나이스옥션 법원경매 진주 2023타경5686 [1] 경상남도 사천시 봉남동 509-39 전 경매
매각기일: 2026-02-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2023타경5686 [1] 경상남도 사천시 봉남동 509-39 전 경매
- 사건번호: 2023타경5686
- 주소: 경상남도 사천시 봉남동 509-39
- 용도: 전
진주지원 경매4계 2023타경5686 | 소재지: 경상남도 사천시 봉남동 509-39 | 감정가: 2,368,554,000원 | 최저가: 776,127,000원 | 용도: 전
1. 진주지원 2023타경5686 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
* 사건번호
진주지원 2023타경5686 (1)
* 소재지
경상남도 사천시 봉남동 509-8
* 용도
전
* 감정가
2,368,554,000원
* 토지면적
10,778.00㎡ (약 3,260.20평)
* 토지 제시외면적
0. 00㎡
* 건물면적
0. 00㎡
* 건물 제시외면적
0. 00㎡
* 매각대상
토지매각
* 경매구분
부동산임의경매
* 채권자
사OOOOOOOO
* 특이사항
농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각
* 주의사항
일괄매각. 지상수목 매각포함. 최저매각가격은 일부옹벽 붕괴된 상태 및 분묘소재 감안한 가격임.
목록3,7,12,14,20,26 현황도로임. 목록1지상 분묘소재.
목록2~5, 19~26. 농지취득자격증명 필요함. (미제출 시 보증금 몰수, 원상회복 등 의무사항 있음. 별첨 사실조회회신 참조, 입찰 전 관할 부서 확인 요망.)
목록 대부분 부지조성 완료된 토지임. 건축신고는 효력 상실한 것으로 조사됨. 건축허가 내용 및 원상복구 등의 의무사항 이에 대한 제반사항은 입찰 전 관할 관서에 확인 요망.
1.1. 1.입지조건
* 위치 및 주위환경
본건은 경상남도 사천시 봉남동 소재 "용산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 주택 및 답, 전 등 농경지 및 야산 등이 형성되어 있습니다. 또한, 경상남도 남해군 창선면 대벽리 소재 "냉천마을" 북동측 인근에도 일부 토지가 위치하며, 주위는 국도변 근린생활시설, 주유소, 단독주택, 다가구주택(펜션), 임야 등이 형성되어 있습니다.
* 교통상황
본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다. 서측으로는 왕복 2차선 3번 국도가 접해 있어 교통이 편리한 편입니다.
* 형태 및 이용상태
다수의 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 형태와 이용상태가 상이합니다.
- 일부 필지는 사다리형 또는 부정형의 토지로서 지면은 남서측 하향 완경사지세 내 평탄하게 조성되어 있으며, 잡종지 상태입니다. 이 중 일부 필지(기호 1)에는 분묘가 소재하고 있습니다.
- 일부 필지는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 일부 필지는 휴경지 상태입니다.
- 일부 필지(기호 27), 31), 32), 35), 36))는 현재 다가구주택(펜션) 건부지로 이용 중입니다.
- 일부 필지(기호 17), 18))는 옹벽 일부가 붕괴된 상태입니다.
- 건축신고는 효력을 상실한 것으로 조사되었습니다.
* 인접 도로상태
필지별로 인접 도로 상태가 다양합니다. 일부 필지는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 일부 필지는 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다. 다만, 기호 2) 토지는 맹지입니다.
* 토지이용계획 및 제한상태
- 대부분의 필지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.
- 일부 필지는 계획관리지역에 속하며, 도로구역, 접도구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.
- 일부 필지는 준보전산지이거나 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지이므로, 농지취득자격증명이 필요합니다.
1.1. 2.권리분석
* 임의경매 및 재매각
본건은 채권자의 신청에 의한 임의경매로 진행되며, 재매각 사건입니다.
* 분묘기지권
목록 1 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권의 존재가 예상됩니다. 이는 토지의 사용 수익에 제약을 줄 수 있습니다.
* 농지취득자격증명
목록 2~5, 19~26번지 토지는 농지이므로 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 입찰보증금 몰수 및 원상회복 등의 의무가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 관할 관청에 확인하시기 바랍니다.
* 현황 도로
목록 3, 7, 12, 14, 20, 26번지 토지는 현황 도로로 이용 중입니다. 소유권 행사 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.
* 옹벽 붕괴 및 부지 조성
일부 필지의 옹벽이 붕괴된 상태이며, 이는 최저매각가격 산정에 반영되었습니다. 또한, 대부분의 필지는 부지 조성이 완료된 상태이나, 건축신고 효력은 상실되었습니다.
* 기타 권리사항
매각물건 명세서 및 현황조사서 등을 상세히 검토하여 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.
1.1. 3.상권분석
* 주변 환경
본건은 사천시 봉남동의 농경지 및 야산 지역에 위치하고 있으며, 용산초등학교와 인접해 있습니다. 남해군 창선면 대벽리에도 일부 토지가 위치하며, 이 지역은 국도변에 근린생활시설, 주유소, 단독주택, 다가구주택(펜션) 등이 혼재되어 있습니다.
* 개발 잠재력
대부분의 토지가 자연녹지지역으로 개발에 제한이 있으나, 일부 계획관리지역으로 지정된 필지들이 있어 잠재적인 개발 가능성을 가지고 있습니다. 특히 펜션 등 숙박시설이 운영 중인 지역과 인접해 있어 관광객을 대상으로 한 시설 개발 또는 기존 시설의 확장 등을 고려해 볼 수 있습니다.
* 도로 접근성
왕복 2차선 국도와 인접해 있어 차량 접근성은 양호한 편이나, 일부 필지는 맹지이거나 현황 도로로 이용되는 등 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.
1.1. 4.생활정보
* 편의시설
사천시 봉남동 지역은 농경지 및 산간 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동이 필요한 수준입니다. 인근에 용산초등학교가 위치해 있으며, 국도변에 근린생활시설과 주유소 등이 있어 기본적인 생활에 필요한 시설 이용이 가능합니다.
* 교통
차량 이용 시 전반적인 교통 상황은 보통이며, 왕복 2차선 국도 접근성이 좋습니다.
* 자연환경
주변이 농경지와 야산, 일부 해안 지역으로 이루어져 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 남해군 창선면 대벽리 지역은 해안 경관이 뛰어나며, 천연기념물인 왕후박나무와 같은 자연 유산이 있습니다.
1.1. 5.잠재적 리스크
* 분묘기지권
토지 내 분묘 존재로 인해 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 분묘의 이전 또는 사용 수익권 확보에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
* 농지 취득 및 이용 제한
농지법 적용 대상 토지는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미취득 시 법적 제재 및 보증금 몰수 위험이 있습니다. 또한, 농지 외 다른 용도로 사용하기 위한 개발 행위에도 규제가 따릅니다.
* 현황 도로 및 맹지
현황 도로로 이용되는 필지는 소유권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 맹지인 경우 토지 이용 가치가 현저히 떨어질 수 있습니다.
* 옹벽 붕괴 및 기존 건축물의 법적 지위
붕괴된 옹벽은 즉각적인 보수가 필요하며, 이에 따른 비용이 발생합니다. 또한, 건축신고 효력 상실로 인해 기존 건축물의 법적 지위 및 향후 건축 시 관련 법규 적용 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
* 토지이용계획 및 제한
자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 있어 개발 행위에 제약이 많습니다.
* 재매각 물건
재매각 사건이라는 점은 이전 입찰에서 유찰된 사유가 있음을 시사하며, 숨겨진 문제가 있을 가능성에 대해 주의가 필요합니다.
1.1. 6.종합 의견
본건은 경상남도 사천시와 남해군에 걸쳐 있는 대규모 토지 매각 물건입니다. 여러 필지로 구성되어 있으며, 농경지, 야산, 일부 준공된 부지, 현황 도로 등으로 이용되고 있습니다.
주요 리스크 요인으로는 분묘기지권의 존재, 농지취득자격증명 필요, 일부 옹벽 붕괴, 건축신고 효력 상실, 현황 도로 및 맹지 등이 있습니다. 또한, 대부분 자연녹지지역으로 개발이 제한적이며, 가축사육제한구역 등 추가적인 규제가 존재합니다.
그러나 3번 국도 접근성이 양호하고, 일부 지역은 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 이미 펜션 등 숙박시설이 운영되고 있는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 재매각 사건이므로, 이러한 여러 제약 사항에도 불구하고 가격 메리트가 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.
투자를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 토지 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 제한 사항, 분묘 처리 방안, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 등을 철저히 조사해야 합니다.
1.1. 7.투자 포인트
* 대규모 토지 면적: 넓은 면적은 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.
* 국도 접근성: 3번 국도와의 인접성으로 물류 이동 및 접근성이 양호합니다.
* 잠재적 개발 가능성: 일부 계획관리지역 및 기존 시설 운영 현황을 고려한 개발 잠재력이 있습니다.
* 가격 메리트: 재매각 사건으로 인해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.
* 자연 친화적 환경: 주변 환경이 자연 친화적이어서 전원생활, 휴양 시설 등의 목적으로도 고려 가능합니다.
법원 정보
진주지원 경매4계