나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38874 [8] 경상남도 하동군 금남면 계천리 277 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-8) : 본건은 경상남도 하동군 고전면 고하리 소재 "홍평마을회관" 북서측 근거리에
위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.
기호(9-13) : 본건은 경상남도 하동군 금성면 궁항리 소재 "신도마을회관" 북측 인근
(기호9-12), "궁항마을회관" 북서측 근거리(기호13)에 위치하며, 주위는
주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
기호(14-18) : 본건은 경상남도 하동군 금남면 계천리 소재 "사궁마을회관" 남동측 근거리
(기호14), "영천마을회관" 북동측 인근(기호15-18)에 위치하며, 주위는
주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 사다리유사형 완경사지로 농지임.
기호(3) : 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지, 일부 묘지 등임.
기호(4,5) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(6) : 부정형 완경사지로 농지 및 일부 묘지 등임.
기호(7,8) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(9) : 부정형 급,완경사지로 자연림임.
기호(10) : 사다리형 평지로 농지 등임.
기호(11) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(12) : 사다리형 완경사지로 농지 등(지목: 잡종지)임.
기호(13) : 부정형 완경사지로 자연림 및 일부 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.
기호(14) : 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지 등임.
기호(15,16) : 부정형 완경사지로 농지 등임.
기호(17-18) : 부정형 완경사지로 휴경지 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 있음.
기호(2) : 본건 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 있음.
기호(3,4) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(5) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로, 서,남측으로 노폭 약 3m 내외의
현황도로가 있음.
기호(6) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 포장도로가 있음.
기호(7) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(8) : 본건 동측, 남측, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(9,11,14,16,18) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근가능함.
기호(10,12) : 본건 남동측으로 왕복2차선 아스팔트도로가 있음.
기호(13) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(15) : 본건 남측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의
비포장산길임.
기호(17) : 본건 북측으로 지적도상 지목 도로가 있으나, 현황 노폭 1m 내외의
비포장산길임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
기호(3,4) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호(5) : 농림지역 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화
환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호(6) : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>.
기호(7,8) : 농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-12-23)(홍평천)
<소하천정비법>.
기호(9) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(10-12) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.
기호(13) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(14) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(15-18) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

-본건 기호(3,6) 지상에 분묘가 소재함.
-본건 기호(13) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각
-목록 16 지적도상 맹지임
-목록 15,16 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경38874 (8)

소재지: 경상남도 하동군 금남면 계천리 277

용도: 전

감정가: 37,691,250원

토지 총면적: 1587.00㎡ (약 480.20평)

매각 토지 지분 면적: 661.30㎡ (약 199.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각

주의사항: 일괄매각, 지분매각, 목록 16 지적도상 맹지, 목록 15,16 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 하동군 금남면 계천리 소재 "사궁마을회관" 남동측 근거리, "영천마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

개별 필지별로 인접 도로 상태가 다양합니다. 일부 필지는 노폭 약 2~3m 내외의 도로에 접하고 있으며, 일부 필지는 포장된 현황도로를 이용합니다. 그러나 목록 9, 11, 14, 16, 18번 필지는 지적도상 맹지이며 인접지를 통해 접근이 가능합니다. 목록 15번과 17번 필지는 지적도상 지목 도로가 있으나 현황은 노폭 1m 내외의 비포장 산길입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(축종별, 전부 제한 등), 농업보호구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지, 소하천구역 등 여러 법률에 따른 토지 이용 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 4월 29일 접수된 대저농업협동조합의 근저당권 설정 (을5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 어렵습니다. 물건의 위치는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 지역으로, 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

주변에 마을회관이 소재하고 있으나, 학교, 병원, 대형마트 등 일상생활에 필요한 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 농촌 생활 환경을 중심으로 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지의 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 토지 활용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며 이는 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 목록 16번을 포함한 다수의 필지(9, 11, 14, 16, 18)가 지적도상 맹지이므로, 도로 접근에 제약이 있습니다.

* 목록 15번과 16번 필지는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 규정을 확인하고 준비해야 합니다.

* 본건 토지 지상에 분묘(기호 3, 6) 및 제시외 수목(기호 13)이 소재하여 추가적인 처리 비용이나 분쟁의 소지가 있습니다.

* 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한, 농업보호구역, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 대한 여러 제한 사항이 존재합니다.

* 토지 일부 필지는 완경사 또는 급경사의 지형을 이루고 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 금남면 계천리 소재 농지(전)의 일부 지분 매각 물건입니다. 감정가는 37,691,250원이며, 총 토지 면적 1587.00㎡ 중 661.30㎡의 지분을 매수하게 됩니다. 주위 환경은 농경지와 임야, 주택이 혼재된 농촌 지역으로 교통은 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수할 임차권은 없습니다. 그러나 토지의 일부 지분만 매각되는 점, 일부 필지가 맹지이고 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 분묘 및 수목 존재, 다양한 토지 이용 제한 등은 본건의 주요 리스크 요인이므로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 경영을 목적으로 하거나, 향후 농지 활용 계획이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 지분 매각이므로, 향후 토지 공유자와의 원만한 협의를 통해 활용 방안을 모색해야 합니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 염두에 둔 토지 투자로 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 본건 물건의 상세 현장 조사, 주변 유사 물건의 시세, 입찰 경쟁률, 기타 잠재적 위험 요소 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

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