나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1599 [2] 경상남도 남해군 남면 선구리 산105-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2024.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(1)-(3)은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 "항촌마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 해안 인근 순수농촌지대로서 농경지, 임야, 펜션 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건(1)-(3)까지 차량 출입 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(1)-(3)은 부정형의 완경사지로서, 본건(1),(2)는 농경지(묵전), 본건(3)은 "자연림" 상태임.

인접 도로상태

본건(1)-(3)은 지적도상 맹지이나, 인근 토지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1),(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

본건(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

- 지적도상 맹지.
- 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재 가능성 있음.
- 지상의 입목은 토지에 포함하여 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경1599 (2)

소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 산105-1

용도: 임야

감정가: 56,160,000원

토지면적: 1248.00㎡ (약 377.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOO (등기부상 새남해새마을금고로 추정)

특이사항: 재매각, 분묘기지권

주의사항:

* 지적도상 맹지.

* 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재 가능성 있음.

* 지상의 입목은 토지에 포함하여 평가.

특수물건정보: 재매각, 분묘기지권

1.2. 입지조건

2.

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 "항촌마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 해안 인근의 순수 농촌지대로 농경지, 임야, 펜션 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 불가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 인근 토지를 통해 접근 가능합니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사지입니다.

지목은 임야이나, 감정평가상 일부는 농경지(묵전)로, 일부는 "자연림" 상태로 이용되고 있습니다.

1.2. 4.인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인근 토지를 통하여 접근 가능합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

* 생산관리지역

* 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)

* 준보전산지 (본건 (3)에 해당)

1.3. 권리분석

2.

1.3. 1.등기부 현황

말소기준권리: 2016-03-07 접수된 새남해새마을금고 근저당권 (을1)

이후 권리들은 말소될 예정입니다.

* 근저당권 (새남해새마을금고, 2016-03-07, 377,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (정우상, 2017-08-04)

* 가압류 (서울보증보험, 2019-10-29, 272,250,000원) - 말소

* 소유권이전 (서영학, 2019-10-31)

* 임의경매 (새남해새마을금고, 2024-03-14, 300,935,040원) - 말소 (본건 사건)

* 8번 가압류 변경 (2024-03-25) - 말소

등기부채권 총액: 649,250,000원

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권: 분묘 소재 시 성립 여지 있음.

1.3. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항: 별도의 임차인 내역은 확인되지 않으나, 분묘 소재 가능성에 따른 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

1.4. 상권분석

2.

1.4. 1.주변 환경

본건은 해안 인근의 순수 농촌지대에 위치하며, 농경지, 임야, 펜션 등이 혼재되어 있습니다.

주변에 사촌해수욕장, 선구몽돌해변 등 관광지가 있으며, 펜션 및 캠핑장 시설이 다수 분포하고 있습니다.

1.4. 2.교통 접근성

차량 직접 진입이 어려운 맹지이며, 인근 토지를 통해 접근 가능합니다.

주변 도로 상태는 일반적으로 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

2.

1.5. 1.편의시설 및 기반시설

본건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

주변에는 펜션, 캠핑장 등이 위치하며, 관광객을 위한 시설이 일부 존재합니다.

1.5. 2.주변 관광지

* 사촌해수욕장

* 선구몽돌해변

* 다랭이마을 (차량 이동 거리 존재)

* 독일마을 (차량 이동 거리 존재)

1.6. 잠재적 리스크

2.

1.6. 1.물리적 리스크

* 맹지: 지적도상 도로에 접하지 않아 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 완경사지: 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 분묘 소재 가능성: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

1.6. 2.법적/행정적 리스크

* 재매각 물건: 최초 입찰 후 재매각되는 물건으로, 입찰에 영향을 줄 수 있는 요인이 있을 수 있습니다.

* 산지 관련 규제: 준보전산지 및 생산관리지역으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 3.기타 리스크

* 지상의 입목: 토지에 포함하여 평가되었으므로, 입목에 대한 별도 고려는 필요 없습니다.

1.7. 종합 의견

2.

본건은 경상남도 남해군 남면에 위치한 임야로서, 감정가 56,160,000원에 재매각으로 진행되는 물건입니다.

토지는 1,248.00㎡ (약 377.52평) 규모이며, 지적도상 맹지이고 경사지인 점, 그리고 분묘기지권 성립 가능성이 주요 리스크 요인으로 파악됩니다.

주위 환경은 농촌 지대와 해안 인접 지역이 혼합되어 있으며, 펜션, 캠핑장 등 관광 관련 시설이 일부 존재합니다.

등기부상으로는 말소기준권리 이하 권리들이 정리되는 것으로 보이나, 분묘기지권 등은 낙찰 후 인수될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 남해의 해안 인근 지역: 관광지와의 접근성이 일부 존재합니다.

* 토지 자체의 가격: 감정가 5,616만원으로, 향후 개발 가능성이나 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 제반 리스크 감안 필요)

* 귀촌 또는 주말 농장 용지: 맹지 및 경사지, 산지 규제 등을 고려할 때, 전원생활이나 취미용 토지로 활용하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2.

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 토지의 실거래가, 향후 개발 가능성, 분묘 이전 비용, 맹지 해소 방안 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 권리 분석이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.