나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1841 [1] 경상남도 하동군 악양면 매계리 127-4 주1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2024.04.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 악양면 매계리 소재 「노전마을」 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 단독주택 부지 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 2차선 도로와 본건 토지의 일부가 지적도상 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도 1003호선 접도구역)<도로법>, 접도구역(지방도 1047호선 접도구역)<도로법>

제시목록 외의 물건

‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’에 도시한바와 같이 본건 토지상에 제시 외 관정(일련번호 (a))이 소재하나, 관정의 소재 위치 등에 비추어 본 건 토지의 사용?수익에 별 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

? 일련번호 (2) : 일반목구조 슁글지붕 2층 건물로서,
외벽 : 목재 붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창 등의 구조입니다.

? 일련번호 (3-1) : 철근콘크리트구조 슁글지붕입니다.

? 일련번호 (3-2) : 일반목구조 슁글지붕 단층 건물로서,
외벽 : 목재 붙임 등
내벽 : 합판 위 페인팅 등
창호 : 섀시창 등의 구조입니다.

이용상태

? 일련번호 (2) : 단독주택

? 일련번호 (3-1) : 창고

? 일련번호 (3-2) : 제조업소 등

설비내역

? 일련번호 (2) : 난방설비 및 위생설비 등 갖추어져 있습니다.

? 일련번호 (3-2) : 위생설비 등 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 부합물 내지 종물로 판단되는 미등재 제시 외 건물 일련번호 (ㄱ) - (ㅊ)이 소재하며, 구조·용도˙이용상황 등에 비추어 본건의 사용·수익·처분에 별 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 (ㄱ)~(ㅊ) 매각 포함.
-제시외 관정[감정서상 (a)] 매각 포함.
-목록[1] 토지상에 식재되어 있는 정원수 등은 토지가격에 포함 평가함.
-목록[3] [감정서상3-1] 공부상 면적(44㎡)과 실측면적(88㎡)이 상이하여 실측 면적 기준으로 평가함.
-인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경1841 (1)

소재지: 경상남도 하동군 악양면 매계리 127-4 주1

용도: 근린주택 (단독주택 및 제2종근린생활시설)

감정가: 337,237,380원

토지면적: 951.00㎡ (약 287.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 321.34㎡ (약 97.2평)

건물 제시외면적: 213.18㎡ (약 64.5평) - 감정서상 (ㄱ)~(ㅊ) 및 관정 (a) 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 하동군 악양면 소재 「노전마을」 동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 지리산 자락과 섬진강이 가까워 아름다운 자연경관을 자랑하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북서측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다. 악양면은 슬로시티로 지정될 만큼 조용하고 평화로운 생활 환경을 제공하며, 밤, 매실, 대봉감, 야생차 등 농산촌 특산물로 유명합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상의 권리 분석 결과, 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당(2013.04.30. 접수, 채권최고액 230,000,000원)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 본건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린주택으로, 주거 기능과 함께 제2종 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다. 전형적인 농촌 마을의 특성을 가지며, 주변은 농경지와 주택, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 악양면은 농산물 생산 외에도 박경리 작가의 소설 '토지'의 배경지로 알려져 관광객의 방문이 있는 지역입니다. 따라서 주택으로서의 기능 외에 지역 특산물 판매, 펜션, 카페 등 소규모 상업 시설로의 잠재력도 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 북서측 왕복 2차선 도로 접함. 마을버스가 운행될 가능성이 있으나, 정확한 노선 정보는 별도 확인 필요.

* 편의시설: 면소재지까지 차량으로 이동 시 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 악양초등학교, 하동중학교 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치할 수 있습니다.

* 관광자원: 박경리 문학공원(최참판댁), 평사리 문학관, 섬진강, 지리산 둘레길 등 관광 명소가 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인접 필지 지적 경계 불분명: 측량을 통해 명확한 경계를 확정할 필요가 있습니다.

* 제시외 건물 및 관정: 감정평가에 포함되어 매각되나, 등기부등본에 등재되지 않은 부분에 대한 정확한 상태 및 이용 가치를 사전에 확인해야 합니다.

* 건물 (3-1) 면적 차이: 공부상 면적(44㎡)과 실측 면적(88㎡)이 상이하여, 실제 이용 시점에서의 활용 계획 및 관련 법규 준수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

* 농촌 지역의 특성: 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 문화 및 편의시설 접근성이 도시 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 악양면의 아름다운 자연환경 속에 위치한 근린주택입니다. 넓은 토지와 복수의 건물, 그리고 제시외 면적까지 포함된 일괄 매각 물건으로, 주거용뿐만 아니라 관광 관련 사업 등 다목적 활용이 가능합니다. 다만, 인접 토지와의 경계 불분명, 제시외 건물의 존재, 일부 건물의 면적 차이 등 현황과 공부상 차이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. rural 지역임에도 불구하고 감정가 수준이 높은 편이므로, 주변 시세 및 물건의 현 상태를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 아름다운 자연환경과 조용한 시골 생활을 누릴 수 있는 입지.

* 주택 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능한 복합 용도.

* 박경리 문학공원 등 관광자원 인접으로 인한 관광 관련 사업 잠재력.

* 넓은 대지와 다수의 건물, 제시외 시설 포함으로 활용 가치 높음.

* 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 관계.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,237,380원입니다. 유사 지역의 부동산 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건은 넓은 토지 면적, 복합 용도의 건물, 그리고 관광지 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, rural 지역의 주택 및 토지 시세는 일반적으로 감정가보다 낮게 형성되는 경향이 있으며, 특히 주택 자체의 상태 및 개별적인 선호도에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

검색된 자료에 따르면, 비슷한 규모의 토지와 주택이 1억 9천만원에서 3억 2천만원 선에 거래된 사례가 있으나, 본건은 근린주택으로서의 가치 및 제시외 건물 면적을 고려해야 합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 3억 3천만원 내외에서 시작하여, 현장 조사를 통한 건물 상태, 주변 시세, 향후 활용 계획 등을 면밀히 검토한 후 낙찰가율을 80~100% 수준으로 산정하여 270,000,000원 ~ 337,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. (입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.