나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6337 [1] 경상남도 남해군 남면 당항리 산53 임야 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6337 [1] 경상남도 남해군 남면 당항리 산53 임야 경매

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진주지원 경매2계 2023타경6337 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 당항리 산53 | 감정가: 33,060,000원 | 최저가: 4,437,000원 | 용도: 임야

1. 진주지원 2023타경6337 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경6337 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 당항리 산53

용도: 임야

감정가: 33,060,000원

토지면적: 17,950.00㎡ (약 5,430평)

토지 지분율: 330,639 (본 건은 토지 일부 지분 매각 대상입니다.)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 곽OO

채무자: 곽OO

채권자: 삼OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 분묘기지권

주의사항: 본 건은 토지 일부 지분 매각이므로, 공동 소유자의 권리 관계 및 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있어 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 남면 당항리에 위치하고 있으며, 주위는 대부분 임야 지대로 이루어져 있어 자연환경이 비교적 양호한 편입니다. 다만, 본건 인근의 도로 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 열악한 편으로 평가됩니다. 물건지 남측으로는 약 2미터 정도의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근은 가능하나, 경사가 있는 지형 특성상 이용에 다소 제약이 있을 수 있습니다. 주변 지역은 주로 산림으로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 환경을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 곽OO 씨의 재산에 대해 채권자 삼OOOOOOOO의 신청으로 경매가 개시되었습니다. 가장 중요한 권리 사항으로는 '지분매각'과 '분묘기지권'이 있습니다. 지분매각의 경우, 해당 토지의 일부 지분만을 매수하게 되므로, 전체 토지의 소유권을 가진 다른 지분권자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필수적으로 요구됩니다. 또한, 분묘기지권이 존재한다는 점은 해당 토지 위에 타인의 분묘가 있고, 그 분묘를 소유한 자가 토지 소유자의 동의 없이 분묘를 수호하고 관리할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 임야로서 주거지나 상업 시설과는 거리가 있는 산림 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 주변에 형성된 상권이나 배후 수요는 전무하다고 볼 수 있습니다. 지역 특성상 농림업 활동이 주를 이루는 곳으로, 상업적인 활동이나 상권 형성과는 무관한 입지입니다.

1.5. 생활정보

본건은 임야이므로 일반적인 주거 목적의 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 자연 속에서 조용하고 한적한 생활을 원하는 경우 적합할 수 있으나, 기본적인 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용하기 위해서는 상당한 이동이 필요합니다. 남해군의 주요 생활권과는 다소 떨어진 산간 지역에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, '지분매각'으로 인한 소유권 분쟁 및 이용 제한의 위험이 있습니다. 낙찰자는 해당 토지의 일부 지분만을 소유하게 되므로, 다른 지분권자와의 협의 없이는 독립적인 토지 이용이나 처분이 어렵습니다. 둘째, '분묘기지권' 및 '미확인 분묘 소재 가능성'은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 분묘기지권이 존재할 경우, 해당 분묘 주변 토지의 이용이 제한되며, 권리 주장자와의 분쟁 발생 가능성이 높습니다. 더불어 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 존재할 수 있다는 점은 사전 조사를 더욱 중요하게 만듭니다. 셋째, 토지 자체의 형태가 '부정형 급경사지'로 되어 있어 개발 또는 활용에 물리적인 제약이 따릅니다. 넷째, '농림지역', '가축사육제한구역', '공익용산지', '상수원보호구역' 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 있어 건축이나 개발 행위 시 법적 검토가 필수적입니다. 마지막으로, '교통상황 열악'은 접근성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군에 소재한 임야로서, 아름다운 자연환경을 가지고 있으나 투자 또는 활용에 있어 상당한 주의가 요구되는 물건입니다. 특히 '지분매각'과 '분묘기지권'이라는 명확한 리스크 요인을 안고 있으며, 토지의 경사도와 여러 용도지역 제한까지 고려할 때, 일반적인 부동산 투자 관점에서는 접근이 신중해야 합니다. 향후 이용 가능성은 현장 조사, 분묘 조사, 지분권자 협의, 관련 법규 검토 등 다각적인 사전 조사를 통해 면밀히 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 매우 제한적이며, 특정 목적을 가진 투자자에게 국한될 수 있습니다.

첫째, 해당 임야의 장기적인 가치 상승 또는 산림 자원의 잠재적 활용 가능성을 염두에 둔다면 투자를 고려할 수 있습니다. 다만, 이는 매우 장기적인 관점이며, 현재 시점에서의 즉각적인 수익 창출과는 거리가 있습니다.

둘째, 지분권자와의 원만한 협의를 통해 토지를 통합 관리하거나, 장차 개발 가능성을 보고 저가에 지분을 확보하려는 전략을 가진 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

셋째, 개인적인 용도로 자연 속의 땅을 소유하고자 하는 경우, 본건의 특수성을 충분히 인지하고 감수할 의향이 있다면 고려해 볼 수 있습니다.

결론적으로, 본건은 높은 위험 요소를 동반하므로, 투자 전에 철저한 현장 조사와 법률 검토, 그리고 모든 관련 당사자(지분권자, 분묘 관계자 등)와의 소통 및 합의 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

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진주지원 경매2계