나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1575 [2] 경상남도 남해군 남면 선구리 산105 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1575 [2] 경상남도 남해군 남면 선구리 산105 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1575
• 주소: 경상남도 남해군 남면 선구리 산105
• 감정가: 126,632,000원
• 최저가: 16,997,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 임야

진주지원 경매5계 2024타경1575 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 산105 | 감정가: 126,632,000원 | 최저가: 16,997,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 분석 요약

본 물건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 임야(산105번지)에 대한 부동산 임의경매 물건입니다. 순수 임야를 포함하며 일부는 휴경지 상태로 이용되고 있는 토지로, 토지면적은 2,878.00㎡ (약 870.7평)입니다. 감정가는 126,632,000원으로 평당 약 145,430원 수준으로 책정되었습니다.

가장 핵심적인 리스크는 본 토지가 '맹지(공히 맹지임)'라는 점과 생산관리지역 및 보전관리지역, 준보전산지가 혼재된 다중 규제 지역이라는 점입니다. 현황 상 해안 농어촌 지대이며 주변에 펜션, 주택 등이 혼재하고 있으나, 차량 접근이 불가능하고 경사도가 있는 완경사지라는 점을 감안할 때, 현 시점에서의 개발 난이도는 매우 높을 것으로 판단됩니다. 투자 목적을 명확히 설정하고 규제 해제 또는 장기적인 개발 가능성을 염두에 두어야 하는 물건입니다.

1.2. 사건 및 물건 상세 정보

사건번호: 진주지원 2024타경1575 (2)

소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 산105

용도: 임야

감정가: 126,632,000원

토지면적: 2,878.00㎡ (약 870.7평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 우OO

채권자: 새OOOOOOO

특이사항: 자연생 수목은 토지에 포함 평가함. 맹지임. 명확한 위치 및 경계 확정은 측량을 요함. 소나무반출금지구역내임.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 남해군 남면 선구리 "향촌마을" 동측 인근에 위치하며, 부근은 순수 임야, 농경지, 펜션, 주택 등이 혼재하는 해안 농어촌지대입니다. 주변 환경은 비교적 깨끗하고 해안에 인접한 지형적 특성을 가지고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가능하여 접근성이 매우 떨어집니다. 일반 대중교통 사정은 보통 정도이나, 토지 자체의 이용 목적을 고려할 때 접근성의 한계는 중대한 약점입니다.

형태 및 이용상태: 전체적으로 남서하향 완경사지내의 부정형 토지이며, 표고 100-200m, 경사도 약 25-30˚로 경사가 있는 임야입니다. 기호(1)은 휴경지 상태이며, 기호(2, 3)은 순수 임야 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 생산관리지역, 보전관리지역이 혼재되어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

- 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)으로 축산 관련 개발은 불가능합니다.

- 준보전산지 포함되어 산지관리법의 적용을 받습니다.

- 기호(2, 3)은 소나무반출금지구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

경매 구분: 부동산임의경매로, 채권자의 임의경매 신청에 의한 물건입니다.

소유자/채무자/채권자 관계: 소유자 및 채무자가 동일인(우OO)이며, 채권자는 새OOOOOOO입니다.

권리상 특이사항: 제공된 정보만으로는 복잡한 유치권, 법정지상권 등의 문제가 확인되지 않습니다. 매각 대상은 토지 전부(지분율 287800/287800)이며, 제시 외 건물은 없는 토지 매각 물건입니다.

명도 책임: 등기부상 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상되나, 임대관계 미상으로 매수인은 정확한 임대차 관계 조사 및 미상의 임차인이 있을 경우 명도에 대한 책임을 부담할 수 있습니다. 다만, 임야의 특성상 임차인 리스크는 낮을 것으로 보입니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건은 순수 임야 및 농어촌 지역이므로 상업시설 및 상권이 형성되어 있지 않습니다. 인근 "향촌마을" 및 남면 소재지를 중심으로 기초 생활 편의 시설을 이용해야 합니다. 상업적 목적의 투자는 부적합하며, 주거 또는 휴양 목적의 펜션 등 개발이 예상되는 지역에 인접해 있다는 점만 참고해야 합니다.

생활 정보: 해안 농어촌지대로 쾌적한 환경을 제공하며, 남해군의 아름다운 자연 환경에 대한 접근성이 높습니다. 차량 접근성이 낮아 일상적인 생활 편의성은 떨어집니다.

혐오시설: 지도 및 외부 검색 서비스 확인 결과, 소재지 인근에 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 매수 전 현장 답사를 통한 국지적인 시설(예: 소규모 축사, 분묘 등)에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 리스크: 본 물건은 차량 진입이 불가능한 '맹지'입니다. 건축 허가를 받기 위해서는 인접 토지 소유자 등과의 협의를 통해 도로 확보(통행지역권 설정, 매입 등)가 필수적이며, 이 비용 및 협의의 난이도는 개발 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

규제 리스크: 생산관리지역, 보전관리지역, 준보전산지가 혼재되어 있어 개발 행위 가능 여부 및 규모에 대한 규제가 복잡하며, 개발 전 철저한 법규 검토가 필요합니다.

임목 및 수목 처리: 자연생 수목이 토지에 포함 평가되었으나, 기호(2, 3)은 소나무반출금지구역이므로 소나무 벌채 및 반출에 제약이 따릅니다.

경계 및 지형: 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량을 실시해야 합니다. 경사도가 상당하므로(25-30˚) 개발 시 토목 공사 비용이 높게 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 남해 해안가 근처의 임야로, 감정가 대비 넓은 면적(870.7평)을 보유하고 있습니다. 그러나 '맹지'라는 가장 큰 물리적 제약과 복잡한 용도지역 제한을 동시에 안고 있어, 단순 시세 차익보다는 장기적인 개발 또는 보존적 투자를 목적으로 해야 합니다. 맹지 탈출 가능성, 토목 비용, 각종 규제 준수 여부를 철저히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

투자 포인트:

1. 개발 목적의 투자: 맹지 해소(도로 확보)를 전제로 인근 펜션 개발 수요에 맞춘 장기적인 투자 가치는 있습니다. 단, 높은 토목 비용과 도로 확보 비용을 감안해야 합니다.

2. 보존적 가치 투자: 임야의 특성 및 준보전산지 포함으로 산림 보존을 위한 투자나 장기적인 임야 보유에 적합할 수 있습니다.

3. 저가 매수 시 메리트: 현재 감정가는 맹지임을 고려한 것으로 보이나, 유찰되어 최저가가 하락할 경우 맹지 리스크를 상쇄할 만한 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

4. 경매 초기 단계의 철저한 조사: 맹지 탈출을 위한 인근 토지 소유자의 협조 여부 및 예상 비용, 개발 행위 가능 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계