을 통해 인접 읍면으로 나가야 할 것으로 판단됩니다.
현재로서는 주변에 혐오시설이 직접적으로 보고된 정보는 없습니다. 이는 해당 지역이 주로 농경지 및 임야 등으로 구성된 청정 자연 환경임을 시사합니다.
교통이 보통 수준임을 감안할 때, 자가용 이용이 더욱 편리할 것으로 보입니다.
1.6. 잠재적 리스크
목록 9, 11번지는 지적도상 맹지로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.
농지취득자격증명: 목록 10, 11번지는 농지이므로, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.
법정지상권: 일부 지번(10, 11)에 타인 소유 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 불분명하여, 소유권 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.
분묘: 지상에 소재한 분묘(기호 3, 6)로 인해 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 사용에 제약이 따르며 관련 협의 또는 이장 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
법적 제한: 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 용도지역 및 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등의 법적 제한으로 인해 토지 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.
접근성: 일부 지번(15, 17)의 경우 현황 도로 폭이 1m 내외의 비포장 산길로, 실제 차량 접근이 매우 어려울 수 있습니다.
재매각: 재매각 물건이라는 점은 시장의 관심도가 낮거나, 권리관계 또는 물건 자체에 문제가 있을 가능성을 시사할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 경상남도 하동군 금성면 궁항리에 위치한 잡종지 및 농경지, 임야 등 다양한 지목을 포함하는 토지로서, 총 감정가는 194,146,800원입니다.
넓은 면적의 토지를 비교적 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
그러나 맹지, 농지취득자격증명 요구, 법정지상권 성립 불분명, 분묘 소재 등 다수의 복잡한 권리관계 및 현황 상의 문제가 존재합니다.
각 지번별로 토지 이용 현황과 법적 제한 사항을 정확히 파악하고, 분묘 문제, 법정지상권 문제 등을 해결할 수 있다면, 토지의 활용 가치를 높여 수익을 창출할 수 있습니다.
각 지번별로 토지 이용 계획 및 제한 사항이 다르므로, 투자 목적에 맞는 활용이 가능한지 면밀한 검토가 필요합니다.
이러한 문제점들을 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.
1.8. 투자 포인트
넓은 면적의 토지를 현재 감정가 수준에서 취득할 수 있는 기회입니다.
향후 하동 지역의 개발 계획이나 관광 활성화 등에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
전원생활, 주말농장, 귀농·귀촌, 또는 지역 특색을 살린 소규모 시설(체험 농장, 펜션 부지 등) 개발 등을 고려해 볼 수 있습니다.
법원 정보
진주지원 경매6계