나이스옥션 법원경매 진주 2024타경30726 [1] 경상남도 사천시 곤양면 흥사리 747 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경30726 [1] 경상남도 사천시 곤양면 흥사리 747 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경30726 | 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 흥사리 747 | 감정가: 4,400,000원 | 최저가: 923,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경30726 (1)입니다.

소재지는 경상남도 사천시 곤양면 흥사리 747번지이며, 용도는 전(밭)입니다.

감정가는 4,400,000원이며, 매각대상은 토지매각입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자는 정OO, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

채무자는 정보에 나와있지 않으나 통상 소유자와 동일인으로 진행됩니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 440.00㎡ (약 133.10평)이며, 건물면적은 0.00㎡로 토지만 매각됩니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로 유의해야 합니다.

경매 구분이 재매각 건으로, 이전 낙찰자가 잔금을 미납했을 가능성이 높습니다.

가장 큰 주의사항은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점이며, 지상에 자생하는 수목이 포함되어 평가되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지: 위치 및 용도지역

본건은 경상남도 사천시 곤양면 흥사리 소재 '흥사저수지' 인근에 위치하며, 주위는 임야, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 농촌 지역 환경입니다.

교통상황은 기호(1, 2) 모두 맹지(도로에 접하지 않음)이므로 접근성이 매우 낮습니다. 특히 기호(1)은 접근이 어렵고, 기호(2)는 인근까지 차량 접근은 가능하나 본 필지로의 진입로는 없습니다.

용도지역은 기호(1)은 생산관리지역(영농여건불리농지)이며, 기호(2)는 보전관리지역입니다. 두 지역 모두 가축사육제한구역(일부 제한)에 해당합니다.

2.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부등본 상의 권리관계는 통상적으로 매각으로 인해 소멸됩니다.

제공된 정보만으로는 상세한 권리분석이 불가능하나, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, **재매각** 물건이므로 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 못한 사유 (대출 불가, 권리 문제, 맹지 등 현장 리스크)를 반드시 확인해야 합니다.

**농지취득자격증명 제출 요건**은 본건의 가장 중요한 권리분석 요소입니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농취증을 제출해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야 및 농경지 혼재 지역에 위치하며, 주거지나 상업시설 밀집지역과 거리가 멀어 상권분석은 의미가 없습니다.

제반 주위 환경은 보통이나, 생활 편의 시설은 미흡할 것으로 예상되며, 도심과의 접근성도 낮습니다.

제공된 정보에 기반하여 혐오시설 유무를 파악할 수 없습니다. 주변 지형이 임야 위주이므로, 현장 답사를 통해 지상의 형태(기호1: 임야화된 휴경지, 기호2: 나지) 및 인근 시설을 면밀히 확인해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크

최대 리스크는 **맹지**입니다. 두 필지(기호1, 기호2) 모두 도로에 접하지 않아 개발행위(건축 등)에 심각한 제약이 있으며, 진출입로 확보가 사실상 불가능할 경우 토지의 가치는 낮습니다.

**농지취득자격증명(농취증) 발급 리스크**가 있습니다. 필지가 임야화된 휴경지(기호1)이고 영농여건불리농지(기호1)로 지정되어 있어, 농취증 발급 자체가 거부되거나 까다로울 수 있습니다. 미발급 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

**재매각 물건**이므로 이전 낙찰자가 잔금 미납한 이유에 대한 검토가 필요합니다.

지상에 **자생 수목이 포함 평가**되어 있어, 개발 시 별도의 벌목 및 산림관련 법규를 검토해야 합니다.

3. 투자 제안

3.1. 종합 의견

본건은 감정가 440만 원의 소액 토지로, 생산관리지역 및 보전관리지역에 해당하나, **맹지**이며 **농취증**이 필요한 점으로 인해 투자 난이도가 매우 높습니다.

단기적인 시세차익이나 개발 목적으로는 부적합하며, 인근 토지 소유자가 맹지를 해소하기 위한 목적으로 매입하거나, 장기적으로 맹지 해소 방안(주변 토지 일부 매입, 사용 승낙)을 확보할 수 있는 경우에 한하여 투자를 고려해야 합니다.

투자 시에는 반드시 해당 지자체에 농취증 발급 가능성 및 맹지 해소 방안에 대한 법적 검토를 거쳐야 합니다.

3.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 접근할 수 있는 기회입니다.

용도지역의 잠재력: 생산관리지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어, 맹지 해소 시 농업 외의 제한적인 개발(주말농장, 창고, 일부 시설 등) 가능성이 존재합니다.

지목의 현황: 기호(1)이 임야화된 휴경지인 점을 감안할 때, 현황이 농지가 아님을 증명하여 농취증 없이 매입할 수 있는 가능성도 열려 있습니다. (단, 이에 대한 입증 책임과 리스크는 매수인에게 있습니다.)

법원 정보

진주지원 경매4계