나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31378 [1] 경상남도 사천시 사남면 화전리 산36-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 구룡마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 산림지대 및 농경지대와 농촌취락 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근이 가능하고, 인근에 지방도가 지나고 있어 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 가장형의 급경사지로, 현황 자연림으로 이용중임.
기호(2) : 부정형의 급경사지로, 현황 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 2차선 지방도와 접함.
기호(2) : 북동측으로 지목이 도로인 기호(1) 토지와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m-12m)(2011-08-04)(소로1-50호선(지방도1001호선))(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-02-05)<도로법>, 접도구역(2023-02-02)(지방도 1001호선)<도로법>.
기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2023-02-02)(지방도 1001호선)<도로법>, 임업용산지<산지관리법>, [추가기재사항]제11조에 의거 전력통신가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

기호(2) 지상에 제시외분묘 2기가 소재함.

공부와의 차이

기호(1) : 의뢰목록상 지목이 도로이나, 현황 자연림으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각
-목록1. 현황 '자연림'으로 이용중
-목록2. 지상 분묘2기 소재하여 이를 감안 평가하였으며, 육안으로 확인할 수 없는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-목록2. 토지 일부에 철탑 및 송전선이 설치되어 구분지상권 설정되어 있으며, 이를 감안해 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 부동산 기본사항

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* 사건번호: 진주지원 2024타경31378 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 산36-3

* 용도: 임야

* 감정가: 493,474,800원

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1.2. 면적 및 가치

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* 토지면적: 82,017.00㎡ (약 24,810평)

* 토지 지분: 82,017㎡ (전체 토지)

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

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1.3. 매각 및 경매 정보

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* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

* 매각 대상: 기타

* 채권자: 이OO

* 매각 물건: 목록 1, 2 일괄 매각

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1.4. 물건 특이사항

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* 공유물분할 경매, 분묘기지권, 선순위지상권 존재

* 일괄매각 대상

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 접근성

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* 위치: 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 구룡마을회관 남동측 인근에 위치

* 주위 환경: 지방도변 산림지대 및 농경지대, 농촌취락 등으로 형성되어 있음

* 교통 상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 지방도가 지나고 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준임

* 인접 도로 상태:

* 기호(1): 북동측으로 2차선 지방도와 접함

* 기호(2): 북동측으로 지목이 도로인 기호(1) 토지와 접함

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3. 토지 상세 현황

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3.1. 현황 및 이용

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* 기호(1): 가장형의 급경사지로, 현황 자연림으로 이용 중임. 의뢰목록상 지목은 도로이나, 현황 자연림으로 이용 중임.

* 기호(2): 부정형의 급경사지로, 현황 자연림으로 이용 중임.

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3.2. 토지이용계획 및 제한사항

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* 기호(1): 보전관리지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역(일부 제한), 도로구역, 접도구역 (지방도 1001호선)

* 기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 접도구역 (지방도 1001호선), 임업용산지

* 추가 기재사항 (기호2): 제11조에 의거 전력통신가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개 제한 대상임.

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3.3. 공부와의 차이

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* 기호(1)의 경우, 의뢰목록상 지목이 도로이나 현황 자연림으로 이용 중임.

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4. 건축물 현황

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* 본건은 토지(임야)만 매각 대상이며, 건축물은 존재하지 않음.

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5. 권리분석

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5.1. 등기부 요약

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* 소유권: 강점남 외 8명 등 다수의 공유자로 파악됨 (재산상속, 1번강인표지분전부이전, 10번노동수지분전부이전, 1번강철병지분전부이전, 1번강점남지분전부이전 등 상속 및 지분 이전 등기 확인)

* 등기부채권 총액: 0원 (공유물분할을 위한 경매개시결정 등기)

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5.2. 주요 권리 내역 및 인수 여부

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* 말소기준권리: 2024년 5월 28일자 이창석외 1명 명의의 임의경매 (말소)

* 매수인 인수 권리:

* 목록2. 을구 1번 구분지상권설정등기 (1999년 5월 3일, 한국전력공사) - 철탑 및 송전선 존속 기간 동안 존속하며 매수인에게 인수됨. 지료 4,798,760원.

* 말소 예상 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 특별한 변동사항이 없다면 대부분 말소될 것으로 보이나, 등기사항을 최종 확인해야 함. (갑구의 재산상속, 지분 이전 등기는 소유권 관련 내용임.)

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5.3. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대 관계는 미상임.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계 리스크

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* 분묘기지권: 목록 2 토지 지상에 분묘 2기 소재하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성 있음. 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있음.

* 구분지상권 (선순위): 한국전력공사 명의의 구분지상권이 설정되어 있으며, 철탑 및 송전선이 존속하는 기간 동안 효력을 유지하므로 매수인이 인수해야 함. 이는 토지의 활용에 직접적인 제약을 초래함.

* 선순위 지상권: 한국전력공사 명의의 지상권이 있으며, 이는 매수인에게 인수되는 권리에 해당함.

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6.2. 이용 및 개발 리스크

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* 급경사지: 기호(1), 기호(2) 모두 급경사지로 이루어져 있어 개발에 제약이 따를 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 보전관리지역, 농림지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 접도구역, 도로구역 등 다양한 토지이용 계획 및 제한이 적용됨.

* 지목과 현황 불일치: 기호(1) 토지는 공부상 지목이 '도로'이나 현황은 '자연림'으로 이용 중인 점은 향후 권리관계나 행정 처리 시 복잡성을 야기할 수 있음.

* 분묘 소재: 목록 2 토지 지상 분묘 2기 존재는 해당 토지의 사용 및 개발에 제약을 가함.

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6.3. 기타 리스크

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* 공개 제한 지도: 특정 국가기간시설이 포함된 지도는 공개 제한 대상이므로, 관련 상세 정보 파악에 어려움이 있을 수 있음.

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7. 상권분석

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* 제공된 정보 내에서는 상세한 상권분석이 어렵습니다. 주위 환경은 농촌취락 및 농경지대가 혼재된 지역임.

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8. 생활정보

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* 제공된 정보 내에서는 상세한 생활정보(편의시설, 학교 등) 파악이 어렵습니다.

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9. 종합 의견

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* 본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 임야에 해당하는 토지입니다. 현재 토지는 자연림으로 이용되고 있으며, 여러 공유자로 구성되어 있습니다.

* 권리관계상 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수되며, 이는 철탑 및 송전선 설치로 인한 토지 이용에 직접적인 제약을 발생시킵니다. 또한, 분묘기지권의 성립 가능성이 있어 추가적인 법적 리스크가 존재합니다.

* 토지의 일부(기호1)는 공부상 지목과 현황이 불일치하며, 전반적으로 급경사지인 점은 개발 및 활용에 있어 고려해야 할 요소입니다.

* 이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 토지 투자 관점보다는 해당 권리들을 인수하고 관리할 수 있는 특수한 목적이나 가치를 가진 경우에 한하여 신중한 접근이 필요해 보입니다.

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10. 투자 포인트

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* 본 물건은 개발이 제한적이고 복잡한 권리관계가 얽혀 있어 일반적인 투자 관점에서는 추천하기 어렵습니다.

* 다만, 공유물분할 경매라는 특성상, 향후 공유자 간 협의 또는 법적 절차를 통해 지분 정리가 이루어질 가능성이 있습니다.

* 한국전력공사 구분지상권과 관련된 송전선로 부지로서의 가치, 또는 특정 목적을 위한 토지 활용 가능성을 면밀히 검토할 수 있는 투자자에게는 고려의 대상이 될 수 있습니다.

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11. 예상 입찰가

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* 본 물건은 공유물분할 경매이며, 인수해야 하는 권리(구분지상권 등)와 분묘기지권 성립 가능성, 토지의 급경사 및 지목/현황 불일치 등 여러 제약 사항이 존재합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 이러한 모든 리스크 요인을 충분히 고려하고, 해당 토지의 실질적인 활용 가치 및 주변 시세와 비교 분석하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없는 관계로 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가 산정은 가능하나, 위에서 언급된 제반 상황으로 인해 정확한 금액 산출은 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.