나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31286 [1] 경상남도 사천시 죽림동 산36-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31286 [1] 경상남도 사천시 죽림동 산36-1 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경31286 | 소재지: 경상남도 사천시 죽림동 산36-1 | 감정가: 55,197,375원 | 최저가: 5,927,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경31286 (1)이며, 매각대상 물건의 소재지는 경상남도 사천시 죽림동 산36-1입니다. 본 물건의 용도는 임야이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 현황 및 특이사항

매각 대상은 토지일부지분매각 건으로, 전체 토지면적 25,884.00㎡ (약 7,830.51평) 중 채무자 이OO의 공유지분 7,747.00㎡ (약 2,343.59평)을 매각하는 것입니다. 감정가는 55,197,375원으로 평가되었습니다.

특이사항으로는 지분매각, 분묘기지권 성립 여지, 재매각 건이며, 한전선하지 저촉 가능성이 있는 맹지(盲地)입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경상남도 사천시 죽림동에 위치하며, 주위는 사격훈련장, 임야, 농경지 등으로 형성된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 현황은 급경사지세 내 부정형의 자연림 상태입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 자연녹지지역(2017-08-31), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 임업용산지, 준보전산지에 해당합니다. 용도상 개발행위에 상당한 제약이 따르는 임야임을 인지해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본건은 소유자 및 채무자가 이OO이며, 채권자는 에OOOOOOOO인 부동산강제경매 사건입니다. 소유권은 매각으로 소멸되며, 매수인이 인수할 가능성이 있는 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다.

3.2. 특수 권리 분석 (지분 및 분묘기지권)

가장 중요한 특수 권리는 지분매각과 분묘기지권입니다.

지분매각이므로, 매수인은 공유자로서 다른 공유자와 협의를 통해 토지 전체에 대한 사용 및 수익 방법을 정해야 합니다. 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물 분할 소송을 통해 해결해야 하는 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 인접 토지(죽림동 산118-3번지와의 경계지상)에 권원미상의 분묘 5기(봉분 4기, 평장묘 1기)가 소재하는 것으로 조사되었으며, 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 감정가는 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격이 반영되어 평가되었습니다. 매수인은 분묘기지권 성립 시 해당 분묘의 철거를 요구할 수 없으며, 분묘의 존재를 감수해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 접근성

본건은 임야이며 맹지인 관계로 상업시설이나 생활편의시설 등은 전무합니다. 인근 지역의 개발 가능성이나 상권 형성 가능성 또한 매우 낮습니다.

4.2. 교통 상황

본건 토지는 맹지(인접 도로상태 없음)이므로, 지상의 차량 접근성에는 한계가 있으며, 진입을 위한 별도의 사도 개설이나 인접 토지 통행권 확보가 필요합니다. 이는 개발 또는 이용에 큰 제약이 됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/물리적 리스크

맹지: 현행 건축법상 건축행위가 불가능하며, 인접 토지를 통해 진입로를 확보해야 하는 법적, 경제적 리스크가 존재합니다.

지적 경계 불분명: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 명확한 위치와 경계 확정을 위해서는 전문적인 측량을 요합니다. 이는 추후 소유권 행사 및 이용에 불확실성을 가중시킵니다.

선하지 저촉: 본건 토지 일부가 한전선하지(송전선 아래)에 저촉되는 것으로 판단되어 평가에 반영되었습니다. 이는 토지의 이용 가치 및 개발 가능성을 제한하는 물리적 리스크입니다.

5.2. 개발 제한 리스크 (혐오시설 포함)

인근에 사격훈련장이 소재하고 있으며, 임야 자체의 용도 제한(자연녹지지역, 임업용/준보전산지)으로 인해 개발이 매우 제한적입니다. 주변 환경의 쾌적성 또한 보통 수준이므로, 향후 주거용 또는 수익형 개발 잠재력은 극히 낮습니다.

6. 종합 의견

본건은 임야 지분매각 물건으로, 저렴한 감정가에도 불구하고 맹지, 선하지, 분묘기지권 성립 여지, 지분 매각이라는 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 특히 지분 매각 물건의 특성상 공유물 분할을 위한 법적 절차가 필요하며, 분묘기지권은 토지 이용에 영구적인 제한을 가져올 수 있습니다. 따라서 단순 투자 목적으로 접근하기에는 높은 난이도의 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지분 인수 및 공유물 분할 능력

본건의 최대 투자 포인트는 지분 인수 후 공유물 분할 소송을 통해 전체 토지에 대한 권리 행사를 하거나, 다른 공유자에게 지분을 매각하여 시세 차익을 얻는 전략입니다.

7.2. 장기 보유 및 낮은 원가 투자

토지 면적 대비 낮은 감정가로 인해 장기적인 관점에서 낮은 원가로 사천 지역 임야의 지분을 확보하는 목적의 투자자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 당장의 이용 가치는 매우 낮으므로, 초장기적 관점의 투자 전략이 요구됩니다.

7.3. 경계 리스크 해소 비용 감안

매수인은 분묘기지권 및 지적 경계 문제 해결을 위한 측량 비용, 소송 비용 등을 보수적으로 산정하여 입찰해야 합니다. 리스크를 명확히 이해하고 해결 전략을 가진 전문 투자자에게 유리한 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매5계