나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2226 [1] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2226 [1] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 3 전 경매

• 사건번호: 2024타경2226
• 주소: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 3
• 감정가: 102,726,100원
• 최저가: 15,081,000원
• 유찰 횟수: 8회
• 용도: 전

진주지원 경매4계 2024타경2226 | 소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 3 | 감정가: 102,726,100원 | 최저가: 15,081,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특장점

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경2226 (1)

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 3

용도: 전

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 요구, 재매각 물건, 유동화물건

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 2347.00㎡ (약 710.0평)

감정가: 102,726,100 원

제시외면적: 0.00㎡ (토지, 건물 모두 해당 없음)

1.3. 주요 요약 (컨설턴트 의견)

본 물건은 진주시 문산읍 소재의 농경지로 이용 중인 대규모 토지입니다. 주변은 농경지 및 임야가 혼재된 지대이며, 가장 큰 특징이자 리스크는 현황 '맹지'라는 점과 농지 취득 시 필수적으로 '농지취득자격증명원' 제출이 요구된다는 점입니다. 토지 가격에 자생 수목이 포함되어 평가되었고, 생산관리지역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 자연환경이 우수한 농경지

본건은 진주시 문산읍 "제곡마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다. 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 완경사 지세의 부정형 토지로, 현재 "농경지"로 이용되고 있어 귀농/귀촌 또는 영농 목적으로 활용하기에 적합한 입지입니다.

2.2. 교통 상황

본건(1)은 인근까지 차량 접근이 가능하지만, 본건 토지 자체는 지적도상 및 현황상 '맹지'입니다. 인접 필지를 통하여 접근할 수 있는 상태로 평가됩니다. 다른 필지(3),(4),(5)와는 달리 도로와 직접 접촉하지 않아, 향후 토지 활용을 위한 도로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

토지 이용계획상 '생산관리지역' 및 '가축사육제한구역(모든축종 제한)'으로 지정되어 있습니다. 또한 '비행안전제3구역(전술)'에 해당합니다. '생산관리지역'은 농업적 생산 활동을 위해 이용되거나 농업 외의 목적으로도 활용할 수 있도록 계획된 지역으로, 향후 농업 관련 시설이나 일부 전원주택 등 제한적인 개발은 가능하나, 건폐율 및 용적률 제한이 따릅니다. 특히 '영농여건불리농지'로도 지정되어 있어, 영농 조건이 불리한 점을 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

본 물건은 채권자에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일한 김OO이며, 채무 불이행에 의해 개시된 경매입니다.

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물 제시외 물건은 없습니다.

가장 중요한 권리 분석 특이사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 본 물건은 용도가 '전'인 농지이므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기한 내에 농취증을 반드시 제출해야 합니다. 만일 제출하지 못할 경우, 입찰보증금은 몰수되어 반환받을 수 없습니다. (주의사항 숙지 필수)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 전형적인 농경지로서, 상업적인 가치를 기대하기 어렵습니다. 주변에 상업 시설이 발달되어 있지 않으며, 주로 농업 및 주거 기능만 수행하는 지역입니다. 상권 분석은 의미가 없으며, 순수한 토지 자체의 개발 가능성이나 농업적 활용에 초점을 맞추어야 합니다.

4.2. 생활 정보

본건은 "제곡마을" 북동측 인근에 위치하여 기본적인 마을의 생활 인프라를 이용할 수 있습니다. 다만, 대형 상업 시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 차량을 이용하여 문산읍 중심가 또는 진주시내로 이동해야 합니다. 임대관계는 미상(미확인)으로, 낙찰 시 현황 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

1. 맹지 리스크: 본 물건은 현황 '맹지'입니다. 건축 허가 또는 개발 행위를 위해서는 반드시 인접 토지 소유자 등과의 협의를 통해 도로 사용 승낙을 받거나, 사도 개설 등 별도의 토목 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 맹지 상태로는 개발이 불가능하다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

2. 농지취득자격증명 리스크: 농취증 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 투자 목적으로 취득을 고려하는 경우, 사전에 농취증 발급 요건을 완벽하게 확인하고 입찰해야 합니다.

3. 재매각 물건: 본 물건은 '재매각' 물건으로, 이전에 낙찰자가 잔금을 미납했을 가능성이 있습니다. 이는 물건 자체의 하자를 의미하지는 않지만, 입찰자들이 꺼리는 요인이 될 수 있습니다.

4. 지역 환경 리스크: 광범위하게는 진주시 문산읍 인근 지역에서 과거 가축분뇨 공공처리시설 등 혐오시설 설치와 관련하여 주민 반발이 있었던 기록이 있습니다. 본건 토지 인근에 직접적인 시설이 없더라도, 지역 환경 관련 논란이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대규모 토지(약 710평)를 비교적 저렴한 감정가(평당 약 14.5만원)로 접근할 수 있는 농경지입니다. 그러나 '맹지'라는 치명적인 단점과 '농취증' 제출 의무라는 진입 장벽이 존재합니다. 순수한 농업용 또는 장기적인 투자를 통해 인접 토지 매입 등으로 맹지를 해소할 수 있는 전략적 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 토지 면적 대비 가격 메리트: 2,347.00㎡의 대규모 토지를 1억 원 초반대의 감정가로 접근할 수 있어, 평당 가격 측면에서는 매력이 있습니다.

2. 생산관리지역: 보전 관리보다는 개발 여지가 높은 생산관리지역으로, 제한적이지만 향후 농업 관련 시설이나 주택 건축을 통한 활용 가능성이 있습니다.

3. 자생 수목 포함: 감정가에 자생 수목의 가치가 포함되어 평가되었으므로, 별도의 수목 처리 비용 리스크는 적습니다.

4. 농업/장기 투자 적합: 당장의 개발이나 건축보다는, 장기적으로 농업(전) 목적으로 활용하거나 인접 토지 확보를 통해 맹지를 해소할 수 있는 투자 계획이 있는 분께 추천됩니다.

법원 정보

진주지원 경매4계