나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6597 [1] 경상남도 진주시 상대동 296-84 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6597 [1] 경상남도 진주시 상대동 296-84 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2023타경6597
- 주소: 경상남도 진주시 동진로 92
- 감정가: 1,103,898,600원
- 최저가: 706,495,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 근린생활시설
진주지원 경매4계 2023타경6597 | 소재지: 경상남도 진주시 동진로 92 | 감정가: 1,103,898,600원 | 최저가: 706,495,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호: 진주지원 2023타경6597 (1)
소재지: 경상남도 진주시 상대동 296-84
용도: 근린생활시설 (5층 일부 주택 혼재)
감정가: 1,103,898,600원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
1.2. 면적 정보
토지면적: 319.20㎡ (약 96.55평)
건물면적: 958.55㎡ (약 289.97평)
제시외 건물면적: 68.50㎡ (약 20.72평)
토지 지분율: 31920
건물 지분율: 95855
1.3. 매각 조건
소유자 및 채무자: 신OO
채권자: 진OOOOOOOO
주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 [ㄱ,ㄴ,ㄷ] 매각 포함. 제시외 건물 존재는 토지의 사용 및 수익에 영향을 미칠 수 있으므로 현장 확인 필수.
2. 입지 및 주변 환경 분석
2.1. 입지 조건
본 물건은 경상남도 진주시 상대동 소재지 중 진주시청 남서측 근거리에 위치하여 관공서 접근성이 우수합니다. 주위는 다양한 형태의 상업 시설이 밀집된 노선상가지대를 형성하고 있어, 비교적 유동인구가 확보되는 주상복합 지역으로 판단됩니다. 사다리형의 평지로서 현황 주상용(주거 및 상업용)으로 이용 중입니다.
2.2. 교통 상황
대상지까지 차량 접근이 용이하며, 북측 및 서측으로 각각 대로3류(폭 25m-30m)와 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 매우 양호합니다. 이는 광고 효과 및 물류 이동에 있어 큰 강점으로 작용할 수 있습니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한사항
제2종일반주거지역에 해당하며, 특화경관지구 및 대로/중로에 접합되어 있어 개발 잠재력과 상업적 가치가 높습니다. 다만, 진주기계공업고등학교 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 및 용도 제한을 받을 수 있으므로, 향후 리모델링 또는 신축 계획 시 관련 법규 검토가 필수입니다.
3. 물건 현황 및 이용 상태
3.1. 건물 개요
구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물
내/외벽: 몰탈위 페인팅 등
설비: 기본적인 위생, 급배수설비, 주택 부분 난방설비 등
3.2. 층별 이용 상태 (공부상 차이점 유의)
지하층: 공부상 근린생활시설(대중음식점)이나, 현황 '송학종합장식 창고 등'으로 이용 중입니다.
1층: 공부상 근린생활시설(대중음식점)이나, 현황 '송학종합장식 가구작업장'으로 이용 중입니다.
2층: 근린생활시설 (송학종합장식)
3층: 공실
4층: 근린생활시설 (경남인테리어, 도배학원)
5층: 주택으로 이용 중입니다.
3.3. 부합물 및 종물
제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 특히 제시외 건물 기호 ㄱ은 토지 사용 수익에 영향을 미칠 것으로 감정되어, 현장 확인을 통해 정확한 점유 상태 및 철거 비용 등을 사전에 파악해야 합니다.
4. 권리 분석
4.1. 경매의 종류 및 대상
본건은 채권자에 의한 부동산임의경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 매각에서 제외되는 부분이 없으므로 명확합니다.
4.2. 점유 및 임대차 관계
임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 정확한 임차인 현황 파악을 위한 명확한 현장 조사 및 임차인과의 대화가 반드시 필요합니다. 미확인된 임차인이 존재할 경우, 명도(인도명령/명도소송) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
4.3. 제시외 건물 및 용도 변경 리스크
제시외 건물이 매각에 포함되지만, 1층 및 지하층의 경우 공부상 '대중음식점'과 현황 '작업장 및 창고' 간에 용도 차이가 있으므로, 향후 실제 사용 또는 매각을 위한 용도 변경 시 행정적인 제약 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.
5. 상권 분석 및 생활 정보
5.1. 상권 분석
진주시청 남서측의 노선상가지대로, 관공서와 주거 지역의 배후 수요를 동시에 흡수할 수 있는 복합 상권입니다. 주거용(5층), 근린생활시설, 학원, 작업장 등 다양한 용도로 이용되고 있어, 안정적인 임대 수요층이 확보될 경우 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다. 특히 대로와 중로가 교차하는 지점에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 뛰어납니다.
5.2. 생활 정보 및 기타
근거리에 진주시청 및 진주기계공업고등학교가 위치해 있어 행정 및 교육 인프라를 갖추고 있습니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 용도 불일치 및 제시외 건물 리스크
지하층 및 1층의 '공부상 용도(대중음식점)'와 '현황 용도(작업장/창고)'의 불일치로 인한 이행강제금 부과 또는 원상 복구 명령 리스크가 존재합니다.
제시외 건물(부합물)이 토지 이용에 영향을 미칠 수 있으므로, 매수 후 해당 건물의 합법성 및 철거 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
6.2. 임대차 관계 미상
임대 관계가 '미상'이므로, 정확한 현장 조사를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수해야 할 보증금이 발생하여 예상 투자금액이 늘어날 수 있습니다.
6.3. 혐오시설 검토
주변에 주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 주상복합지역의 특성상 소음 및 환경 관련 민원이 발생할 수 있습니다.
7. 종합 의견
본 물건은 진주시청 인근의 노선상가지대라는 우수한 입지적 장점과 대로 및 중로에 접합된 탁월한 접근성 및 가시성을 보유하고 있습니다. 건물 연면적이 크고 층별 용도가 다양하여 다용도 임차 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 제시외 건물의 처리, 미상의 임대차 관계 등은 명확히 해결해야 할 과제입니다. 매수자는 예상 낙찰가 산정 시 위 리스크들을 해소하기 위한 명도 비용, 용도 변경 비용 등을 충분히 반영해야 합니다.
8. 투자 포인트
최고의 입지: 진주시청 인근 대로변에 위치한 주상복합 건물로, 상업시설로서 최상의 가시성을 확보하고 있습니다.
높은 임대수익률 기대: 현재 다양한 업종(작업장, 학원, 주택)이 혼재되어 있으며, 공실인 3층을 포함하여 안정적인 임대차를 맞출 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
개발 잠재력: 대로에 접합된 제2종일반주거지역으로, 장기적으로 노후 건물에 대한 리모델링 또는 신축을 통한 자산 가치 상승 여력이 충분합니다.
법원 정보
진주지원 경매4계