나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39610 [1] 경상남도 사천시 사천읍 구암리 519 원광이안애아파트 101동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 " 구암2리마을회관" 동측 인근에 위치하며,
주위는 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건 중 1층 106호로(신축일자:2005.06.01)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하였는 바, 외부관찰 등에 의거
통상적인 상태를 기준함.)

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기 설비, 옥내소화전 등 아파트관련 제반 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 완경사지로 아파트건부지 임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 진입로가 있으며 구암두문로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

1)519번지 2)524번지
제2종일반주거지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-주택임차권등기권자의 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2023타경39610 (1)

1.2. 소재지

경상남도 사천시 사천읍 구암리 519 원광이안애아파트 101동 1층 106호

1.3. 물건 종류

아파트

1.4. 감정가

63,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 41.34㎡ (약 12.51평)

* 건물 면적 (전용 면적): 55.50㎡ (약 16.79평)

* 건물 면적 (분양 면적): 정보 없음

1.6. 매각 방법

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매 종류

부동산 강제경매

1.8. 채권자

서울보증보험

1.9. 특이사항

선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보

1.10. 주의사항

주택임차권등기 권리자의 대항력 주의 요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 "구암2리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

* 인근 시내버스정류장에서 시내 주요 노선 운행.

* 자가용 이용 시 구암두문로를 통해 접근 가능.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 1층 106호.

* 신축일자: 2005년 6월 1일.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

* 창호: 샷시창호 등.

* 이용상태: 아파트로 이용 중. (현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인 불가, 외부 관찰 기준)

2.4. 설비 내역

난방설비, 위생설비, 승강기 설비, 옥내소화전 등 아파트 관련 제반 설비가 구비되어 있음.

2.5. 토지 현황

* 형상 및 이용 상태: 2필 일단의 부정형 완경사지로 아파트 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 진입로가 있으며 구암두문로와 연결됨.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 519번지, 524번지: 제2종일반주거지역.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역).

* 비행안전제6구역 (전술).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2023년 3월 29일 접수된 창원세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 압류 (갑7, 갑8, 갑9), 강제경매 (갑7) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 3번 주택임차권: 한국토지주택공사, 임차보증금 55,000,000원.

* 전입일자: 2014년 9월 29일.

* 확정일자: 2014년 9월 29일.

* 배당신고일자: 2019년 3월 28일.

* 대항력: 있음.

* 인수 내용: 본 주택임차권은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 못하면, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 기타 임차인 현황

* 임차인: 최태묵

* 보증금: 0원.

* 차임: 0원.

* 전입일자: 2020년 8월 31일.

* 대항력: 있음.

* 비고: 보증금액이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 점유 관계 및 명도 시 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 요약 (주요 권리)

* 소유권 이전: 갑4 (강남규, 2014-09-12, 매매 65,000,000원)

* 주택임차권: 을3 (한국토지주택공사, 55,000,000원, 인수)

* 강제경매: 갑7 (서울보증보험, 81,902,117원, 말소)

* 압류: 갑6 (창원세무서장, 말소기준권리)

* 총 채권액: 55,000,000원 (등기부 상 을구 권리 총액 기준)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 사천시 사천읍 구암리는 주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 아파트 단지를 중심으로 생활권이 형성되어 있습니다.

* 주거 기능이 주를 이루며, 배후 수요는 해당 아파트 단지 및 인근 주택가의 거주민들로 구성됩니다.

4.2. 상업시설 현황

* 아파트 단지 내 상가 이용 가능.

* 단지 인근으로 소규모 마트 및 편의시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 제공.

* 인근 지역의 주요 상업 및 행정 시설(사천시 보건소, 사천읍 행정복지센터 등)은 차량으로 10분 내외 거리에 위치.

4.3. 상권 전망

지역 개발 계획이나 대규모 상업 시설 유입 등 외부 요인에 따라 상권 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 단지 자체 및 인근 생활권 중심의 안정적인 상권을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 단지 인근 도보 거리에 학교 시설은 확인되지 않으나, 차량으로 약 10분 거리에 사천초등학교 등 관내 초등학교 이용 가능.

5.2. 편의 시설

* 단지 내 및 인근 편의점, 소규모 마트 이용 편리.

* 생활 편의를 위한 주요 관공서 및 금융기관(농협 등)은 차량 10분 거리 내 위치.

5.3. 교통 시설

* 단지 인근 시내버스 정류장에서 다양한 노선 운행으로 대중교통 이용 편리.

* 자가용 이용 시 주요 도로망 접근 용이.

5.4. 의료 시설

* 가장 가까운 종합병원이나 대형 의료 시설은 시내 중심가에 위치하며, 차량으로 이동 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 부담

* 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(보증금 55,000,000원)이 인수되는 권리로 등기되어 있습니다.

* 이는 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 직접적인 금전적 부담으로 작용합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인(최태묵) 관련 위험

* 최태묵 임차인은 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 것으로 확인됩니다.

* 이는 해당 임차인의 점유가 지속될 가능성을 시사하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 보증금이 0원이지만, 권리 관계 및 점유 형태에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 해당 토지는 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당하여, 향후 토지 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화

* 2005년 6월 준공된 건물로, 약 20년의 경과로 인해 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 내부 확인 불가

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 주거 상태, 내부 하자 여부 등을 직접 파악하기 어렵습니다. 이는 잠재적 수리 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 사천읍에 위치한 아파트로, 감정가는 63,000,000원입니다.

입지적으로는 주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 단지 내 편의시설 및 인근 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 권리관계에 있습니다. 특히 한국토지주택공사(LH)의 55,000,000원 보증금 주택임차권이 매수인에게 인수된다는 점은 총 투자 비용 산정에 있어 매우 중요한 요소입니다. 또한, 보증금 0원에 대항력이 있는 최태묵 임차인의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 인수되는 권리 부담과 임차인 관련 리스크를 고려할 때, 본 건은 단순 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하기보다는 총 투자 비용과 잠재적 수익을 신중하게 계산해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 인수되는 권리 고려 시 잠재적 수익률

* 현재 감정가(63,000,000원)와 인수되는 보증금(55,000,000원)을 고려할 때, 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 실수요자 관점에서의 접근

* 해당 아파트의 현재 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있다면, 인수되는 보증금을 감안하더라도 실수요자가 상대적으로 저렴하게 내 집 마련을 할 기회가 될 수 있습니다. (최근 실거래가 7천만원 후반 ~ 8천만원대 확인)

8.3. 안정적인 주거 환경

* 아파트 단지로서 기본적인 주거 편의시설이 갖추어져 있으며, 주위 환경이 복잡하지 않아 비교적 안정적인 주거 환경 제공.

8.4. 낮은 수준의 감정가

* 63,000,000원의 감정가는 지역 내 아파트 시세를 고려했을 때 상대적으로 낮은 수준으로, 공격적인 입찰 전략을 구사할 여지를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금 55,000,000원을 제외하고, 물건 자체의 실질 가치와 시장 상황을 고려합니다.

9.1. 시장 가치 평가

* 감정평가액: 63,000,000원.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 원광이안애아파트 55㎡ 타입은 7천만원 후반에서 8천만원대 시세를 형성하고 있습니다.

* 이를 바탕으로 본 건의 현재 시세(시장 가치)를 약 75,000,000원으로 추정합니다.

9.2. 인수되는 보증금

* 한국토지주택공사(LH)로부터 인수되는 보증금: 55,000,000원.

9.3. 예상 입찰가 산정

* 투자자가 부담해야 할 총 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

* 투자자가 확보하고자 하는 총 가치 = 시장 가치

* 따라서, 적정 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

* 추정 입찰가 = 75,000,000원 (시장 가치 추정) - 55,000,000원 (인수 보증금) = 20,000,000원.

9.4. 권고 입찰가 범위

* 위 산정 결과에 따라, 예상 입찰가는 약 20,000,000원입니다.

* 다만, 최태묵 임차인의 대항력 및 명도 비용, 건물 상태 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 경쟁 입찰 상황 및 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용을 고려하여 15,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

* 최종 입찰가는 입찰일 직전까지 권리 변동 사항을 재확인하고, 현장 조사를 통해 최신 정보를 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.