나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4799 [2] 경상남도 진주시 지수면 용봉리 431 전 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4799 [2] 경상남도 진주시 지수면 용봉리 431 전 경매

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진주지원 경매2계 2023타경4799 | 소재지: 경상남도 진주시 지수면 용봉리 431 | 감정가: 15,963,000원 | 최저가: 2,142,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2023타경4799 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경4799 (2)

소재지: 경상남도 진주시 지수면 용봉리 431

용도: 전

감정가: 15,963,000원

토지면적: 939.00㎡ (약 284평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최O

채권자: 사OOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 지수면 용봉리 소재 "호노골 저수지" 남서측 인근에 위치하는 토지입니다.

주변 환경은 임야와 농경지가 소재하는 한적한 농촌 지역으로, 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

본건까지 차량 접근이 불가하며, 제반 교통상황은 불편한 편입니다.

지적도상 맹지로서, 인접 도로와의 직접적인 연결이 되어 있지 않아 토지 이용 및 접근에 제약이 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(최O)이며 채권자는 사OOO입니다.

경매 절차를 통해 진행되므로, 일반적인 권리 관계는 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다.

하지만 본건의 중요한 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출 의무가 있다는 점이며, 이를 이행하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 존재합니다.

본건이 재매각 사건이라는 점은 이전 경매 절차에서 매수인이 나타나지 않았거나, 매수인이 잔금을 납부하지 못했을 가능성을 시사하며, 이는 물건 자체의 문제점이나 시장 상황 등 복합적인 요인이 작용한 결과일 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어, 인접한 상업 시설이나 생활 편의 시설은 찾아보기 어렵습니다.

따라서 주변 상권 분석은 의미가 없으며, 지역 경제 활동 또한 미미한 수준입니다.

1.5. 생활정보

주변에 "호노골 저수지"가 있어 자연 환경 자체는 양호한 편으로 평가됩니다.

그러나 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 기본적인 생활 영위에도 어려움이 예상됩니다.

가장 가까운 편의 시설이나 주거지까지의 이동이 매우 불편할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 맹지: 본건 토지는 지적도상 도로와 접해 있지 않아 차량 통행 및 건축 등 토지 활용에 근본적인 제약이 있습니다. 인접 토지 소유자와의 협의 또는 토지 사용 승낙 없이는 사실상 이용이 매우 어렵습니다.

2. 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 해당 농지 소재지 관할 시/구/읍/면의 장이 발급하는 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 몰수당하며, 낙찰 자체가 무효가 될 수 있습니다. 본 토지가 농지로 이용될 수 있는지, 또는 취득 자격이 있는지 사전에 철저히 확인해야 합니다.

3. 개발 제한: 본건 토지는 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

4. 재매각: 이전 경매 절차에서 매수자가 나타나지 않았거나, 매수인이 잔금을 납부하지 못했을 가능성이 높습니다. 이는 앞서 언급된 농지취득자격증명 문제, 접근성 문제 등 복합적인 요인이 작용한 결과일 수 있습니다.

5. 접근성: 차량 접근 불가 및 불편한 교통 상황은 향후 토지 활용 및 가치 상승에 부정적인 영향을 미칩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 진주시 지수면의 외곽 농경지 및 임야 지역에 위치한 토지입니다.

본건의 가장 큰 장애물은 지적도상 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이러한 제약으로 인해 일반인이 토지를 취득하여 활용하는 데에는 높은 진입 장벽이 존재합니다.

주변 환경은 자연 친화적일 수 있으나, 교통 불편 및 기반 시설 부족으로 인해 실질적인 생활이나 영농 활동에도 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

재매각 사건임을 고려할 때, 이전 차수에서도 매수자를 찾기 어려웠던 이유를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

현재 제공된 정보만으로는 명확한 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

만약 인접 토지를 매입하거나 토지 사용 권리를 확보하여 맹지 문제를 해결할 수 있고, 농지취득자격증명을 발급받아 합법적으로 농지 또는 산지로서의 이용이 가능하다는 전제하에, 장기적인 관점에서 농업용 또는 임업용 토지로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 매우 높은 수준의 추가적인 조사와 시간, 자본 투입을 요구하므로, 일반적인 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 지자체 관련 부서에 직접 문의하여 정확한 개발 제한 및 규제 사항을 확인하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

진주지원 경매2계