나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1841 [1] 경상남도 하동군 악양면 매계리 127-4 주1 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1841 [1] 경상남도 하동군 악양면 매계리 127-4 주1 업무시설 경매

• 사건번호: 2024타경1841
• 주소: 경상남도 하동군 악양면 회남재로 30 (주1)
• 감정가: 337,237,380원
• 최저가: 88,405,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 업무시설

진주지원 경매5계 2024타경1841 | 소재지: 경상남도 하동군 악양면 회남재로 30 (주1) | 감정가: 337,237,380원 | 최저가: 88,405,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경1841 (1)

소재지: 경상남도 하동군 악양면 매계리 127-4 주1

용도: 단독주택, 창고, 제조업소 등 (업무시설 외)

감정가: 337,237,380원

토지면적: 951.00㎡ (약 287.70평)

건물면적(감정평가): 642.68㎡ (약 194.42평)

제시외 건물면적(매각포함): 213.18㎡ (약 64.49평)

총 건물면적(예상): 약 855.86㎡ (약 258.91평)

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: (OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 및 관정 매각 포함, 정원수 등 토지가격 포함 평가.

2. 물건 상세 분석

2.1. 토지 현황

위치 및 주위환경: 본건은 하동군 악양면 매계리 소재 「노전마을」 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 마을입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로(지방도 1003호선, 1047호선)가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현재 단독주택 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 왕복 2차선 도로와 일부가 지적도상 접하고 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부 제한), 접도구역(지방도 1003호선, 1047호선 접도구역)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 건물 현황

구조 및 용도

일련번호 (2) (단독주택): 일반목구조 슁글지붕 2층 건물입니다. 난방 및 위생설비를 갖추고 있습니다.

일련번호 (3-1) (창고): 철근콘크리트구조 슁글지붕입니다.

일련번호 (3-2) (제조업소 등): 일반목구조 슁글지붕 단층 건물입니다. 위생설비를 갖추고 있으며, 소규모 공방이나 제조 시설로 이용될 가능성이 있습니다.

제시외 건물(ㄱ)~(ㅊ) 및 관정(a): 모두 매각에 포함되며, 감정평가상 본건의 사용, 수익에 별다른 영향이 없는 것으로 판단되었습니다.

2.3. 주의 및 특이사항

주의사항: 일괄매각 건입니다. 제시외 건물 및 관정은 매각에 포함되므로, 별도의 법정지상권 등의 권리문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

면적 상이: 목록[3] (3-1 창고)의 경우 공부상 면적(44㎡)과 실측면적(88㎡)이 상이하여 실측 면적 기준으로 평가되었음을 유의해야 합니다.

경계 불분명: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하다고 언급되었으므로, 매수 후 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량이 필요합니다.

정원수 등: 토지상에 식재된 정원수 등은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

임대차: 임대관계는 미상입니다. 현장 확인 및 명도 시 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지 조건

본건은 하동군에서도 수려한 자연환경으로 알려진 악양면에 위치하며, 지리산과 섬진강 인근의 조용하고 한적한 농촌 지역입니다. 「노전마을」 인근에 위치하며, 주거 및 소규모 전원생활을 위한 환경으로는 우수합니다.

3.2. 교통 상황

간선도로 접근성이 양호하여 차량을 이용한 접근은 용이합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

3.3. 생활 정보

주변은 농가주택, 농경지, 임야 위주로 형성되어 있어 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 악양면 소재지나 하동읍내로 이동해야 합니다. 가까운 거리에 하동학생야영수련원이 위치하여 주변 환경이 완전히 외진 곳은 아님을 알 수 있습니다.

3.4. 상권 분석

본건은 상업시설 밀집 지역이 아닌 전원주택 및 소규모 제조/창고 시설의 용도로 적합합니다. 건물의 용도가 단독주택 외에 '제조업소 등'이 포함되어 있어, 악양면의 관광 및 농업 특성을 살린 소규모 공방, 체험시설, 또는 고급 펜션/주택 등으로의 용도 변경 및 활용을 고려해 볼 수 있습니다.

3.5. 혐오시설 유무

주변은 농경지와 주택 위주의 지역으로, 현재까지 검색된 정보에 의하면 인근에 대규모 폐기물처리시설, 화장장 등 일반적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. (다만, 최종적인 현장 실사는 필수입니다.)

4. 권리 분석 및 리스크

4.1. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다.

다만, 입찰 전 현장 실사를 통해 임대차 관계 유무를 반드시 확인해야 합니다 (감정서상 '임대관계 미상'). 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

측량 리스크: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하므로, 명확한 사용 범위를 위해서는 매수 후 측량을 통해 경계를 확정해야 합니다. 이 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

용도 변경 제한: 토지가 접도구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 향후 증축 또는 용도 변경 시 제한사항이 발생할 수 있습니다. 계획관리지역이므로 건축 행위 자체는 가능하나, 접도구역 제한 사항을 숙지해야 합니다.

건물/토지 지분율: 제시된 지분율(토지 95100, 건물 64267.9999...)은 전체 면적을 의미하는 것으로 보이며, 공유 지분 물건이 아닌 전체 물건을 매각하는 '일괄매각' 건으로 해석됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 악양면의 수려한 자연환경에 위치한 대규모 토지(약 287평)와 다양한 용도의 건물(주택, 창고, 제조업소 등 총 약 258평)을 일괄 매각하는 건입니다. 단순 주거 목적뿐만 아니라 창고 및 제조업소 용도의 건물을 활용하여 전원생활과 소규모 사업을 병행하고자 하는 수요자에게 적합해 보입니다. 다만, 경계 불분명 리스크에 대한 사전 인식이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

대형 부지와 건물: 토지 약 287평, 건물 총 약 258평의 넓은 면적을 확보하고 있어 활용 가치가 높습니다.

다양한 활용성: 주택(2층) 외에 창고, 제조업소(3-2) 건물이 포함되어 있어, 공방, 체험장, 카페, 혹은 넓은 주차 공간이 필요한 사업용 주택 등으로 다각적인 활용이 가능합니다.

제시외 건물 포함: 감정평가에 포함된 모든 제시외 건물 및 관정을 인수하여 추가적인 법적 분쟁 리스크가 낮습니다.

전원생활 적합성: 계획관리지역에 위치하며, 주변이 농촌 마을로 형성되어 있어 자연친화적인 환경을 선호하는 실수요자에게 매력적입니다.

법원 정보

진주지원 경매5계