나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39139 [1] 경상남도 사천시 축동면 구호리 345 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39139 [1] 경상남도 사천시 축동면 구호리 345 전 경매

• 사건번호: 2023타경39139
• 주소: 경상남도 사천시 축동면 구호리 345
• 용도: 전

진주지원 경매5계 2023타경39139 | 소재지: 경상남도 사천시 축동면 구호리 345 | 감정가: 67,808,000원 | 최저가: 7,281,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 보고서의 대상 물건은 경상남도 사천시 축동면 구호리 343번지 소재의 '전' (밭)입니다. 사건번호는 진주지원 2023타경39139 (1)이며, 용도는 토지입니다.

토지면적은 2,119.00㎡ (약 641.09평)이며, 감정가는 67,808,000원입니다. 매각대상은 토지 단독 매각이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

1.2. 법적 및 행정 사항

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 소유자는 김OO이며 채무자는 공란입니다.

본 물건은 일괄매각(기호 1-6)으로 진행되며, 농지취득자격증명(농취증)이 필수적으로 요구됩니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 농지법에 따른 취득 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 사천시 축동면 구호리 소재 구호마을 회관 서측 인근에 위치합니다. 주변은 지방도 주변의 농경지, 임야, 공업용 부지 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

감정평가서에 따르면 차량 접근이 곤란하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도를 고려할 때 지역 내 일반적 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 본 건은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 인접 토지를 통해서만 접근이 가능한 상태이며, 이는 토지 이용 및 개발에 있어 중대한 제약 요인입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

토지는 완경사 및 중경사 지세의 부정형 토지이며, 대부분 휴경상태(쉬고 있는 밭)로 파악됩니다. 주변 토지와의 지적 경계가 불분명한 상태이므로, 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상은 토지(전)이며, 건물 등 제시외 물건은 없습니다.

가장 중요한 특이사항은 다음과 같습니다.

1) 농지취득자격증명: 농지 취득이 가능한 자만 입찰할 수 있으며, 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 제재가 따릅니다.

2) 맹지: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지로서, 향후 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행권 및 건축 인허가 가능성 확보가 선행되어야 합니다.

3) 분묘기지권: 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 '분묘기지권'이 성립되어 토지 이용에 제약을 받을 여지가 있습니다. (재매각 건으로 진행됨).

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 농지 및 임야가 주를 이루는 지방 외곽 지역에 위치하여 일반적인 상권 분석은 의미가 적습니다. 주변은 농업 및 일부 공업 시설이 혼재된 환경입니다.

4.2. 생활 정보

생활 편의시설은 구호마을 회관 인근에 일부 시설이 있을 수 있으나, 차량 접근이 곤란한 지리적 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 다소 떨어져 있어 차량 이동이 필수적일 것으로 판단됩니다.

4.3. 혐오 시설 정보

물건지 인근 2km 내 법적으로 명시된 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 주변이 농경지, 임야, 공업용 부지 등으로 구성되어 있고, 일부 필지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 축사나 공장 등으로 인한 냄새, 소음 발생 여부는 현장 조사 시 필수적으로 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

1) 농취증 미비 리스크: 농지 취득 자격이 없거나 기한 내 서류를 제출하지 못하면 입찰 보증금 전액을 몰수당할 수 있습니다.

2) 맹지 리스크: 건축 행위나 토지 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 통행로 확보(주위토지통행권 또는 매매/임대) 협의가 필수적이며, 이는 예측 불가능한 추가 비용 및 시간 소요를 발생시킬 수 있습니다.

3) 용도지역 제한: 기호별로 가축사육제한구역(일부 제한 및 모든 축종 제한 등) 및 비행안전제5구역(전술)에 해당되어 개발 및 이용 목적에 따라 엄격한 제한을 받습니다.

5.2. 물리적 리스크

1) 분묘기지권 리스크: 만약 미확인된 분묘가 존재하고 그 권리가 인정될 경우, 토지 이용 및 개발 계획이 크게 변경되거나 무산될 수 있습니다.

2) 경계 불분명 리스크: 인접 필지와 경계가 불분명하여, 취득 후 측량을 통한 경계 확정 및 인접 소유자와의 분쟁 해결 과정이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 비교적 저렴한 감정가로 넓은 면적(641.09평)의 토지를 취득할 수 있는 기회이나, 지적도상 맹지, 농취증 제출 의무, 분묘기지권 성립 여지 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있는 난이도가 높은 물건입니다.

토지 대부분이 '휴경상태'이며 '영농여건불리농지'에 속하고 접근성이 낮으므로, 단기적인 시세차익을 노리기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 넓은 면적의 계획관리지역 토지: 토지 면적이 2,119.00㎡로 넓은 편이며, 토지의 상당 부분이 비교적 개발 제한이 적은 '계획관리지역'에 속합니다.

2) 재매각 물건: 한 번 유찰된 상태(재매각)로, 입찰자가 적거나 가격이 더 낮아질 가능성이 있어 추가적인 가격 메리트를 기대할 수 있습니다.

3) 잠재적 이용 가치: '전' 임에도 불구하고 주변이 공업용 부지와 혼재되어 있어, 장기적으로 맹지 해소 및 개발 제한 사항 검토 후 개인 영농, 주말 농장, 소규모 창고 부지(용도지역 확인 필수) 등으로의 활용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

7. 컨설팅 제언

본 물건에 대한 투자를 고려한다면, 입찰 전 반드시 다음의 선행 작업이 요구됩니다.

1) 농지취득자격: 입찰자의 농지 취득 자격을 법무사 또는 행정사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

2) 통행로 협의: 인접 토지 소유자들을 파악하여 통행로 확보 가능성 및 비용을 사전에 타진해야 합니다.

3) 현장 조사: 분묘 존재 여부, 실제 이용 상태, 인근 축사/공장으로 인한 환경 문제(냄새, 소음)를 필히 육안으로 확인해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계