나이스옥션 법원경매 진주 2023타경5686 [2] 경상남도 남해군 창선면 대벽리 76 1동호 단독주택 경매
매각기일: 2026-02-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2023타경5686 [2] 경상남도 남해군 창선면 대벽리 76 1동호 단독주택 경매
- 사건번호: 2023타경5686
- 주소: 경상남도 남해군 창선면 동부대로 2908
- 용도: 단독주택
진주지원 경매4계 2023타경5686 | 소재지: 경상남도 남해군 창선면 동부대로 2908 | 감정가: 2,825,788,880원 | 최저가: 925,954,000원 | 용도: 단독주택
1. 진주지원 2023타경5686 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 진주지원 2023타경5686 (2)
소재지: 경상남도 남해군 창선면 대벽리 76 1동호
용도: 단독주택 (펜션 및 직원숙소 이용)
감정가: 2,825,788,880원
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 사OOOOOOOO
토지면적: 3170.00㎡ (약 959.43평)
건물면적: 4535.76㎡ (약 1372.47평)
건물 제시외면적: 128.00㎡ (약 38.72평)
특이사항: 분묘기지권
주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 등(감정서상 기호㉠~㉥,①) 매각 포함. 건물들 다가구주택(펜션) 및 일부 직원숙소로 이용 중.
1.2. 입지조건
본건은 경상남도 남해군 창선면 대벽리에 위치하고 있습니다.
주위는 국도변에 근린생활시설, 주유소, 단독주택, 다가구주택(펜션), 임야 등이 형성되어 있습니다.
교통 상황은 차량 접근이 가능하며 전반적으로 보통 수준입니다.
본건 일부 토지는 '용산초등학교' 북동측 인근에 위치하지만, 주요 소재지는 '냉천마을' 북동측 인근으로 파악됩니다.
토지 형태는 사다리형, 부정형 등이 혼재하며, 지면은 남서측 하향 완경사지세입니다.
대부분의 토지가 자연녹지지역, 일부는 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.
가축사육제한구역, 준보전산지, 농지법 적용 농지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.
주요 건물(기호 27, 31, 32, 35, 36)은 다가구주택(펜션) 건부지로 이용 중입니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 사OOOOOOOO입니다.
매각물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.
감정서상 기호 ㉠~㉥, ①으로 표시된 제시외 건물 및 수목 등도 매각에 포함됩니다.
가장 중요한 권리사항으로는 분묘기지권이 등재되어 있어, 인수 여부 및 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
일부 토지(기호 1, 4, 6, 8-11, 13-26)의 건축신고 효력이 상실되었으며, 일부 토지(기호 17, 18)는 옹벽 일부 붕괴 상태입니다.
1.4. 상권분석
본건은 펜션 및 직원숙소로 이용 중인 다가구 주택으로, 관광객 또는 인근 지역의 수요를 기반으로 한 상권 특성을 가집니다.
남해군 창선면은 섬 지역의 특성상 해안 관광 및 자연 경관을 중심으로 한 상권이 발달해 있습니다.
주변에 근린생활시설, 주유소 등이 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다.
본건의 직접적인 상업 기능보다는 숙박 시설로서의 잠재력에 주목할 필요가 있습니다.
1.5. 생활정보
가까운 편의시설로는 '용산초등학교'와 '냉천마을'이 언급되나, 실제 생활 편의를 위한 마트, 병원 등 주요 상업 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.
남해군 창선면은 아름다운 해안경관과 자연환경을 가지고 있어 휴양 및 전원생활에 적합한 지역입니다.
주요 도로인 국도 3호선에 인접하여 차량을 이용한 이동은 용이합니다.
1.6. 잠재적 리스크
분묘기지권: 토지 위에 분묘가 존재하여 분묘기지권이 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 이는 토지 사용에 제약을 초래하며, 별도의 협상 또는 처리가 필요할 수 있습니다.
토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 토지이용규제가 존재하여 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.
도로 접근성: 일부 토지는 맹지이거나 특정 도로에만 접해 있어, 토지 전체의 효율적인 이용 및 개발에 어려움이 있을 수 있습니다. (예: 기호 2 토지 맹지)
옹벽 붕괴: 일부 토지의 옹벽 붕괴는 토지의 안정성 및 안전 문제와 직결되므로, 보수 또는 보강 공사가 필요할 수 있습니다.
건축신고 효력 상실: 일부 토지의 건축신고 효력 상실은 건축 허가 절차 진행 시 불리하게 작용할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 경상남도 남해군 창선면 대벽리에 위치한 대규모 토지와 다수의 건물을 포함하는 물건입니다.
현재 펜션 및 직원 숙소로 이용되고 있어 숙박업 관련 사업체를 운영하거나 확장하려는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.
다만, 분묘기지권 존재, 복잡한 토지 이용 규제, 일부 토지의 옹벽 붕괴 및 건축 효력 상실 등 권리 및 물리적 하자 사항이 다수 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.
이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 필요한 경우 법률적, 기술적 검토를 거쳐 인수 결정을 내려야 합니다.
1.8. 투자 포인트
대규모 토지 및 건물: 넓은 토지와 여러 동의 건물을 일괄 매각받아 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.
펜션 사업 가능성: 남해 지역의 관광 수요를 고려할 때, 펜션 사업 또는 숙박 시설 운영을 통한 수익 창출이 기대됩니다.
가치 상승 잠재력: 남해 지역의 관광 활성화 및 개발 추이에 따라 부동산 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.
주의 사항 철저 분석: 분묘기지권, 토지 이용 제한, 옹벽 붕괴 등 리스크 요인을 파악하고, 이를 해결할 방안을 모색하거나 투자 가치에 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
법원 정보
진주지원 경매4계