나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1575 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 464-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2024.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 "향촌마을" 동측 인근에 위치하며, 부근은 순수
임야, 농경지, 펜션, 주택 등이 혼재하는 해안농어촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호(1) 남서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 휴경지상태임.
기호(2,3) 남서하향 완경사지내의 부정형의 순수임야로서, 표고는 100-200m 정도, 경사도는
약25-30˚, 토양 깊이는 "중"정도, 토성은 양토임.

인접 도로상태

공히 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률>
기호(2) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률>, 준보전산지<산지관리법>,
기호(3) 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호(2,3) 지상에 자연생 소나무 및 활잡목이 자생하고 있음.

공부와의 차이

없 음.,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상, 기호(2,3)은 소나무반출금지구역내임.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록[2] 자연생 수목은 토지에 포함 평가함.
-맹지임.
-명확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경1575 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새남해새마을금고

감정가: 193,614,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 464-2

용도: 전 (농지)

토지면적: 1596.00㎡ (약 482.8평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 재매각, 공동담보

1.3. 토지 상세 정보

기호(1) 토지: 남서하향 완경사지 내 부정형 토지, 현재 휴경지 상태

기호(2,3) 토지: 남서하향 완경사지 내 부정형 순수 임야 (표고 100-200m, 경사도 약 25-30˚)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

자연생 수목: 기호(2,3) 지상에 자연생 소나무 및 활잡목 자생 (토지에 포함 평가)

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한), 준보전산지

* 기호(3): 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한), 준보전산지

기타참고사항: 기호(2,3) 소나무반출금지구역 내

1.4. 주의사항 및 특이사항

* 일괄매각 (목록 및 목록를 함께 매각)

* 목록은 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 맹지임 (인접 도로에 직접 접하지 않아 차량 접근이 어려움)

* 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량 필요

* 차량 접근이 불가능하며, 일반 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 남면 선구리 "향촌마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 순수 임야, 농경지, 펜션, 주택 등이 혼재하는 해안 농어촌 지대입니다.

2.2. 접근성

본건까지 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 인근 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (새남해새마을금고, 2016-03-04, 377,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 지상권개요가 있으나, 등기부상 명확히 확인되지 않으며, 현재까지의 정보로는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.)

3.3. 소멸되는 권리

등기부등본 상 을1, 을4, 갑16, 갑17, 갑18 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 675,677,500원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 인수되지 않는 임차인으로 파악됩니다. 다만, 토지 이용 상태상 임대관계가 미상인 부분이 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야로 구성된 농어촌 지역으로, 일반적인 상권 분석보다는 농업 및 임업 활동, 또는 귀촌·전원생활과 관련된 잠재적 가치를 평가하는 것이 적합합니다. 인근에 펜션 등이 혼재하고 있어 관광객을 대상으로 한 소규모 시설 운영 가능성은 있으나, 접근성과 개발 제한 사항을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 농어촌 지역에 위치하므로, 인근 마을(향촌마을)의 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 맹지 및 차량 접근 불가: 토지 이용 및 개발에 있어 심각한 제약이 될 수 있습니다.

* 개발 제한: 생산관리지역, 보전관리지역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 건축 등 개발 행위에 제한이 따릅니다.

* 경계 불명확: 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 이는 추가 비용 발생 요인입니다.

* 소나무반출금지구역: 일부 토지에서는 소나무 반출이 금지되어 있어 임업 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 매각에서 유찰되었거나 문제가 있었을 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 자연생 수목 포함 평가: 가치에는 포함되나, 반출이나 제거에 대한 별도 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군에 위치한 농지 및 임야로서, 해안 인접 지역의 자연환경은 양호하나 맹지이며 차량 접근이 어려운 점, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 그리고 개발 제한 구역에 속해 있다는 점 등 여러 제약 요소를 가지고 있습니다. 재매각 물건이라는 점 또한 고려해야 합니다. 농업 목적 또는 장기적인 관점에서의 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 남해군이라는 지역적 이점: 관광 및 귀촌 수요가 있는 지역입니다.

* 농지 및 임야 활용 가능성: 관련 법규 및 규제 확인 후 농업, 임업, 또는 친환경 시설 등 특정 용도로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 낮은 접근성으로 인한 잠재적 가격 상승 여력: 추후 도로 개설 등 접근성 개선 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 193,614,000원을 기준으로 하되, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 개발 제한 등 여러 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 권리 분석상 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 입찰 참여 시에는 반드시 현장을 방문하여 토지의 실제 이용 상태, 진입로 확보 가능성, 주변 환경 등을 면밀히 확인하고, 관련 법규 (농지법, 산지관리법 등)에 대한 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적입니다. 예상 입찰가는 본건의 제반 상황을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 낙찰 가능성, 향후 활용 가치, 추가 소요 비용 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.