나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39610 [1] 경상남도 사천시 사천읍 구암리 519 원광이안애아파트 101동 1층106호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39610 [1] 경상남도 사천시 사천읍 구암리 519 원광이안애아파트 101동 1층106호 아파트 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2023타경39610 | 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 구암두문로 254-9, 101동 1층106호 (원광이안애아파트) | 감정가: 63,000,000원 | 최저가: 4,330,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (진주지원 2023타경39610 (1))

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2023타경39610 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 구암리 519 원광이안애아파트 101동 1층106호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

신축일자: 2005.06.01. (14층 중 1층)

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 63,000,000원

건물면적 (전용면적): 55.50제곱미터 (약 16.79평)

분양면적 (공급면적 추정): 약 72제곱미터 (약 22평형)

토지면적 (대지권): 41.34제곱미터 (약 12.51평)

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 "구암2리마을회관" 동측 인근에 위치한 아파트입니다. 주위는 아파트, 주택, 농경지 등이 혼재하는 전형적인 읍(邑) 지역 주거 환경을 보입니다. 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 14층 아파트 중 1층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 2005년 6월에 준공된 비교적 연식이 있는 아파트 단지입니다. 토지는 2필 일단의 부정형 완경사지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북측으로 진입로를 통해 구암두문로와 연결됩니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 향후 재산권 행사상 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 권리 분석 및 유의 사항

소유자/채무자: 강OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 별도의 특이사항은 없으나, 매각물건명세서상 임대관계는 미상입니다.

주의사항: -주택임차권등기권자의 대항력 주의 요함.

본건은 부동산강제경매이며, 가장 중요한 권리분석상 리스크는 '주택임차권등기권자의 대항력'입니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추고 있어 매수인이 해당 임차인에 대해 보증금을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 따라서 입찰 전 반드시 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자 등의 정보를 명확히 파악하여 인수 여부와 그 금액을 확인해야 합니다.

1.5. 시장 및 상권 분석

본건이 위치한 사천읍 구암리는 사천읍의 외곽 주거 지역으로 분류됩니다. 대규모 중심 상권과는 다소 거리가 있으나, 읍내 중심부 상권(농협, 마트, 병의원 등)과의 접근성은 양호한 편입니다. 주거 밀집 지역과 농경지가 혼재되어 있어 상권이 발달된 도심형 아파트와는 차이가 있습니다. 주로 실수요자 중심의 주거 환경을 형성하고 있으며, 인근 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설은 갖추고 있습니다.

1.6. 생활 정보 및 편의 시설

교통: 단지 앞 시내버스 정류장이 위치하여 사천시내 및 인근 지역 이동이 편리합니다.

교육: 단지 반경 내에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하는지 추가 확인이 필요하지만, 사천읍 생활권을 공유하고 있어 읍내 학군 이용이 가능합니다.

편의 시설: 아파트 단지 내 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 옥내소화전 등 기본적인 편의 시설은 구비되어 있습니다. 주변 환경은 구암2리마을회관 인근으로, 지역 주민들을 위한 소규모 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

혐오 시설: 주변이 주택 및 농경지 혼재 지역으로, 대형 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 가축사육제한구역 지정 이력으로 미루어 볼 때 인근 농축산 시설 여부는 현장 조사가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 주택임차권등기권자의 대항력 존재로 인한 보증금 인수 리스크가 가장 높습니다. 낙찰가 결정 시 이 인수 금액을 반영해야 합니다.

물건 자체 리스크: 본건은 1층 매물로, 일반적인 중층 매물에 비해 일조권, 사생활 보호, 선호도 등에서 다소 불리할 수 있으며, 이로 인해 환금성이 떨어질 가능성이 있습니다. 또한 내부 확인이 불가했으므로 통상적인 상태를 기준으로 판단한 점도 감안해야 합니다.

입지적 리스크: 도심 중심 상권과의 거리가 있어 차량 의존도가 높을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 2005년 준공된 20평대 초반의 소형 아파트로, 사천읍 외곽에 위치하고 있습니다. 감정가 6천 3백만 원은 평당 약 375만 원 수준으로, 주변 시세와 비교하여 적정성을 검토해야 합니다. 1층이라는 특성과 함께 '주택임차권등기'라는 큰 권리적 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 철저한 임차인 분석(인수액 확정)이 선행되어야 합니다. 임차인 리스크를 통제할 수 있다면, 저렴한 실거주 목적이나 소액 월세 투자 목적으로 접근이 가능합니다.

투자 포인트:

1. 소액 투자 가능성: 비교적 낮은 감정가로 소액 실거주 및 투자 진입 장벽이 낮습니다.

2. 토지/건물 일괄매각: 권리상 안정적이며, 토지(대지권) 41.34제곱미터도 확보됩니다.

3. 1층 선호층 수요: 어린 자녀를 두었거나, 노년층 등 1층을 선호하는 실수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계