나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1575 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 464-2 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1575 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 464-2 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경1575 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 464-2 | 감정가: 193,614,000원 | 최저가: 63,443,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 진주지원 2024타경1575 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 464-2 외 2필지 (일괄매각)

용도: 임야 (기호(1)은 휴경지 상태)

감정가: 193,614,000원

토지면적: 1596.00㎡ (약 482.8평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 우OO

채권자: 새OOOOOOO (금융기관)

본 물건은 경상남도 남해군 남면에 위치한 임야 및 휴경지 상태의 토지 3필지를 일괄로 매각하는 임의경매 사건입니다. 재매각 사건으로 진행되고 있으며, 목록 중 일부는 농지취득자격증명이 요구되는 등 특수성이 있는 물건입니다.

1.2. 면적 및 용도

총 토지 면적은 1596.00제곱미터(㎡)로, 평수로 환산하면 약 482.8평입니다.

용도는 임야(순수임야, 휴경지 포함)로, 건물이 없는 토지 매각 건이므로 아파트의 전용면적이나 분양면적 표시는 해당되지 않습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 '향촌마을' 동측 인근의 해안농어촌지대에 위치하고 있습니다. 주위는 순수임야, 농경지, 펜션, 주택 등이 혼재된 지역으로, 비교적 한적한 환경과 해안가의 잠재적인 조망권(추정)을 가질 수 있는 위치입니다.

2.2. 주변 환경 및 형태

본건까지 차량 접근이 불가능한 '맹지' 상태이며, 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다. 지형은 남서쪽으로 완만하게 경사지는 부정형의 토지 형태입니다.

기호(1)은 현재 휴경지로 이용 중이며, 기호(2,3)은 표고 100~200m에 경사도가 약 25~30도로 비교적 경사가 있는 순수임야입니다. 자연생 소나무 및 활잡목이 자생하고 있으며, 이 수목들은 토지에 포함되어 평가되었습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 사건은 채권자 새OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자 우OO가 채무자로서 경매가 진행되는 건입니다.

제시된 정보만으로는 등기부상 추가적인 권리관계(임차인, 선순위 가등기 등)의 위험성은 파악되지 않으나, 임의경매이므로 매각으로 인해 모든 근저당권 및 압류 등은 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 현장조사 및 등기부 확인을 통해 소멸되지 않는 권리(유치권, 법정지상권, 선순위 임차권 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 법적 제한 사항

토지이용계획상 생산관리지역 및 보전관리지역이 혼재되어 있으며, 전 필지는 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)에 해당합니다.

기호(2, 3)은 준보전산지로 지정되어 있어, 개발행위 시 산지관리법의 적용을 받아 제한을 받게 됩니다. 특히, 기호(2, 3)은 소나무반출금지구역 내에 있어 소나무 반출이 제한됩니다.

가장 큰 주의사항은 다음과 같습니다.

1. 맹지: 차량 접근 불가로 인해 개발 및 이용에 심각한 제약이 따릅니다.

2. 농지취득자격증명원 제출 의무: 목록이 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

4. 투자 잠재력 및 리스크 분석

4.1. 잠재적 리스크

1. 맹지 리스크: 현황상 도로가 없어 차량 접근이 불가능합니다. 추후 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보(사도개설허가 등)가 필수적이며, 이에 대한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 경사도: 임야의 경사도가 25~30도로 다소 급하여 대규모 개발행위 시 토목공사 비용이 높게 발생할 수 있습니다.

3. 농취증 미제출 위험: 목록의 용도 문제로 인해 농지취득자격증명원 제출 의무가 있으며, 재매각 사건이므로 해당 요건을 충족하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

4. 소나무반출금지구역: 임야 내 자생하는 소나무의 상업적 이용이 제한됩니다.

4.2. 상권 및 생활정보

본 물건은 해안농어촌지대로, 기본적인 생활 편의시설 및 상권은 인근 '향촌마을'이나 남면 소재지 등으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

*혐오시설 확인: 제시된 정보만으로는 주변 혐오시설(철탑, 축사, 분묘 등)의 존재 유무를 확인할 수 없으므로, 현장답사 및 항공/지적도 확인을 통해 반드시 체크해야 합니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 맹지 상태, 비교적 높은 경사도, 그리고 농지취득자격증명 문제 등 여러 리스크를 안고 있습니다. 그러나 임의경매의 재매각 물건인 점과 해안가 주변의 생산/보전관리지역 임야라는 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

투자는 다음과 같은 시나리오를 전제할 때 고려해 볼 수 있습니다.

1. 장기 투자: 인접 토지와의 협의를 통해 진입로를 확보하여 소규모 전원주택이나 펜션 부지로 개발하거나, 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받아 장기적으로 토지 가격 상승을 기대하는 투자입니다.

2. 귀농/귀촌: 복잡한 도시생활을 떠나 남해군의 자연환경 속에서 소규모 농림업을 고려하는 실수요자에게는 일정 부분 접근성이 떨어지더라도 저가에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

3. 특수물건 투자: 재매각으로 인해 경쟁률이 낮을 것으로 예상되므로, 농취증 및 맹지 문제를 해결할 수 있는 능력을 갖춘 특수물건 투자자에게 적합합니다.

*결론: 맹지 문제 해결 가능성이 핵심입니다. 진입로 확보 방안과 농지취득자격증명 문제를 사전에 철저히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계