나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31163 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31163 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 11층1101호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경31163
• 주소: 경상남도 사천시 중앙로 238, 11층1101호 (용강동,비룡벨로스텔라)
• 감정가: 182,000,000원
• 최저가: 145,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

진주지원 경매5계 2024타경31163 | 소재지: 경상남도 사천시 중앙로 238, 11층1101호 (용강동,비룡벨로스텔라) | 감정가: 182,000,000원 | 최저가: 145,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서 (물건 번호: 진주지원 2024타경31163)

1.1. 기본 정보 및 개요

물건 보고서 작성일: 2025년 11월 29일

본건은 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 11층1101호에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다.

사건번호: 진주지원 2024타경31163 (1)

소재지: 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 11층1101호

용도: 오피스텔

감정가: 182,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자/채권자: (소유자) OOOOOOO, (채무자) 마OOOOO, (채권자) 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: $\text{52.87 m}^2$ (약 16.00평)

건물 면적 (전용면적): $\text{84.88 m}^2$ (약 25.68평)

건물 면적 (공급면적 추정): 약 $\text{109 m}^2$ (약 33.03평)

제시외 면적: 토지/건물 모두 $\text{0.00 m}^2$로 일괄 매각 대상에 포함되어 별도 위험 없음.

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층으로, 외벽은 외장석재 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급·배수, 소화전, 승강기, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 용강동 소재 "삼천포제일중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택(아파트), 단독주택, 농경지 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 부정형이나 대체로 평탄하며 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

지역 내 일반적 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 왕복 6-7차선의 포장도로, 북서측으로 노폭 4 미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지이용계획: 제2종일반주거지역에 속하여 주거시설 건축 및 개발에 용이합니다.

제한 상태: 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 권리 관계

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인은 낙찰 후 토지 지분 또는 건물 지분에 대한 법적 분쟁의 위험이 없습니다.

경매 구분은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이 사항 (권리 소멸에 대한 확약)

임대차 관계는 미상이나, 채권자 주택도시보증공사(HUG)가 중요한 확약서를 제출하였습니다.

주의 사항: 신청채권자 주택도시보증공사는 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 대항력포기확약서(2025.08.26.자)를 제출하였습니다.

이는 매수인이 임차인의 보증금 전액을 책임져야 하는 대항력 있는 임차인의 권리 문제를 소멸시키는 조치로, **낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 채무가 사실상 소멸**되어 **깨끗한 권리**로 매입할 수 있는 **최대 장점**이 됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 용강동은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

대형 상권보다는 일상 생활에 필요한 소규모 상점, 병의원, 은행 등이 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설 여부

교육 시설: 삼천포제일중학교가 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 등 학군이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주요 편의 시설: 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 다수 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 판단됩니다.

혐오 시설 여부: 직접적인 검색 결과, 소재지 인근에 대규모의 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 사천시 축동면 용산리 등 타 지역에서 폐기물 시설 관련 갈등이 보도된 바 있으나 , 본건 소재지인 용강동과는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 주요 주의 사항 (권리 소멸 확약)

앞서 언급된 주택도시보증공사의 대항력포기확약서 제출로 인해, 임차인의 대항력에 기한 명도 리스크는 **극히 낮습니다**. 이는 경매 투자 시 가장 큰 위험 요소를 제거한 것으로 판단됩니다.

5.2. 기타 리스크

오피스텔 특성상 전 소유자나 임차인이 미납한 관리비가 발생할 수 있습니다. 특히 전유부분(난방, 전기, 수도 등)의 미납 관리비는 매수인이 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 미납 관리비 유무 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상인 바, 잔금 납부 후 명도 절차는 필수적으로 진행해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 사천시 용강동의 주거지역에 위치한 오피스텔로, 주변 환경 및 교통 여건이 보통 수준이며, 제2종일반주거지역에 속하여 이용상의 제한이 크지 않습니다.

무엇보다도, 채권자(주택도시보증공사)의 **대항력 포기 확약서 제출**로 인해 매수인이 **인수할 권리가 없는 매우 안전하고 깨끗한 물건**입니다. 이는 경매 컨설턴트 입장에서 적극적인 입찰을 권유할 수 있는 핵심 요소입니다.

6.2. 투자 포인트

권리 안전성: 대항력 있는 임차인의 존재 가능성에도 불구하고, 채권자의 **대항력 포기 확약**으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없는 **최상급의 권리 안전성**을 확보하고 있습니다.

입지 및 개발 잠재력: 제2종일반주거지역에 위치하며, 사천시 내 주거 단지 인근에 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

환금성: 중소형 오피스텔로서, 주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 추후 매매나 임대 전환 시 환금성이 높을 것으로 예상됩니다.

투자 시점: 현재 감정가(1억 8천 2백만원)를 기준으로, 안전한 권리 관계를 고려하여 시세 조사 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계