나이스옥션 법원경매 진주 2024타경30733 [2] 경상남도 하동군 금남면 덕천리 470 답 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2024타경30733 [2] 경상남도 하동군 금남면 덕천리 470 답 경매
- 사건번호: 2024타경30733
- 주소: 경상남도 하동군 금남면 덕천리 470
- 감정가: 19,776,000원
- 최저가: 2,123,000원
- 유찰 횟수: 10회
- 용도: 답
진주지원 경매5계 2024타경30733 | 소재지: 경상남도 하동군 금남면 덕천리 470 | 감정가: 19,776,000원 | 최저가: 2,123,000원 | 용도: 답
1. 물건 보고서
1.1. 기본 정보 및 매각 개요
사건번호: 진주지원 2024타경30733 (2)
소재지: 경상남도 하동군 금남면 덕천리 470
용도: 답 (농지)
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지일부지분매각 (지분매각)
소유자/채무자/채권자: 문OOOO/문OO/엠OOOOOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명 필수, 지분매각, 재매각
1.2. 면적 및 감정가
감정가: 19,776,000 원
토지면적: 2781.00㎡ (약 841.25 평)
토지 지분율: 30896.910000000003
건물면적: 0.00㎡
제시외면적: 0.00㎡ (토지)
1.3. 주의 사항 및 입찰 조건
주의 사항:
- 본건은 토지 일부 지분 매각입니다. 입찰자는 지분 비율을 정확히 확인해야 합니다.
- 매각 토지는 '답(농지)'이므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농취증을 미제출 시 보증금이 몰수되므로 각별한 주의가 필요합니다.
- 토지의 일부는 고속국도법상의 접도구역에 저촉되는 부분이 있으니, 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있음을 감안해야 합니다.
- 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 명확한 위치와 경계 확정을 위해서는 낙찰 후 측량이 필요합니다.
- 자생 수목 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 최고의 입지
본건 토지(기호2)는 경상남도 하동군 금남면 덕천리 소재 "하삼천마을회관" 북동측 근거리에 위치합니다.
주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.
부정형의 완경사지로 현재 농지(답)로 이용 중이며, 본건 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 진입로가 있어 차량 접근은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 상권 분석
본건 토지는 '답'으로 이용되는 농지이며, 주위 환경 또한 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역이므로 상업적 활동을 위한 상권 형성은 어렵습니다.
토지이용계획상 '계획관리지역'에 해당하며 '가축사육제한구역(모든축종 제한)'으로 지정되어 있어 축산 관련 활용은 불가합니다. 계획관리지역은 제한적인 범위 내에서 개발 행위가 가능하여 향후 농업 외 용도로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.
2.3. 생활 정보
본건은 농촌 지역의 특성을 가지며, 교통 상황은 인근까지 차량 접근이 가능한 보통 수준입니다.
주택 및 농경지가 혼재된 마을 주변에 위치하여 인근 '하삼천마을회관' 등의 생활 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 추정됩니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.
3. 권리 및 리스크 분석
3.1. 권리 분석
본 경매는 '부동산강제경매'이며, '토지일부지분매각'으로 진행됩니다.
지분매각의 특성상 낙찰 후 해당 지분에 대한 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송 등의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
본건은 '재매각' 물건이므로, 최초 낙찰자의 대금 미납으로 다시 진행되는 물건임을 확인해야 합니다.
3.2. 잠재적 리스크
- 지분 매각 리스크: 공유자와의 관계 설정 및 향후 사용, 수익, 처분에 대한 협의가 가장 큰 리스크입니다.
- 농취증 미제출 리스크: 농지 취득자격 미달 시 보증금 몰수라는 명확한 리스크가 존재합니다.
- 토지 이용 제한 리스크: 계획관리지역이나, 고속국도 접도구역에 일부 저촉되어 개발 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.
- 경계 분쟁 리스크: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 향후 경계 관련 분쟁이 발생할 소지가 있으며, 명확한 경계 확정을 위해서는 별도의 측량 비용이 발생합니다.
3.3. 혐오 시설
감정평가서 요약 내용에 따르면, 본건(기호2)은 '고속국도 접도구역'에 저촉됩니다. 이는 소음, 매연 등 고속국도 인접으로 인한 환경적 제약 요소로 작용할 수 있습니다.
4. 종합 의견 및 투자 전략
4.1. 종합 의견
본건은 경상남도 하동군 금남면 소재의 계획관리지역 내 농지 지분 물건입니다. 지분 비율이 특이하게 높게 제시되어 있으나, 명확한 것은 '일부 지분 매각'이라는 점입니다.
지분 물건 특유의 불확실성이 존재하며, 농지취득자격증명 및 접도구역 저촉 등 투자에 앞서 반드시 해소해야 할 조건들이 있습니다. 실수요자보다는 리스크를 감수하고 지분 정리를 통해 차익을 얻고자 하는 전문 투자자에게 적합할 수 있습니다.
4.2. 투자 포인트
- 낮은 감정가: 농지 지분 매각 물건으로 감정가 자체가 저렴하게 시작하여 자본 부담이 적습니다.
- 계획관리지역: 보전 관리보다는 개발 가능성이 열려있는 지역입니다. 향후 용도 변경이나 개발을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 접도구역 규제 확인 필수)
- 재매각 물건: 1차 유찰 또는 불발된 물건은 투자자가 다시 관심을 가질 경우 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.
4.3. 투자 추천
농지 활용에 대한 구체적인 계획이 있고, 지분 문제 해결 능력 또는 관련 법률 지식이 있는 투자자에게는 저렴한 가격에 계획관리지역 토지의 일부 지분을 확보할 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
진주지원 경매5계