나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2172 [1] 경상남도 남해군 서면 정포리 산79 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2172 [1] 경상남도 남해군 서면 정포리 산79 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경2172 | 소재지: 경상남도 남해군 서면 정포리 산79 | 감정가: 201,281,000원 | 최저가: 42,212,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 진주지원 2024타경2172 (1)

소재지: 경상남도 남해군 서면 정포리 산79 (임야)

용도: 임야 (자연림)

감정가: 201,281,000원

토지면적: 18,843.00㎡ (약 5,700.08평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 권리 관계 및 특이사항

소유자/채무자: 정OO

채권자: 창OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 재매각

주의사항: 지적도상 맹지, 토지 일부 도로 이용 중, 분묘 수기 소재 (최저가 제한), 육안 확인 불가 분묘 가능성 있음, 컨테이너 매각 제외 (철거 용이한 물건)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 서면 정포리 소재 "정포마을" 북측 인근에 위치한 임야입니다. 주변은 자연림, 전답 등으로 형성된 전형적인 농촌 임야 지대입니다. 차량 접근은 가능하며, 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 형태 및 이용 제한

본 토지는 완경사지의 부정형 토지로서, 현황은 자연림 상태입니다. 토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한 및 모든 축종 사육 제한), 준보전산지로 지정되어 있어, 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본건은 부동산임의경매 사건이며, 토지 전체를 매각하는 건입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 정OO이며, 채권자는 창OOOOOOO으로 확인됩니다. 특이사항으로 재매각 물건인 점을 고려할 때, 이전 회차에서 유찰 외에 입찰 보증금 몰수 등의 사유가 있었는지 확인이 필요합니다.

3.2. 분묘기지권 리스크

가장 큰 권리적 리스크는 "분묘기지권"입니다. 토지 위에 분묘 수기가 소재하며, 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격으로 산정되었습니다. 또한 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성까지 명시되어 있어, 분묘기지권이 성립할 경우 토지 사용에 제약이 생기고 지료 청구 대상이 될 수 있습니다.

3.3. 도로 및 맹지 리스크

지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 실제 현황은 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 일부 접하고 있는 것으로 감정평가되었습니다. 향후 건축 등 개발 시에는 지자체를 통해 이 현황 도로가 건축법상 도로로 인정받을 수 있는지 반드시 확인해야 합니다. 맹지 리스크는 개발 가능성에 치명적입니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 정포마을 인근의 자연림으로 상권이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업적 가치보다는 장기적인 임업용 또는 보전 목적의 투자가 적합합니다.

4.2. 생활정보

주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 자연 환경이 양호한 임야 지대입니다. 생활 편의시설은 인근 정포마을 또는 서면 소재지를 통해 접근해야 하며, 차량 이용이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘 처리 비용 및 책임

분묘기지권이 성립하는 분묘는 소유자라도 임의로 이장할 수 없으며, 분묘기지권이 성립하지 않는 분묘라도 이장 책임 및 비용은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 및 인허가 문제

토지이용계획상 보전관리지역 및 준보전산지에 해당하므로, 임야의 형질 변경 및 개발 행위에 대한 규제가 매우 엄격합니다. 대규모 개발은 사실상 어려울 수 있으며, 보전 목적 외의 개발은 인허가 절차가 복잡하고 까다로울 수 있습니다.

5.3. 제시외 물건 처리

지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 소유자 또는 점유자를 상대로 철거 및 인도를 요구해야 하는 번거로움이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 약 5,700평 규모의 대형 임야 매각 건으로, 감정가가 2억원 초반대입니다. 재매각 사건이며, 분묘기지권 및 지적도상 맹지라는 두 가지 중대한 권리적/법률적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반적인 토지 투자의 관점보다는, 이러한 리스크를 충분히 이해하고 장기적 관점에서 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* 대형 면적 확보: 5,700평 이상의 대형 임야를 저렴한 가격(재매각으로 인한 유찰 가능성)에 확보할 기회입니다.

* 보전관리지역: 개발 제한은 있지만, 장기적으로는 비도시지역 중 비교적 개발 가능성이 높은 용도지역입니다.

* 자연 환경: 남해군 정포리 인근의 자연림으로, 임업 또는 산림 관리 목적에 부합합니다.

*결론: 분묘기지권 해결 가능성 및 맹지 탈출 가능성에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 하며, 리스크 감수 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.*

법원 정보

진주지원 경매4계