나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2066 [1] 경상남도 산청군 시천면 반천리 375 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2066 [1] 경상남도 산청군 시천면 반천리 375 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경2066
• 주소: 경상남도 산청군 시천면 반천로 236-9
• 감정가: 1,028,286,600원
• 최저가: 150,953,000원
• 유찰 횟수: 8회
• 용도: 단독주택

진주지원 경매4계 2024타경2066 | 소재지: 경상남도 산청군 시천면 반천로 236-9 | 감정가: 1,028,286,600원 | 최저가: 150,953,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경2066 (1)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 반천리 375

용도: 단독주택

감정가: 1,028,286,600원

토지면적: 12,934.80㎡ (약 3,912.98 평)

건물면적: 158.07㎡ (약 47.81 평)

제시외 건물면적: 162.20㎡ (약 49.07 평)

1.2. 물건 특징

본건은 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 경상남도 산청군 시천면 반천리 "반천경로당" 북동측 인근에 위치한 단독주택입니다.

주택은 철근콘크리트 구조 기와지붕 2층 건물이며, 2017년 12월 22일에 사용 승인된 비교적 신축에 해당합니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 최OO으로 동일합니다.

주의사항으로, 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되어 있으나, 이와 별개로 토지 일부에 *농지취득자격증명* 제출 의무와 *분묘기지권* 성립 가능성이 있어 입찰 전 면밀한 확인이 요구됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지 환경

주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

지리산 국립공원과 인접한 산청군 시천면의 특성상 청정 자연환경을 갖추고 있으며, 주변에는 펜션 및 민박 시설이 다수 분포하는 것으로 보아 관광, 휴양 목적의 입지로도 활용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

일부 토지(기호 1, 2)는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 내부 접근이 가능하며, 주거용 건부지(기호 3, 5)와 일부 토지(기호 9)는 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로를 이용하고 있습니다.

2.3. 용도지역 및 제한 사항

대부분의 토지가 계획관리지역 및 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 농림지역 및 준보전산지에도 걸쳐 있습니다.

특히 기호(1, 2, 9)는 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채무 관계

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 최OO으로 동일하여 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 특이 권리 및 재매각

*농지취득자격증명(농취증)*: 목록 1, 2가 농지이며, 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 특히 토지 일부에 전석이 불법 적치되어 있어, 농취증 발급 신청 시 농지로의 복구계획서 제출이 필요하다는 사실조회회신이 있으므로, 이 부분에 대한 사전 확인 및 복구 계획 수립이 중요합니다.

*분묘기지권*: 목록 2, 9 지상에 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 *분묘기지권*이 성립할 여지가 있어 유의해야 합니다.

*재매각*: 본 경매는 재매각 물건으로, 기존 낙찰자의 대금 미납 이력이 있었을 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 도심지 상권보다는 자연환경과 연계된 전원주택 또는 휴양형 숙박시설(펜션, 민박)의 입지 특성을 가집니다.

주변에 "반천경로당"이 위치하며, 산청군 문화관광 자료상 계곡, 펜션 등의 시설이 다수 확인되어, 지리산을 찾는 관광객 수요를 기반으로 하는 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

기본적으로 전원생활을 위한 지역으로, 편의시설 접근성은 다소 낮습니다.

주변에 특별히 검색되는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 주위는 주택, 농경지, 임야가 혼재하는 일반적인 농촌 지역의 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 관련 리스크

목록 1, 2가 농지이며, 불법 적치물에 대한 *농지 복구계획서* 제출 의무가 있어, 낙찰 후 이행하지 못할 경우 보증금 몰수 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

5.2. 토지 이용의 복잡성 및 공사 중단

기호 9 토지는 공부상 임야이나 현황 일부 허가를 득하고 공사가 중단된 상태입니다. 입찰 전 토지 허가의 적법성 및 관련 제반사항(공사 재개 가능성, 비용 등)을 반드시 확인해야 합니다.

또한, 다수의 토지 필지가 계획관리지역, 농림지역, 준보전산지 등 복잡한 용도지역으로 묶여 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

5.3. 맹지 및 제시외 물건

일부 토지(기호 1, 2)가 지적도상 맹지라는 점을 인지해야 하며, 통행로 확보 여부를 확인해야 합니다.

제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 및 수목(a, b)이 매각에 포함되지만, 이 중 기호 5 지상의 제시외 건물(ㄱ-ㄹ)은 토지 사용에 영향을 미칠 것으로 감정되어 가치 판단에 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 지리산 인근의 자연환경이 우수한 단독주택 및 대형 토지 일괄매각 물건입니다.

총 감정가가 10억 원이 넘는 고가 물건이며, 넓은 토지 면적(약 3,912.98 평)을 포함하고 있어 투자 가치가 높습니다.

주택 자체는 비교적 신축(2017년)이고, 제시외 건물까지 포함하여 넓은 공간 활용이 가능합니다.

다만, *농취증 복구 계획서 제출*, *분묘기지권 가능성*, *공사 중단 토지 허가 적법성* 확인 등 권리 및 행정적 리스크가 매우 높아, 이 리스크들을 사전에 명확히 분석하고 해결 방안을 준비할 수 있는 전문가 또는 경험자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지리산 인근 청정지역으로, 전원주택이나 휴양 시설(펜션 등)로서의 가치가 높습니다.

* 토지 면적의 희소성: 약 4천 평에 가까운 대규모 토지 면적은 장기적인 개발 또는 보전 가치를 지닙니다.

* 신축 주택: 2017년 건축된 주택으로 별도의 대규모 수리 없이 입주 또는 활용이 가능합니다.

* 투자 리스크 관리 중요성: 잠재적 리스크(농취증, 분묘, 맹지, 공사 중단)에 대한 사전 준비 및 철저한 권리 분석이 곧 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계